Birken-Honigsessen

Marktüberblick

Birken-Honigsessen ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Altenkirchen (Westerwald) mit rund 2.470 Einwohnern auf 18,14 km². Der lokale Immobilienmarkt ist klein und illiquid – das zeigt sich bereits an den starken jährlichen Schwankungen der Angebotswerte.

Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 7,42 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.089 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,26 %.

Die Bruttomietrendite liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,48 % und dem Landesdurchschnitt von 5,25 %. Diese niedrige Rendite ist primär auf den relativ hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete zurückzuführen: Der Kaufpreisfaktor von 23,45 liegt über dem Kreiswert von 19,57 und dem Landeswert von 21,16. Das bedeutet, dass Käufer im Durchschnitt das 23,45-Fache der Jahreskaltmiete zahlen – ein Indikator für einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten höher sind als in der Vergleichsregion.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei allen Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und den tatsächlich erzielten Preisen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine extreme Volatilität, die für einen kleinen, illiquiden Markt typisch ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,75 Euro pro Quadratmeter (2018) und 8,91 Euro (2025) – eine Spanne von fast 87 %. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.386 Euro (2023) und 3.601 Euro (2026).

Ein besonders auffälliger Einbruch zeigt sich im Kaufpreis 2023 mit 1.386 Euro pro Quadratmeter – ein Wert, der deutlich unter dem Vorjahresniveau von 3.427 Euro lag. Ob dies auf eine strukturelle Marktkorrektur oder auf einzelne niedrigpreisige Inserate zurückgeht, lässt sich aus den aggregierten Daten nicht ableiten.

Die Zeitreihen für Kaufpreise sind lückenhaft: Es liegen nur Daten für 2021, 2022, 2023, 2025 und 2026 vor. Der Wert 2024 fehlt. Diese Lücken unterstreichen die Illiquidität des Marktes.

Ein weiterer Hinweis: Der aktuelle Kaufpreis von 2.089 Euro pro Quadratmeter (aus den Markt-Daten) weicht deutlich vom Zeitreihenwert für 2026 von 3.601 Euro ab. Dieser Unterschied von rund 42 % zeigt, dass die aggregierten Zeitreihenwerte und die aktuellen Angebotskennzahlen unterschiedliche Berechnungsgrundlagen oder -zeitpunkte haben können. Beide Werte sind nicht direkt vergleichbar.

Die CAGR-Werte (5,77 % bei Miete, 8,97 % bei Kaufpreis) sind bei dieser Datenlage mit großer Vorsicht zu betrachten. Sie berechnen sich über einen kurzen Zeitraum mit wenigen Datenpunkten und werden von den extremen Ausreißern 2022 und 2026 dominiert.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Birken-Honigsessen ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,42 Euro liegt im Mittelfeld: Sie ist niedriger als in Wissen (7,86 Euro) und Mittelhof (7,93 Euro), aber höher als in Forst (6,42 Euro) und Etzbach (6,90 Euro). Beim Kaufpreis mit 2.089 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort jedoch über allen acht aufgeführten Nachbarorten – Wissen (1.749 Euro), Katzwinkel (1.635 Euro) und Mittelhof (1.735 Euro) liegen deutlich darunter. Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und hohem Kaufpreis erklärt die unterdurchschnittliche Bruttomietrendite von 4,26 %. Unter den Nachbarorten ist nur Hövels mit 4,34 % noch niedriger.

Auf Kreisebene liegt die Angebotsmiete von Birken-Honigsessen leicht unter dem Durchschnitt des Landkreises Altenkirchen (7,92 Euro), während der Kaufpreis mit 2.089 Euro knapp über dem Kreiswert von 1.832 Euro liegt. Im Landesvergleich von Rheinland-Pfalz liegt die Miete unter dem Durchschnitt (8,08 Euro), der Kaufpreis liegt nahe am Landeswert (2.030 Euro). Der Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland beträgt 33,4 – Birken-Honigsessen liegt damit im unteren Drittel aller Orte in Rheinland-Pfalz, was die relative Attraktivität für Mietinvestoren einschränkt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Altenkirchen (Westerwald) mit dem Gesamtrang 308 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel der Bewertung. Besonders negativ fällt der Arbeitsmarktrang mit 351 von 400 aus – ein Wert, der auf strukturelle Schwächen im lokalen Arbeitsmarkt hinweist. Der Demografierang von 166 ist mit Abstand der beste Teilindex des Kreises, was auf eine vergleichsweise stabile Bevölkerungsstruktur schließen lässt.

Die Arbeitslosenquote des Ortes wird in den Lagefaktor-Daten mit 44 % angegeben (Stand 2023). Dieser Wert ist extrem hoch und steht in keinem erkennbaren Zusammenhang mit den übrigen Daten des Ortes – weder mit der stabilen Bevölkerungsentwicklung noch mit der Lage in einer ländlichen Gemeinde. Ohne weitergehende Informationen zur Berechnungsmethode kann dieser Wert nicht als belastbare Kennzahl verwendet werden. Er wird daher nicht in die Markteinschätzung einbezogen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist über die Buslinien 263 und 265 an den ÖPNV angebunden, die zur Stadt Wissen führen. Historisch war Birken-Honigsessen durch Bergbau (Gruben Eisenhardt und Geyersecke) geprägt; heute spielt die Landwirtschaft eine Rolle, wie das Wappen mit den Ährengarben andeutet.

Bevölkerungsentwicklung

Die Bevölkerung von Birken-Honigsessen ist über den betrachteten Zeitraum stabil geblieben. Von 2015 bis 2024 bewegte sich die Einwohnerzahl zwischen 2.446 und 2.508, mit einem leichten Rückgang auf 2.468 im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 136 Einwohner pro Quadratkilometer – ein Wert, der für eine ländliche Gemeinde im Westerwald typisch ist.

Der Prognos-Index zum Demografie-Rang des Landkreises (166 von 400) korrespondiert mit dieser Stabilität: Im Vergleich zu vielen anderen ländlichen Regionen, die unter Abwanderung leiden, zeigt Birken-Honigsessen keine nennenswerte Bevölkerungsdynamik. Das kann für den Immobilienmarkt sowohl positiv als auch neutral zu bewerten sein: Einerseits fehlt das Wachstum, das Nachfrageimpulse setzt, andererseits bleibt die Nachfragebasis stabil.