Morsbach
Morsbach (PLZ 51597) liegt im Oberbergischer Kreis in Nordrhein-Westfalen. Der Ort zählt 10.262 Einwohner auf 56,0 km², das entspricht 183 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,66 € pro m², der Kaufpreis bei 1.813 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,07 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,7 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Morsbach über dem Renditeniveau von 84 % der Orte in Nordrhein-Westfalen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,02 € auf 7,00 € pro m², im Mittel 1,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 13,5 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,3 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Oberbergischer Kreis Rang 171 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 252, Stärkerang 152). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Birken-Honigsessen, Friesenhagen und Forst an.
Immobilienpreise in Morsbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Nordrhein-Westfalen.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Morsbach
Morsbach ist die kleinste Gemeinde des Oberbergischen Kreises mit rund 10.300 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch niedrige Kaufpreise und moderate Mieten aus, was zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 5,07 % führt. Die Kaufpreise zeigen jedoch extreme Volatilität. Die Bevölkerung geht leicht zurück, und die Standortfaktoren des Kreises sind durch einen starken Arbeitsmarkt, aber schwache Dynamik und Demografie geprägt.
Marktüberblick
Morsbach gehört zu den preisgünstigeren Gemeinden im Immobilienmarkt des Oberbergischen Kreises. Die Angebotsmiete liegt bei 7,66 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 8,75 Euro sowie unter dem Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens von 9,24 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.813 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert von 2.293 Euro und dem Landeswert von 2.530 Euro.
Die Kombination aus niedrigeren Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 5,07 Prozent. Diese liegt über dem Kreisdurchschnitt von 4,63 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 4,52 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 19,73 ist ebenfalls niedriger als der Kreiswert von 21,76 und der Landeswert von 22,63. Alle drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Die Mieten amortisieren sich in Morsbach schneller als in den meisten anderen Orten des Kreises und des Landes.
Im Vergleich zu den acht nächsten Nachbarn im Umkreis von bis zu 9,2 Kilometern liegt die Angebotsmiete von Morsbach mit 7,66 Euro über der von fünf Nachbarn, darunter Friesenhagen (7,22 Euro) und Harbach (6,03 Euro). Drei Nachbarorte liegen mit höheren Mieten darüber, darunter Waldbröl mit 8,79 Euro. Der Kaufpreis von 1.813 Euro pro Quadratmeter liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn und ist höher als bei sechs von acht Vergleichsorten. Nur Waldbröl (2.121 Euro) und Birken-Honigsessen (2.089 Euro) liegen darüber. Die Bruttomietrendite von 5,07 Prozent liegt im oberen Drittel der Nachbarn und ist niedriger als die von Friesenhagen (7,60 Prozent) und Forst (5,85 Prozent), übertrifft aber die übrigen fünf Nachbarorte.
Preisentwicklung
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Morsbach ist durch eine extreme Volatilität gekennzeichnet, die über das übliche Marktrauschen hinausgeht. Die Kaufpreise schwanken in den verfügbaren Jahresreihen zwischen 984 Euro pro Quadratmeter (2018) und 3.854 Euro (2020). Zwischen 2018 und 2020 vervierfachte sich der Preis nahezu, fiel dann bis 2022 auf 1.617 Euro und erholte sich bis 2025 auf 1.921 Euro. Der prognostizierte Wert für 2026 liegt bei 2.712 Euro.
Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 13,5 Prozent für die Kaufpreise über den gesamten Zeitraum ist durch diese starken Schwankungen nur bedingt aussagekräftig. Sie spiegelt den Anstieg vom niedrigsten zum höchsten Wert wider, nicht eine stabile Entwicklung.
Die Angebotsmieten zeigen eine deutlich ruhigere Entwicklung. Sie stiegen von 6,02 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 8,54 Euro (2025) und liegen 2026 bei 7,00 Euro. Die jährliche Wachstumsrate von 1,9 Prozent ist moderat und entspricht dem, was in ländlichen Gemeinden zu erwarten ist. Der Rückgang von 8,54 auf 7,00 Euro zwischen 2025 und 2026 steht im Kontrast zu den steigenden Kaufpreisen und deutet auf eine sich verändernde Marktdynamik hin.
Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerung Morsbachs ist seit Beginn der verfügbaren Zeitreihe im Jahr 2015 um 1,35 Prozent auf 10.262 Einwohner (2024) rückläufig. Der Tiefpunkt wurde 2020 mit 10.032 Einwohnern erreicht, bevor ein leichter Anstieg auf 10.293 (2022) und eine Stabilisierung bei 10.262 (2023 und 2024) eintrat.
Mit einer Bevölkerungsdichte von 183 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Morsbach eine dünn besiedelte Gemeinde. Die Gemeinde gliedert sich in 66 Ortsteile mit überwiegend dörflichem Charakter, was die Streuung der Bevölkerung über das 56 Quadratkilometer große Gemeindegebiet erklärt.
Die Prognos-Daten des Oberbergischen Kreises, auf die sich die Ränge beziehen, bestätigen den demografischen Druck: Der Demografie-Index rangiert mit Platz 244 von 400 Kreisen im unteren Drittel. Dies geht einher mit einem alternden Bevölkerungsprofil, das die Nachfrage nach bestimmten Wohnformen strukturell verändert.
Regionale Einordnung
Morsbach liegt im südlichen Teil des Oberbergischen Kreises im Übergangsbereich zum Westerwald und Siegerland. Die Entfernung zur Kreisstadt Gummersbach beträgt rund 20 Kilometer, zu Siegen ebenfalls rund 20 Kilometer. Bonn ist 45 Kilometer und Köln 55 Kilometer entfernt. Die Gemeinde grenzt an Rheinland-Pfalz und teilt sich die Nachbargemeinden mit dem Landkreis Altenkirchen.
Der Oberbergische Kreis als Ganzes belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 171 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im mittleren Drittel. Die Arbeitsmarkt-Perspektive mit Rang 82 ist der stärkste Teilindex und hebt den Kreis deutlich vom Durchschnitt ab. Schwach ausgeprägt sind hingegen die Dynamik (Rang 252), Wettbewerb und Innovation (Rang 217) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 215).
Morsbach profitiert von der Lage im Oberbergischen Land, das als Naherholungsgebiet für die Metropolregion Rhein-Ruhr dient. Die Gemeinde ist jedoch keine klassische Pendlergemeinde, da die Entfernung zu den großen Arbeitsmärkten Köln und Bonn über 45 Kilometer beträgt.
Standortfaktoren
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Standortfaktoren des Oberbergischen Kreises zeigen ein gemischtes Bild: Der starke Arbeitsmarkt (Rang 82 von 400) steht einer schwachen Dynamik (Rang 252) und einer demografisch belasteten Entwicklung (Rang 244) gegenüber. Dies deutet auf einen Arbeitsmarkt hin, der zwar aktuell stabile Beschäftigung bietet, aber wenig Zuzug junger Menschen oder innovative Impulse generiert.
Für Morsbach liegen keine Bodenrichtwerte vor. Die Gemeinde ist geprägt von Wäldern und landwirtschaftlichen Flächen, was die Bodenpreise auf einem niedrigen Niveau hält und die niedrigeren Immobilienpreise im Vergleich zu städtischen Gebieten erklärt.
Die 1100-Jahr-Gemeinde, die als ältester urkundlich erwähnter Ort im Oberbergischen Kreis gilt, hat einen überwiegend dörflichen Charakter mit 66 Ortsteilen. Dieser ländliche Charakter ist sowohl Grund für die niedrigeren Immobilienpreise als auch für die Attraktivität als Erholungsgebiet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Morsbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Morsbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,02 €/m² |
| 2019 | 7,79 €/m² |
| 2020 | 5,56 €/m² |
| 2021 | 5,77 €/m² |
| 2022 | 6,05 €/m² |
| 2023 | 6,84 €/m² |
| 2024 | 8,17 €/m² |
| 2025 | 8,54 €/m² |
| 2026 | 7,00 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Morsbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 984 €/m² |
| 2020 | 3.854 €/m² |
| 2021 | 2.399 €/m² |
| 2022 | 1.617 €/m² |
| 2023 | 2.172 €/m² |
| 2024 | 1.692 €/m² |
| 2025 | 1.921 €/m² |
| 2026 | 2.712 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Morsbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 7,34 % |
| 2020 | 1,73 % |
| 2021 | 2,89 % |
| 2022 | 4,49 % |
| 2023 | 3,78 % |
| 2024 | 5,79 % |
| 2025 | 5,33 % |
| 2026 | 3,10 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Morsbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 10.402 Einwohner |
| 2016 | 10.383 Einwohner |
| 2017 | 10.276 Einwohner |
| 2018 | 10.210 Einwohner |
| 2019 | 10.138 Einwohner |
| 2020 | 10.032 Einwohner |
| 2021 | 10.093 Einwohner |
| 2022 | 10.293 Einwohner |
| 2023 | 10.262 Einwohner |
| 2024 | 10.262 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Morsbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,12 % |
| 2016 | 2,90 % |
| 2017 | 2,95 % |
| 2018 | 3,09 % |
| 2019 | 3,40 % |
| 2020 | 4,49 % |
| 2021 | 3,86 % |
| 2022 | 3,41 % |
| 2023 | 3,42 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 171 Rang |
| Dynamik | 252 Rang |
| Stärke | 152 Rang |
| Demografie | 244 Rang |
| Arbeitsmarkt | 82,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 217 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 215 Rang |
Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
Anzahl Orte je Renditeband — Morsbach liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 3–4 | 84,00 Orte |
| 4–5 | 237 Orte |
| 5–6 | 56,00 Orte |
| 6–7 | 16,00 Orte |
| 7–8 | 2,00 Orte |
| 8–9 | 1,00 Orte |
Wie schneidet Morsbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Morsbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Morsbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Morsbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Waldbröl | 8,79 €/m² |
| Wissen | 7,86 €/m² |
| Katzwinkel (Sieg) | 7,83 €/m² |
| Morsbach | 7,66 €/m² |
| Birken-Honigsessen | 7,42 €/m² |
| Friesenhagen | 7,22 €/m² |
| Bitzen | 6,62 €/m² |
| Hövels | 6,51 €/m² |
| Forst | 6,42 €/m² |
| Harbach | 6,03 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Morsbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Morsbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Friesenhagen | 7,60 % |
| Forst | 5,85 % |
| Katzwinkel (Sieg) | 5,74 % |
| Wissen | 5,39 % |
| Morsbach | 5,07 % |
| Waldbröl | 4,97 % |
| Bitzen | 4,69 % |
| Harbach | 4,51 % |
| Hövels | 4,34 % |
| Birken-Honigsessen | 4,26 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Birken-Honigsessen | 5,2 km | 57587 | 7,42 € | 2.089 € | 4,26 % |
| Friesenhagen | 7,3 km | 51598 | 7,22 € | 1.140 € | 7,60 % |
| Forst | 7,4 km | 57537 | 6,42 € | 1.318 € | 5,85 % |
| Waldbröl, Stadt | 7,8 km | 51545 | 8,79 € | 2.121 € | 4,97 % |
| Harbach | 8,2 km | 57572 | 6,03 € | 1.605 € | 4,51 % |
| Bitzen | 8,2 km | 57539 | 6,62 € | 1.693 € | 4,69 % |
| Katzwinkel (Sieg) | 8,9 km | 57581 | 7,83 € | 1.635 € | 5,74 % |
| Hövels | 9,2 km | 57537 | 6,51 € | 1.800 € | 4,34 % |
| Wissen, Stadt | 9,4 km | 57537 | 7,86 € | 1.749 € | 5,39 % |
Wo liegt Morsbach?
Lage
Morsbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Morsbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,66 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.813 € |
| Bruttomietrendite | 5,07 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,7 |
| Einwohner | 10.262 |
| Einwohner je km² | 183 |
| Fläche (km²) | 56,0 |
| Arbeitslosenquote | 3,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #171 |
| Prognos Dynamikrang | #252 |
| Prognos Stärkerang | #152 |
| Koordinaten | 50,8643, 7,7274 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Morsbach
Was kostet eine Wohnung in Morsbach?
Eine Wohnung in Morsbach kostet im Angebot durchschnittlich 7,66 Euro pro Quadratmeter an Monatsmiete und 1.813 Euro pro Quadratmeter als Kaufpreis. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Oberbergischen Kreises (8,75 Euro/m² Miete, 2.293 Euro/m² Kaufpreis) und auch unter dem Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens (9,24 Euro/m² Miete, 2.530 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Morsbach entwickelt?
Seit 2018 sind die Kaufpreise in Morsbach deutlich gestiegen: Lag der durchschnittliche Kaufpreis 2018 noch bei 984 Euro pro Quadratmeter, beträgt er aktuell 1.813 Euro pro Quadratmeter – das ist mehr als eine Verdopplung. Auch die Angebotsmiete stieg von 6,02 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 7,66 Euro pro Quadratmeter. Die Zeitreihe zeigt dabei starke jährliche Schwankungen, insbesondere bei den Kaufpreisen.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Morsbach?
Die Bruttomietrendite in Morsbach beträgt 5,07 Prozent. Damit liegt sie über dem Durchschnitt des Oberbergischen Kreises (4,63 Prozent) und auch über dem Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens (4,52 Prozent). Der Perzentilrang von rund 84 im Bundesland bedeutet, dass etwa 84 Prozent der Orte in NRW eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 19,73 unterstreicht das vergleichsweise günstige Kaufpreisniveau.
Wie liegen die Immobilienpreise in Morsbach im Vergleich zum Umland?
Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Morsbach mit 7,66 Euro pro Quadratmeter Miete und 1.813 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis ein mittleres Preisniveau. Die Miete liegt beispielsweise über der von Forst (6,42 Euro/m²) und Hövels (6,51 Euro/m²), aber unter der von Waldbröl (8,79 Euro/m²). Beim Kaufpreis liegt Morsbach deutlich unter Birken-Honigsessen (2.089 Euro/m²) und über Friesenhagen (1.140 Euro/m²).
Wie hat sich die Bevölkerung in Morsbach entwickelt?
Die Bevölkerung in Morsbach ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 10.402 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 10.262 im Jahr 2024 zurück, was einem Rückgang von rund 1,3 Prozent entspricht. Der Tiefpunkt wurde 2020 mit 10.032 Einwohnern erreicht, seither ist die Einwohnerzahl wieder leicht gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 183 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie schneidet Morsbach im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Oberbergische Kreis, zu dem Morsbach gehört, den Rang 171 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt mit Rang 82 ab, während die Indizes für Demografie (Rang 244), Wettbewerb und Innovation (Rang 217) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 215) schwächer ausfielen. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Morsbach allein.
Woher stammen die Daten zu Morsbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Morsbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Morsbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Oberbergischer Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Radevormwald, Stadt auf der Höhe | 42477 | 7,89 € | 1.879 € | 5,04 % |
| Reichshof | 51580 | 8,25 € | 1.978 € | 5,01 % |
| Bergneustadt, Stadt | 51702 | 8,73 € | 2.106 € | 4,98 % |
| Waldbröl, Stadt | 51545 | 8,79 € | 2.121 € | 4,97 % |
| Engelskirchen | 51766 | 9,55 € | 2.345 € | 4,89 % |
| Wipperfürth, Hansestadt | 51688 | 8,65 € | 2.274 € | 4,57 % |
| Nümbrecht | 51588 | 8,70 € | 2.304 € | 4,53 % |
| Gummersbach, Stadt | 51643 | 9,47 € | 2.546 € | 4,46 % |