Thalhausen

Marktüberblick

Thalhausen ist eine Ortsgemeinde im Norden von Rheinland-Pfalz im Landkreis Neuwied. Mit 3,65 km² Fläche und rund 770 Einwohnern handelt es sich um eine der kleineren Gemeinden der Region. Der Ort liegt östlich von Rengsdorf im Naturpark Rhein-Westerwald und ist über die Bundesstraße 413 an das überregionale Straßennetz angebunden. Die nächsten größeren Städte sind Neuwied und Koblenz, der nächste ICE-Bahnhof befindet sich in Montabaur an der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main.

Der Immobilienmarkt von Thalhausen zeichnet sich durch ein außergewöhnliches Preisgefüge aus: Die Kaufpreise liegen mit 825 Euro pro Quadratmeter deutlich unter allen verfügbaren Vergleichswerten, während die Mieten mit 7,68 Euro pro Quadratmeter nur leicht unter dem regionalen und landesweiten Durchschnitt liegen. Dieses Zusammenspiel führt zu einer Bruttomietrendite von 11,18 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 8,95 — Werte, die im regionalen Vergleich isoliert dastehen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete in Thalhausen zeigt eine starke Schwankungsbreite über die letzten Jahre. Sie stieg von 7,27 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,82 Euro im Jahr 2019, fiel dann auf 7,31 Euro (2020) und erreichte mit 6,73 Euro im Jahr 2022 einen Tiefstand. Im Jahr 2026 liegt der Angebotswert bei 9,09 Euro pro Quadratmeter — ein Anstieg von rund 35 Prozent gegenüber dem Tief von 2022.

Für den Kaufpreis liegen nur Daten für das Jahr 2023 vor (825 Euro pro Quadratmeter). Eine längerfristige Entwicklung lässt sich daraus nicht ableiten.

Die Miete liegt damit aktuell über dem Niveau von 2018/2019, jedoch unter dem Niveau, das man bei den Kaufpreisen im Umland erwarten würde. Der Kaufpreisfaktor von 8,95 bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund neunfachen Jahresnettokaltmietzins entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Neuwied beträgt der Faktor 20,30, in Rheinland-Pfalz 21,16. Thalhausen liegt damit bei dieser Kennzahl bei weniger als der Hälfte des Kreiswerts.

Regionale Einordnung

Der Vergleich mit dem Umland verdeutlicht die besondere Marktposition von Thalhausen. Die Angebotsmiete von 7,68 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 8,49 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Kaufpreis von 825 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch weniger als der Hälfte des Kreiswerts von 2.062 Euro und unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro.

Bei den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 5 Kilometern weist nur Caan (4 km Entfernung) mit 773 Euro pro Quadratmeter und einer Rendite von 11,04 Prozent ein ähnliches Muster auf. Alle anderen Nachbarorte liegen mit Kaufpreisen zwischen 1.491 und 2.057 Euro pro Quadratmeter und Renditen zwischen 3,66 und 6,31 Prozent deutlich über Thalhausen. Caan und Thalhausen bilden damit eine eigene Preisklasse im unmittelbaren Umland.

Die Bruttomietrendite von 11,18 Prozent platziert Thalhausen auf dem 98. Perzentil in Rheinland-Pfalz — nur etwa zwei Prozent der 2.300 bewerteten Orte im Land weisen eine höhere Rendite auf. Diese Position resultiert nicht aus überdurchschnittlichen Mieten, sondern aus den außergewöhnlich niedrigen Kaufpreisen.

Der Kreis Neuwied selbst liegt mit einer durchschnittlichen Rendite von 5,26 Prozent knapp über dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Thalhausen weicht damit nicht nur vom eigenen Kreis, sondern vom gesamten regionalen und überregionalen Marktgefüge ab.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Thalhausen ist seit 2018 um 6,6 Prozent von 726 auf 774 Einwohner gewachsen. In einer Zeit, in der viele ländliche Gemeinden in Deutschland Bevölkerungsrückgang verzeichnen, entspricht dieses Wachstum einem Zuzugstrend. Die Bevölkerungsdichte beträgt 212 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich in den letzten Jahren von einem sehr niedrigen Niveau von 1,93 Prozent im Jahr 2019 auf 4,32 Prozent im Jahr 2023. Damit hat sich die Quote mehr als verdoppelt. Der aktuelle Wert liegt zwar über dem Landes- und Bundesdurchschnitt, ist aber im absoluten Vergleich mit 4,32 Prozent noch moderat.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Neuwied auf Rang 242 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt mit Rang 318 von 400. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 155 im oberen Mittelfeld, die Wettbewerbs- und Innovationskraft mit Rang 200 im unteren Mittelfeld. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Thalhausen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, niedrigen Kaufpreisen und moderater Arbeitslosigkeit deutet auf eine Gemeinde hin, die als Wohngemeinde für Pendler attraktiv ist — möglicherweise für Personen, die im nahegelegenen Neuwied, Koblenz oder entlang der A 3 arbeiten, aber niedrige Immobilienpreise bevorzugen.