Dernbach

Marktüberblick

Dernbach ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Neuwied in der Verbandsgemeinde Puderbach. Mit 5,5 km² Fläche und rund 1.066 Einwohnern handelt es sich um eine kleine Gemeinde im unteren Westerwald, die als staatlich anerkannter Erholungsort im Märkerwald liegt. Der Immobilienmarkt ist durch niedrige Preise im bundesweiten Vergleich gekennzeichnet.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.803 Euro pro Quadratmeter und damit rund 25 % unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro/m²). Auch im regionalen Vergleich schneidet Dernbach deutlich unter dem Kreis Neuwied (2.062 Euro/m²) und dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (2.030 Euro/m²) ab. Die Angebotsmiete von 7,75 Euro/m² liegt ebenfalls unter allen Bezugsgrößen: dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro/m²), dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro/m²) und dem Kreisdurchschnitt (8,49 Euro/m²).

Der Kaufpreisfaktor von 19,39 bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 19,4-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt unter dem Kreisdurchschnitt (20,30) und dem Landesdurchschnitt (21,16), was auf eine relativ günstige Kaufpreislage im Verhältnis zur Miete hindeutet. Die Bruttomietrendite von 5,16 % liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %) und damit im oberen Drittel der Gemeinden im Bundesland (Perzentilrang 60,2).

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt ein auffälliges Muster: Während die Angebotsmieten kontinuierlich gestiegen sind, sind die Kaufpreise deutlich gefallen. Zwischen 2018 und 2026 sind die Mieten von 5,50 auf 8,00 Euro pro Quadratmeter angestiegen – das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von 4,8 %. Im selben Zeitraum sind die Kaufpreise von 2.615 Euro/m² (2019) auf 1.719 Euro/m² (2024) gesunken, was einer jährlichen Abnahme von 8,0 % entspricht.

Dieses Gegenläufige hat zur Folge, dass sich die Mietrendite in Dernbach strukturell verbessert hat: Steigende Mieten bei gleichzeitig fallenden Kaufpreisen führen zu einer höheren Rendite für Investoren. Der Kaufpreisfaktor war 2019 mit rund 42 (berechnet aus 2.615 €/m² Kaufpreis und 5,23 €/m² monatlicher Miete) mehr als doppelt so hoch wie heute mit 19,4.

Die Miete zeigt dabei eine starke Volatilität: Nach dem Anstieg von 5,50 Euro/m² (2018) auf 9,33 Euro/m² (2022) folgte ein Rückgang auf 6,82 Euro/m² (2024), bevor sie 2026 wieder bei 8,00 Euro/m² lag. Diese Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die Kaufpreisreihe ist jedoch lückenhaft und umfasst nur vier Datenpunkte (2019, 2021, 2023, 2024).

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,4 Kilometern liegt Dernbach bei beiden Preiskennzahlen im unteren Bereich. Mit 1.803 Euro/m² Kaufpreis ist der Ort der günstigste aller acht verglichenen Nachbarorte. Der nächstgelegene Nachbarort, Niederhofen (2 km), liegt mit 1.910 Euro/m² zwar auch niedrig, aber dennoch über Dernbach. Urbach (2,2 km) liegt mit 2.056 Euro/m² bereits deutlich darüber.

Bei der Angebotsmiete liegt Dernbach mit 7,75 Euro/m² ebenfalls im unteren Drittel der Nachbarn. Lediglich Niederhofen (5,98 Euro/m²) liegt darunter. Dierdorf, die nächstgelegene Stadt (4,3 km), weist mit 9,28 Euro/m² die höchste Miete und mit 2.143 Euro/m² einen der höchsten Kaufpreise auf.

Die Bruttomietrendite von 5,16 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Harschbach (3,1 km) weist mit 7,43 % die höchste Rendite auf, was auf den deutlich niedrigeren Kaufpreis von 1.227 Euro/m² zurückzuführen ist. Dierdorf liegt mit 5,19 % knapp über Dernbach.

Im Kreis Neuwied und in Rheinland-Pfalz schneidet Dernbach bei der Mietrendite im oberen Bereich ab (Perzentilrang 60,2 im Bundesland). Der Ort folgt damit dem Muster, dass ländliche Gemeinden mit niedrigen Kaufpreisen eine höhere Mietrendite aufweisen als die städtischen Zentren.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Dernbach ist seit 2015 um 2,5 % von 1.040 auf 1.066 Einwohner gewachsen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 194 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde im Westerwald typisch ist. Der Bevölkerungszuwang ist moderat und zeigt keine dramatischen Schwankungen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,47 %. Dieser Wert ist im ländlichen Raum vergleichsweise hoch. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bestätigt diese Einschätzung: Der Kreis Neuwied rangiert im Arbeitsmarkt-Index auf Platz 318 von rund 400 deutschen Kreisen – damit im unteren Viertel. Im Gesamtindex liegt der Kreis auf Platz 242, im Dynamik-Index auf Platz 155. Die Stärke des Kreises liegt mit Platz 255 ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Die Kombination aus moderatem Bevölkerungswachstum und einer überdurchschnittlich hohen Arbeitslosenquote deutet auf eine wirtschaftlich schwächere Struktur hin. Der Ort verfügt jedoch über das Gewerbegebiet "Urbacher Wald", in dem sich zahlreiche mittelständische Unternehmen und Handwerksbetriebe angesiedelt haben, was als lokaler Wirtschaftsfaktor wirkt.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Dernbach liegt verkehrsgünstig an der Bundesstraße 413, die von Koblenz nach Hachenburg führt. Die nächste Autobahnanschlussstelle befindet sich in Dierdorf an der Bundesautobahn 3. Der nächstgelegene ICE-Bahnhof ist in Montabaur an der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main, was eine Anbindung an das überregionale Schienennetz ermöglicht.

Als staatlich anerkannter Erholungsort im Märkerwald profitiert der Ort von einer attraktiven Wohnlage in naturnaher Umgebung. Der Märkerwald grenzt im Süden und Westen direkt an das Gemeindegebiet. Zwei Kilometer westlich liegt mit dem Dernbacher Kopf (427 m ü. NHN) die höchste Erhebung im unteren Westerwald.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Neuwied im Dynamik-Index mit Platz 155 von 400 Kreisen als überdurchschnittlich dynamisch. Dies könnte ein positiver Faktor für die künftige Entwicklung sein, auch wenn der Arbeitsmarkt mit Platz 318 nach wie vor zu den schwächeren gehört.