Nassau, Stadt

Marktüberblick: Hohe Mieten, moderater Kaufpreis

Nassau liegt im Rhein-Lahn-Kreis im Lahntal zwischen Koblenz, Bad Ems und Limburg an der Lahn. Die 17,55 km² große Stadt mit 4.687 Einwohnern (2024) ist staatlich anerkannter Luftkurort und gemäß Landesplanung als Grundzentrum ausgewiesen. Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine ungewöhnliche Kombination aus: Angebotsmieten, die über dem Kreis- und Bundeslanddurchschnitt liegen, bei gleichzeitig moderaten Kaufpreisen und einem niedrigen Kaufpreisfaktor. Dies resultiert in einer der höchsten Bruttomietrenditen der Region.

Die Angebotsmiete beträgt aktuell 8,45 Euro je Quadratmeter und liegt damit 14 Prozent über dem Kreisdurchschnitt (7,41 Euro) sowie 5 Prozent über dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.914 Euro je Quadratmeter liegt hingegen knapp über dem Kreiswert (1.881 Euro) und 6 Prozent unter dem Landesmittel (2.030 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 18,88 ist um 13 Prozent niedriger als der Kreisdurchschnitt (21,71) und markiert damit einen der günstigsten Kaufmärkte im Vergleich zu den Mietniveaus.

Die Bruttomietrendite von 5,3 Prozent übertrifft sowohl den Kreiswert (5,14 Prozent) als auch den Landesdurchschnitt (5,25 Prozent) und liegt im bundeslandweiten Perzentilrang von 63,05 – Nassau gehört damit zu den renditestärkeren Orten in Rheinland-Pfalz.

Preisentwicklung: Steigende Mieten, volatile Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Nassau zeigt einen durchgängig steigenden Trend. Von 6,09 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Angebotsmieten kontinuierlich auf 9,44 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg um 55 Prozent in acht Jahren. 2026 ging die Miete leicht auf 8,88 Euro zurück. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,83 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung verlief deutlich volatiler. Von 1.026 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise bis 2024 auf 2.218 Euro – ein Anstieg um mehr als das Doppelte in sechs Jahren. Im Jahr 2025 brachen die Kaufpreise dann auf 1.018 Euro ein, bevor sie 2026 wieder auf 1.731 Euro stiegen. Der CAGR für Kaufpreise liegt bei 6,75 Prozent, was den starken Aufwärtstrend über den gesamten Zeitraum widerspiegelt.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis erklärt den niedrigen Kaufpreisfaktor: Während die Mieten stetig stiegen, haben die Kaufpreise in den letzten Jahren stärker schwankt. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 18,88 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 18,88-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der unter dem Bundesdurchschnitt (21,16) liegt und auf einen verhältnismäßig günstigen Kaufmarkt im Verhältnis zum Mietniveau hindeutet.

Regionale Einordnung: Mietmarkt-Highlight im Lahntal

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis bis 3,6 Kilometern weist Nassau die zweithöchsten Angebotsmieten auf. Mit 8,45 Euro je Quadratmeter liegt Nassau nur hinter Hömberg (8,80 Euro, jedoch mit deutlich niedrigerem Kaufpreis von 1.600 Euro) und vor Weinähr (8,00 Euro). Der Kaufpreis von 1.914 Euro je Quadratmeter liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Dausenau (2.041 Euro), aber über den meisten anderen Orten.

Die Bruttomietrendite von 5,3 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn. Oberwies weist mit 9,22 Prozent die höchste Rendite auf, gefolgt von Weinähr (7,24 Prozent) und Winden (7,66 Prozent). Diese höheren Renditen resultieren jedoch aus deutlich niedrigeren Kaufpreisen (Oberwies: 1.092 Euro, Weinähr: 1.326 Euro), während Nassau mit seinen höheren Mieten ein anderes Marktsegment bedient.

Im Vergleich zum Rhein-Lahn-Kreis als Ganzem (137 Orte) positioniert sich Nassau als Mietmarkt-Highlight bei gleichzeitig moderatem Kaufpreis.

Standortfaktoren: Grundzentrum mit Aufwärts-Trend

Die Bevölkerung von Nassau wuchs von 4.535 Einwohnern (2019) auf 4.687 (2024) – ein Anstieg von 3,35 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 267 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote zeigt einen steigenden Trend: Von 66 (2018) stieg sie auf 114 (2023). Die Werte werden in den Daten ohne Prozentzeichen angegeben, was auf Promille hindeutet – ein Anstieg von 6,6 auf 11,4 Prozent. Dieser Anstieg ist deutlich und steht im Kontrast zum Bevölkerungszuwachs.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Rhein-Lahn-Kreis (als Bezugsgröße, da die Ränge auf Kreisebene ermittelt werden) mit dem Gesamt-Rang 304 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 326) sowie in der Demografie (Rang 302). Besser abschneidet er im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 190), was auf eine relativ stabile lokale Kaufkraft hindeutet.

Nassau ist als Grundzentrum ausgewiesen und verfügt über eine gute Verkehrsanbindung: Die Bundesstraße 260 (Bäderstraße) verbindet die Stadt mit Wiesbaden über den Taunus, und die Lahntalbahn erschließt den Ort im öffentlichen Nahverkehr. Als staatlich anerkannter Luftkurort und mit der historischen Burg Nassau als Wahrzeichen des Hauses Nassau verfügt die Stadt über touristische Attraktivität.

Als bedeutende Arbeitgeber vor Ort sind die Leifheit AG (Haushaltsgeräte, gegründet 1959 in Nassau) und das MEN – Metallwerk Elisenhütte (Rüstungsindustrie, gegründet 1957) zu nennen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.