Winden

Marktüberblick: Hohe Rendite bei niedrigen Preisen

Der Immobilienmarkt in Winden (Nassau) ist durch ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreisniveau gekennzeichnet. Mit einer Angebotsmiete von 7,51 Euro je Quadratmeter liegt Winden leicht über dem Rhein-Lahn-Kreis-Durchschnitt von 7,41 Euro, aber deutlich unter dem rheinland-pfälzischen Mittel von 8,08 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Noch ausgeprägter ist die Differenz beim Kaufpreis: 1.176 Euro je Quadratmeter liegen mehr als 37 % unter dem Kreiswert von 1.881 Euro und rund 51 % unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro.

Die Folge ist eine Bruttomietrendite von 7,66 %, die im Vergleich zu allen 2.300 vergleichbaren Orten in Rheinland-Pfalz im Perzentil 90,2 liegt. Das bedeutet: Nur etwa zehn Prozent der Orte weisen eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 13,05 ist damit rund 40 % niedriger als der Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 21. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig hoher Rendite beschreibt denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Die Mieteinnahmen stehen einem relativ niedrigen Kaufpreis gegenüber, was für Investoren eine attraktive Ertragslage bedeutet, die jedoch auf einem niedrigen Preisniveau beruht.

Preisentwicklung: Miete steigt, Kaufpreis fällt

Die Zeitreihen zeigen eine gegensätzliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete ist von 5,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,13 Euro im Jahr 2026 gestiegen – ein Anstieg von über 60 %. Der aktuelle Angebotsmietwert von 7,51 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 2026, da es sich bei der Zeitreihe um einen Jahresdurchschnitt handelt, während der aktuelle Wert ein Momentaufnahme-Wert aus Inseraten ist.

Demgegenüber ist der Kaufpreis seit seinem Höhepunkt im Jahr 2021 mit 1.402 Euro je Quadratmeter kontinuierlich gefallen. Im Jahr 2026 liegt er bei 908 Euro je Quadratmeter, was einem Rückgang von rund 35 % entspricht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.176 Euro liegt zwar über dem Tiefstwert der Zeitreihe, aber immer noch deutlich unter dem Niveau von vor fünf Jahren.

Diese divergierende Entwicklung – steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen – ist die direkte Ursache für die hohe Bruttomietrendite. Sie entspricht einem Muster, das in ländlichen Räumen mit strukturell schwacher Nachfrage nach Immobilien, aber stabiler Mietnachfrage beobachtet wird.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Windens ist mit 731 Einwohnern (2024) klein, zeigt aber ein leichtes Wachstum: Seit 2019 hat sie um 2,38 % zugenommen, von 714 auf 731 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte beträgt 105 Einwohner je Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 6,94 Quadratkilometern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,76 %, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur hindeutet. Im Vergleich zu 2015 mit 3,9 % hat sich die Quote um mehr als ein Drittel verbessert. 2021 wurde mit 1,37 % ein historischer Tiefwert erreicht.

Die Kombination aus leicht wachsender Bevölkerung, niedriger Arbeitslosigkeit und stabilen Mietmengen deutet auf eine grundlegende Nachfrage nach Wohnraum hin, die das Preisniveau stützt – auch wenn die Kaufpreise in den letzten Jahren deutlich nachgegeben haben.

Standortfaktoren: Ländlicher Raum mit Wohlstandsreserven

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Rhein-Lahn-Kreis, in dem Winden liegt, auf Rang 304 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Dieser Gesamtrang liegt im unteren Drittel und spiegelt strukturelle Schwächen wider, insbesondere in den Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 326) und Demografie (Rang 302). Der Dynamik-Index mit Rang 257 ist ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Ein positiver Aspekt ist der Wohlstands-Index mit Rang 190, der über dem Median liegt. Dies korrespondiert mit der niedrigen Arbeitslosenquote und dem stabilen Bevölkerungswachstum. Der Kreis liegt zwischen Koblenz und Mainz, was eine gewisse räumliche Nähe zu wirtschaftsstarken Regionen bietet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Winden liegt im Westerwald auf den Lahnhöhen (370 m ü. NHN) und ist Teil des Naturparks Nassau. Die Gemeinde wurde 1976 mit der Auszeichnung "Schönstes Dorf von Rheinland-Pfalz" geehrt, was auf eine erhaltene Bausubstanz und Ortsstruktur hindeutet.

Regionale Einordnung: Zwischen günstigen Nachbarn und teureren Städten

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3,8 Kilometern liegt Winden preislich im unteren bis mittleren Segment. Die Angebotsmiete von 7,51 Euro je Quadratmeter liegt über der von Obernhof (6,36 Euro) und Charlottenberg (6,47 Euro), aber unter der von Hömberg (8,80 Euro), Nassau (8,45 Euro) und Hübingen (8,24 Euro).

Beim Kaufpreis ist Winden mit 1.176 Euro je Quadratmeter günstiger als alle Nachbarorte außer Charlottenberg (947 Euro) und Obernhof (1.082 Euro). Deutlich teurer sind Nassau (1.914 Euro) und Zimmerschied (2.220 Euro), was sich in den jeweiligen Kaufpreisfaktoren von 22,7 (Nassau) und 30,0 (Zimmerschied) widerspiegelt.

Die Bruttomietrendite von 7,66 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn: Höher ist sie nur in Gackenbach (8,49 %) und Charlottenberg (8,20 %), niedriger in Nassau (5,30 %) und Zimmerschied (4,00 %). Das Muster zeigt: Je teurer die Kaufpreise in den Nachbarorten, desto niedriger die Rendite – ein erwarteter Zusammenhang, der in Winden durch das günstige Preisniveau ausgeglichen wird.