Charlottenberg

Marktüberblick: Günstiger Preisstand bei hoher Rendite

Charlottenberg bietet ein deutlich unterdurchschnittliches Preisniveau für den deutschen Immobilienmarkt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 947 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,47 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen weit unter dem Kreisdurchschnitt des Rhein-Lahn-Kreises (1.881 €/m² Kaufpreis, 7,41 €/m² Miete) und noch deutlicher unter dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (2.030 €/m² bzw. 8,08 €/m²).

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 8,2 %. Damit liegt Charlottenberg im 92. Perzentil aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz – die Rendite ist also höher als bei 92 Prozent der vergleichbaren Gemeinden im Land. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,2, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem etwa 12,2-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Rhein-Lahn-Kreis liegt der Faktor bei 21,7, in Rheinland-Pfalz bei 21,2. Ein niedriger Kaufpreisfaktor korrespondiert mit einer hohen Rendite – beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven.

Die niedrigen absoluten Preise machen Charlottenberg für preisbewusste Investoren attraktiv. Allerdings ist zu beachten, dass es sich um Angebotswerte aus Inseraten handelt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die tatsächlichen Transaktionspreise und Mieten dürften darunter liegen.

Preisentwicklung: Starker Mietanstieg bei niedrigem Preisniveau

Die Mietentwicklung in Charlottenberg ist in den letzten Jahren deutlich dynamischer verlaufen als in den meisten anderen deutschen Gemeinden. Zwischen 2019 und 2024 ist die Angebotsmiete von 5,15 auf 7,99 Euro pro Quadratmeter gestiegen – das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor von rund 9,2 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2021 und 2024, als die Miete innerhalb von drei Jahren um über 60 Prozent stieg.

Der Kaufpreis liegt für das einzige verfügbare Datenjahr 2024 bei 947 Euro pro Quadratmeter. Eine längere Zeitreihe liegt nicht vor, sodass sich die Kaufpreisentwicklung nicht nachvollziehen lässt.

Der starke Mietanstieg steht in keinem erkennbaren Zusammenhang mit einer positiven demografischen oder wirtschaftlichen Entwicklung des Ortes (siehe unten). Er lässt sich möglicherweise mit dem allgemeinen Mietpreisanstieg in ländlichen Räumen erklären, der durch die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum außerhalb der Ballungszentren getrieben wird. Eine kausale Erklärung kann aus den vorliegenden Daten jedoch nicht abgeleitet werden.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt des Kreises

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3,4 Kilometern nimmt Charlottenberg eine Randposition ein. Mit einem Kaufpreis von 947 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort nur knapp über Holzappel (823 €/m², 1,4 km entfernt), der mit Abstand günstigste Ort im Umkreis. Alle anderen Nachbarorte liegen mit Kaufpreisen zwischen 1.136 €/m² (Gackenbach) und 2.533 €/m² (Dörnberg) deutlich über Charlottenberg.

Bei der Miete liegt Charlottenberg mit 6,47 €/m² im unteren Mittelfeld der Nachbarn. Nur Scheidt (5,51 €/m²) liegt niedriger, während die meisten anderen Orte zwischen 6,70 und 8,24 €/m² liegen. Die hohe Bruttomietrendite von 8,2 % resultiert primär aus dem niedrigen Kaufpreis, nicht aus einer überdurchschnittlichen Miete.

Im Vergleich zum Rhein-Lahn-Kreis als Ganzes liegt Charlottenberg bei beiden Preiskennzahlen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt. Das Kaufpreisniveau ist mit 947 €/m² weniger als die Hälfte des Kreiswerts von 1.881 €/m². Auch die Miete liegt mit 6,47 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 7,41 €/m². Charlottenberg folgt damit nicht dem regionalen Muster, sondern bildet einen deutlichen Ausreißer nach unten.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und strukturelle Schwäche

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Rhein-Lahn-Kreis, in dem Charlottenberg liegt, insgesamt im unteren Drittel: Der Kreis erreicht Rang 304 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Position im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 326. Auch die Demografie (Rang 302) und die wirtschaftliche Stärke (Rang 302) liegen im unteren Segment. Besser abschneidet der Kreis lediglich im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 190.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Charlottenberg ist eine reine ländliche Ortsgemeinde ohne erkennbare wirtschaftliche Struktur, die eine höhere Wohnnachfrage generieren könnte. Historisch war der Ort durch den Bergbau (Blei und Silber) geprägt, der jedoch seit Mitte des 18. Jahrhunderts nicht mehr betrieben wird.

Die Arbeitslosenquote im Ort hat sich von 3,0 Prozent im Jahr 2015 auf 7,37 Prozent im Jahr 2023 mehr als verdoppelt. Dieser Anstieg korrespondiert mit dem schlechten Abschneiden des Kreises im Prognos-Ranking im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 298). Die hohe Arbeitslosigkeit bei einer Bevölkerung von nur 147 Einwohnern bedeutet, dass sieben Prozent der Bevölkerung arbeitslos gemeldet sind – bei dieser geringen Einwohnerzahl entspricht dies bereits mehreren Personen und hat eine spürbare soziale Bedeutung.

Bevölkerungsentwicklung: Schrumpfende Gemeinde

Charlottenberg ist eine der kleinsten Gemeinden Deutschlands. Mit 147 Einwohnern auf 0,76 km² hat der Ort eine Bevölkerungsdichte von 193 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 von 158 auf 147 gesunken – ein Rückgang von knapp 7 Prozent.

Der Rückgang ist nicht linear verlaufen: Nach einem leichten Rückgang von 158 (2015) auf 146 (2020) stieg die Zahl 2021 kurzzeitig auf 154, fiel dann aber wieder auf 147. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 147 Einwohnern.

Historisch betrachtet war die Einwohnerentwicklung im 19. und 20. Jahrhundert unterschiedlich: 1843 lebten 156 Menschen im Ort, 1927 waren es 190 und 1964 202. Der aktuelle Stand von 147 liegt damit unter dem Niveau von vor 180 Jahren. Der Ort hat seine Bevölkerungsspitze vor etwa 60 Jahren erreicht und seither kontinuierlich an Einwohnern verloren.

Die schrumpfende Bevölkerung bei gleichzeitig steigenden Mieten stellt eine ungewöhnliche Kombination dar. Sie könnte auf einen Strukturwandel hindeuten, bei dem die verbleibenden Bewohner über eine höhere Kauf- oder Mietkraft verfügen, während die jüngere oder einkommensschwächere Bevölkerung abwandert. Eine solche Interpretation bleibt jedoch spekulativ, da keine Daten zur Altersstruktur oder zum Einkommen vorliegen.