Dörnberg

Marktüberblick

Dörnberg ist eine 5,83 km² große Ortsgemeinde im Rhein-Lahn-Kreis mit 460 Einwohnern. Der Ort liegt an der Lahn und ist über die Bundesstraße 417 erschlossen. Die nächstgelegenen Fernbahnhöfe befinden sich in Montabaur und Limburg Süd. Der Ort besteht aus den drei Ortsteilen Dörnberg, Dörnberg-Hütte und Kalkofen.

Der lokale Immobilienmarkt weist eine auffällige Struktur auf: Die Angebotsmiete liegt mit 7,49 € je m² knapp über dem Durchschnitt des Rhein-Lahn-Kreises (7,41 €/m²), jedoch unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 2.533 €/m² liegt dagegen deutlich über allen Vergleichswerten – sowohl im Kreis (1.881 €/m²) als auch im Bundesland (2.030 €/m²) und im deutschlandweiten Vergleich (2.409 €/m²).

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt einen extremen Ausreißer im Jahr 2021 mit 12,44 €/m², gefolgt von einem Rückgang auf 6,00 €/m² im Jahr 2023 und einem leichten Anstieg auf 6,50 €/m² im Jahr 2024. Der aktuelle Angebotswert von 7,49 €/m² liegt damit deutlich unter dem Ausreißerwert von 2021, aber über dem Vorjahreswert der Zeitreihe.

Der Kaufpreis entwickelte sich zwischen 2021 (1.455,70 €/m²) und 2023 (3.071,90 €/m²) mit einer jährlichen Wachstumsrate von 45,3 % extrem dynamisch. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.533 €/m² liegt unter dem 2023er Spitzenwert, was auf eine Beruhigung des Marktes seitdem hindeutet.

Der Kaufpreisfaktor von 28,2 liegt deutlich über dem Kreis- (21,7) und Landesdurchschnitt (21,2) sowie dem deutschen Durchschnitt (21,2). Er beschreibt denselben Sachverhalt wie die Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ moderater Miete: Die Investitionsamortisation dauert bei diesem Verhältnis deutlich länger als in der Fläche.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten innerhalb von drei Kilometern weist Dörnberg den höchsten Angebotskaufpreis auf. Laurenburg (2 km) liegt mit 1.868 €/m² um 26 % niedriger, Gutenacker (2,8 km) mit 1.983 €/m² um 22 % niedriger. Charlottenberg (2 km) liegt mit 947 €/m² sogar um 63 % unter dem Dörnberger Wert.

Die Bruttomietrendite von 3,55 % ist die niedrigste unter allen Nachbarorten und liegt im unteren Perzentil von Rheinland-Pfalz (11,7. Perzentil). Das bedeutet, dass nur etwa 12 % der Orte im Bundesland eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Ursache ist der Kaufpreis, der stärker über dem regionalen Mittel liegt als die Miete. Während der Kaufpreisfaktor von 28,2 um 30 % über dem Kreiswert von 21,7 liegt, liegt die Miete nur um 1,1 % darüber.

Im Landesvergleich liegt die Miete Dörnbergs knapp unter dem Durchschnitt, der Kaufpreis jedoch deutlich darüber. Das Ergebnis ist eine deutlich unterdurchschnittliche Rendite.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Dörnbergs ist seit Beginn der Zeitreihe (2015: 472 Einwohner) um 2,5 % auf 460 Einwohner (2024) leicht rückläufig. Die Bevölkerungsdichte beträgt 79 Einwohner je km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,85 % und damit unter dem Niveau von 2015 (4,45 %).

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Rhein-Lahn-Kreis auf Rang 304 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 326) sowie in der Demografie (Rang 302). Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet er mit Rang 190 am besten ab. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Historisch war Dörnberg durch den Bergbau in der Grube Holzappel geprägt, der zwischen 1751 und 1952 Silber, Blei und Zink förderte und neben der Landwirtschaft die bedeutendste Einkommensquelle darstellte. Heute ist der Ort durch das volxtheater und die Dörnberger Festspiele überregional bekannt.