Hömberg

Marktüberblick

Hömberg ist eine 4,85 km² große Ortsgemeinde im Rhein-Lahn-Kreis, Verbandsgemeinde Bad Ems-Nassau. Der Ort liegt auf der Südabdachung des Westerwaldes im Naturpark Nassau, etwa 2,5 Kilometer nordnordwestlich der Stadt Nassau. Die Gemeinde hat 317 Einwohner (2024) bei einer Bevölkerungsdichte von 65 Einwohnern je Quadratkilometer. Die erste urkundliche Erwähnung stammt aus dem Jahr 1344; nach 1600 bestand bis 1870 Grubenabbau auf Zink, Kupfer und Blei, ergänzt um Schieferabbau im 17. und 18. Jahrhundert.

Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch ein besonderes Preisgefälle aus: Die Angebotsmiete liegt mit 8,80 Euro je Quadratmeter über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 1.600 Euro je Quadratmeter deutlich unter beiden liegt. Diese Konstellation führt zu einer Bruttomietrendite von 6,6 Prozent – eine der höchsten unter den Nachbarorten und deutlich über dem Kreis- und Landesmittel.

Preis- und Mietentwicklung

Die geschätzte Angebotsmiete in Hömberg ist von 6,10 Euro je Quadratmeter (2021) auf 7,30 Euro (2025) gestiegen – ein Anstieg von rund 20 Prozent in vier Jahren (CAGR 4,59 Prozent). Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich parallel von 1.350 Euro je Quadratmeter auf 1.600 Euro (CAGR 4,34 Prozent). Beide Reihen sind als geschätzt gekennzeichnet.

Der aktuelle Angebotsmietenwert von 8,80 Euro liegt deutlich über dem letzten Wert der Zeitreihe (7,30 Euro, 2025). Dieser Unterschied zeigt, dass die geschätzte Zeitreihe den aktuellen Angebotsmarkt unterschätzt – oder dass sich der Markt seit dem letzten Zeitreihenwert weiter nach oben bewegt hat.

Gleichzeitig ist die Einwohnerzahl in derselben Periode von 327 (2019) auf 317 (2024) um 3,1 Prozent gesunken. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,58 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau – sie schwankte in den vorangegangenen Jahren zwischen 1,04 (2019) und 2,51 Prozent (2018).

Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung und steigenden Miet- und Kaufpreisen geht einher mit einem Markt, in dem die Preise trotz schrumpfender Bevölkerung steigen. Ob dies auf ein zurückgehendes Angebot, eine Veränderung der Angebotsstruktur oder andere Faktoren zurückzuführen ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig ableiten.

Regionale Einordnung

Hömberg fällt in mehreren Kennzahlen aus dem regionalen Durchschnitt heraus. Die Angebotsmiete von 8,80 Euro je Quadratmeter liegt 18,8 Prozent über dem Kreisdurchschnitt (7,41 Euro) und 8,9 Prozent über dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 Euro). Der Kaufpreis von 1.600 Euro je Quadratmeter liegt jedoch 15,0 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt (1.881 Euro) und 21,2 Prozent unter dem Landesdurchschnitt (2.030 Euro).

Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,15 – deutlich unter dem Kreiswert von 21,71 und dem Landeswert von 21,16. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 15,15-Fache der Jahreskaltmiete beträgt, während er im Kreisdurchschnitt das 21,71-Fache beträgt. Ein niedrigerer Faktor korrespondiert mit einer höheren Rendite: Hömbergs 6,6 Prozent liegen über dem Kreiswert von 5,14 Prozent, dem Landeswert von 5,25 Prozent und dem Bundeswert von 5,10 Prozent. Im Bundesland liegt Hömberg bei der Rendite auf dem 83. Perzentil.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,2 Kilometern liegt Hömberg bei der Rendite mit 6,6 Prozent im oberen Drittel. Winden (7,66 Prozent) und Dienethal (6,26 Prozent) weisen höhere Renditen auf, während Zimmerschied (4,00 Prozent) und Dausenau (4,17 Prozent) deutlich niedrigere Werte zeigen. Die Miete in Hömberg ist mit 8,80 Euro je Quadratmeter die höchste unter den Nachbarorten, der Kaufpreis mit 1.600 Euro liegt jedoch über den Werten von Dienethal (1.092 Euro) und Winden (1.176 Euro).

Diese Datenlage spricht für einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete unter dem regionalen Durchschnitt liegen – was aus Renditeperspektive attraktiv sein kann, aber auch auf eine geringere Bewertung des Immobilienbestands insgesamt hindeuten kann.

Standortfaktoren

Der Rhein-Lahn-Kreis, in dem Hömberg liegt, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 304 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Rang 190 am besten ab, während der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit 326 am schwächsten ist. Der Arbeitsmarkt-Rang von 298, der Demografie-Rang von 302 und der Stärke-Rang von 302 liegen ebenfalls im unteren Bereich. Der Dynamik-Rang von 257 liegt besser als der Gesamtrang und deutet darauf hin, dass der Kreis in dynamischen Kennzahlen etwas besser abschneidet als in den strukturellen Indikatoren.

Hömberg selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde ist eine typische ländliche Ortsgemeinde im Westerwald mit historisch gewachsener Struktur. Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2019 rückläufig, was mit dem demografischen Druck im Kreis korrespondiert.

Zusammenfassend zeigt Hömberg ein markantes Preisprofil: Hohe Mieten bei niedrigen Kaufpreisen führen zu einer überdurchschnittlichen Rendite. Die Entwicklung findet vor dem Hintergrund einer leicht schrumpfenden Bevölkerung und eines Kreisumfelds statt, das im Prognos-Zukunftsatlas strukturell schwächer positioniert ist als der Bundesdurchschnitt.