Sulzbach

Marktüberblick

Sulzbach ist eine kleine Ortsgemeinde im westlichen Hintertaunus auf dem Einrich, die zur Verbandsgemeinde Bad Ems-Nassau gehört. Mit einer Fläche von nur 2,23 km² und rund 186 Einwohnern handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden des Rhein-Lahn-Kreises. Die ehemals landwirtschaftlich geprägte Struktur hat sich in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts in eine Wohnsitzgemeinde gewandelt.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt mit 6,67 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 1.814 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis Werte, die deutlich unter den Durchschnittswerten des Rhein-Lahn-Kreises (7,41 Euro bzw. 1.881 Euro) liegen. Im bundesweiten Vergleich ist die Lage noch ausgeprägter: Die deutsche Durchschnittsangebotsmiete liegt bei 8,92 Euro, der Durchschnittskaufpreis bei 2.409 Euro je Quadratmeter.

Die Bruttomietrendite von 4,41 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,14 Prozent und dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 5,25 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,66 übersteigt den Kreiswert von 21,71 – das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur erzielbaren Miete höher ist als im regionalen Durchschnitt. Diese Kombination aus niedrigen absoluten Preisen bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Rendite kennzeichnet einen Markt, in dem die Preise im Verhältnis zur Miete relativ hoch sind.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Sulzbach war in den letzten Jahren von starken Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete stieg von 4,47 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,08 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg von rund 81 Prozent. Dabei zeigt die Entwicklung kein gleichmäßiges Wachstum: Nach einem Anstieg auf 4,59 Euro im Jahr 2020 folgte ein sprunghafter Anstieg auf 8,15 Euro im Jahr 2021, gefolgt von einem Rückgang auf 3,47 Euro im Jahr 2023 und einem erneuten Anstieg auf 5,80 Euro im Jahr 2025.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen kontinuierlichen Anstieg von 1.500 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.814 Euro im Jahr 2026. Diese Reihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf Modellrechnungen basiert und nicht auf tatsächlich beobachteten Transaktionen. Der Anstieg von 2021 bis 2026 beträgt rund 21 Prozent, was einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 4,9 Prozent entspricht.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief in der gleichen Periode relativ stabil: Von 180 Einwohnern im Jahr 2019 auf 186 im Jahr 2024, einem Anstieg von rund 3,3 Prozent. Bei einer so geringen Einwohnerzahl ist jede einzelne Zuzug- oder Wegzugsentscheidung statistisch relevant.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,59 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Sie war 2017 mit 1,48 Prozent sogar noch etwas niedriger, stieg 2020 auf 2,46 Prozent an und hat sich seitdem wieder auf das Vor-Corona-Niveau eingependelt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,3 Kilometern zeigt Sulzbach ein gemischtes Bild.

Die Angebotsmiete von 6,67 Euro liegt nur über Dienethal (5,69 Euro) und darunter bei allen anderen Nachbarorten: Misselberg (7,84 Euro), Schweighausen (8,08 Euro), Becheln (7,82 Euro), Oberwies (8,39 Euro), Dausenau (7,08 Euro), Nassau (8,45 Euro) und Hömberg (8,80 Euro).

Beim Kaufpreis von 1.814 Euro je Quadratmeter liegt Sulzbach über Dienethal (1.092 Euro), Misselberg (1.735 Euro), Schweighausen (1.805 Euro), Becheln (1.468 Euro), Oberwies (1.092 Euro) und Hömberg (1.600 Euro). Unter den Nachbarorten liegt Sulzbach nur bei Dausenau (2.041 Euro) und Nassau (1.914 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,41 Prozent liegt unter allen Nachbarorten mit Ausnahme von Dausenau (4,17 Prozent). Die höchste Rendite weist Oberwies mit 9,22 Prozent auf, gefolgt von Becheln (6,39 Prozent) und Dienethal (6,26 Prozent). Die niedrige Rendite in Sulzbach ist mathematisch zwingend: Bei einem Kaufpreis, der über dem der meisten Nachbarn liegt, bei einer Miete, die darunter liegt, muss die Rendite niedriger sein.

Sulzbach liegt mit einem Perzentilrang von 38,7 im Bundesland Rheinland-Pfalz – das bedeutet, dass etwa 39 Prozent der Orte im Land eine niedrigere oder gleichwertige Kennzahl aufweisen und etwa 61 Prozent eine höhere. Der Rang bezieht sich auf die Bruttomietrendite.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Rhein-Lahn-Kreis, zu dem Sulzbach gehört, auf Rang 304 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtvergleich. In den Teilindizes zeigt sich ein ähnliches Bild: Der Rang im Bereich Dynamik liegt bei 257, im Bereich Stärke bei 302. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 326. Positiv fällt der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 190 aus.

Die historische Bevölkerungsentwicklung zeigt einen deutlichen langfristigen Rückgang: Lag die Einwohnerzahl 1843 noch bei 216 und 1927 bei 260, so liegt sie heute bei rund 186. Die Bevölkerungsdichte von 83 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine deutsche Gemeinde moderat.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Entwicklung zur Wohnsitzgemeinde geht einher mit der Lage im Naturpark Nassau.