Walhausen

Marktüberblick

Walhausen ist eine der kleinsten Gemeinden im Landkreis Cochem-Zell mit rund 200 Einwohnern auf einer Fläche von 2,27 km². Der Ort liegt sieben Kilometer östlich von Zell (Mosel) im Moselhunsrück, unmittelbar nördlich verläuft die Bundesstraße 421. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Zell (Mosel) und ist über die Buslinie 722 an den Verkehrsverbund Rhein-Mosel angebunden.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt spiegelt sich die geringe Größe der Gemeinde wider: Die vorliegenden Angebotswerte sind mit Vorsicht zu interpretieren, da sie auf wenigen Inseraten basieren. Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.200 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,82 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,27 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,44. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Der Kaufpreis ist hoch im Verhältnis zur Miete, was zu einer niedrigen Rendite und einem hohen Kaufpreisfaktor führt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt große Schwankungen: In der Zeitreihe von 2021 bis 2026 bewegt sich die Angebotsmiete zwischen 6,28 Euro (2024) und 11,11 Euro (2023). Der Wert von 11,11 Euro im Jahr 2023 ist ein deutlicher Ausreißer, der im Jahr darauf auf 6,28 Euro zurückfiel. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, aber bei einer Gemeinde mit rund 200 Einwohnern kann bereits ein einzelnes Inserat mit ungewöhnlicher Ausstattung den Jahresdurchschnittswert stark beeinflussen.

Der Angebotskaufpreis verläuft dagegen stetig steigend: von 1.750 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 2.200 Euro (2025). Diese Reihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf Modellen und nicht auf tatsächlichen Transaktionspreisen basiert. Der jährliche Anstieg beträgt durchschnittlich 5,9 Prozent.

Ein Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotsmietenwert von 7,82 Euro (aus den Markt-Kennzahlen) und dem Jahreswert von 6,89 Euro (2026 in der Zeitreihe). Dieser Unterschied lässt sich damit erklären, dass die Markt-Kennzahlen den aktuellen Stand widerspiegeln, während die Zeitreihe Jahresdurchschnitte ausweist — der aktuelle Inseratstand liegt damit über dem Jahresdurchschnitt 2026.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Walhausen bei der Angebotsmiete mit 7,82 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 7,10 Euro und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Beim Angebotskaufpreis von 2.200 Euro liegt der Ort deutlich über dem Kreiswert von 1.694 Euro und dem Landeswert von 2.030 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,27 Prozent liegt unter allen drei Vergleichswerten (Kreis: 5,56 %, Rheinland-Pfalz: 5,25 %, Deutschland: 5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 23,44 übertrifft sowohl den Kreiswert von 20,25 als auch den Landeswert von 21,16.

Zusammengenommen beschreiben diese Werte denselben Sachverhalt: Der Kaufpreis liegt stärker über dem regionalen Mittel als die Miete, was zu einer niedrigeren Rendite führt. Im unmittelbaren Umkreis zeigt sich ein breites Spektrum: Der Nachbarort Schauren (1,1 km) weist mit 3.309 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis auf, bei einer Rendite von nur 2,87 Prozent. Haserich (3,3 km) liegt mit 532 Euro pro Quadratmeter am unteren Ende und erzielt eine Rendite von 11,99 Prozent. Walhausen positioniert sich mit 2.200 Euro im oberen Drittel der Nachbargemeinden — von neun Nachbarorten liegt Walhausen nur hinter Schauren.

Die Arbeitslosenquote von 2,16 Prozent (2023) liegt im niedrigen Bereich. Die Bevölkerung ist seit 2015 leicht gewachsen (von 219 auf 227 Einwohner, +3,65 Prozent), was in einer Kleingemeinde mit dieser Größe eine bemerkenswerte Stabilität darstellt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Cochem-Zell, zu dem Walhausen gehört, ist der zweitkleinste Landkreis in Rheinland-Pfalz und der sechstkleinste in Deutschland. Er hat 89 Gemeinden und rund 61.380 Einwohner. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis im Gesamtranking von rund 400 deutschen Kreisen den Platz 186. Besonders schwach ist die demografische Perspektive (Rang 261), während die soziale Lage mit Rang 135 am besten abschneidet. Die Dynamik liegt mit Rang 104 im oberen Drittel.

Walhausen selbst hat keine Hochschulen. Der Ort liegt in einer überwiegend landwirtschaftlich und forstwirtschaftlich geprägten Region, die zu etwa gleichen Teilen bewaldet und landwirtschaftlich genutzt wird. Der Weinbau, der im Landkreis verbreitet ist, konzentriert sich auf die Moseltäler und erreicht Walhausen nicht direkt, da der Ort bereits auf der Hunsrück-Hochfläche liegt.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, leicht wachsender Bevölkerung und der Lage an der B 421 zwischen Zell (Mosel) und Simmern/Hunsrück bildet den Rahmen für den lokalen Immobilienmarkt. Die geringe Einwohnerzahl und die begrenzte Baufläche führen jedoch dazu, dass Angebot und Nachfrage auf einem sehr kleinen Markt interagieren, was die beobachteten Preisschwankungen in der Mietreihe entspricht.