Haschbach am Remigiusberg

Der Ort und seine Lage

Haschbach am Remigiusberg liegt im Westen Rheinland-Pfalz im Landkreis Kusel. Die Gemeinde erstreckt sich auf 4,02 km² und hat 674 Einwohner (2024). Der Ort ist vor allem durch den Remigiusberg geprägt, auf dem sich die historische Propstei St. Remigius befindet – ein 1127 gegründetes Benediktinerkloster, das 1526 aufgelöst wurde und von dem die Propsteikirche als einziges Gebäude erhalten geblieben ist. Das Gebiet um Kusel und Altenglan wird als Remigiusland bezeichnet und war mindestens seit dem 9. Jahrhundert im Besitz des Erzbistums Reims.

Die Gemeinde gehört zu den kleineren Orten im Kreis Kusel, der insgesamt 98 Gemeinden umfasst. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 168 Einwohnern pro km² und liegt damit über dem ländlichen Durchschnitt der Region.

Immobilienpreise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.196 Euro pro m² und übertrifft damit sowohl den Kreisdurchschnitt von 1.463 Euro als auch den Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,9 und liegt über dem Kreiswert von 17,7 und dem Landeswert von 21,2. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro pro m² liegt Haschbach jedoch leicht darunter.

Die Angebotsmiete liegt bei 7,35 Euro pro m². Damit liegt sie knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,03 Euro, aber unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,02 % gehört zu den niedrigsten im Umkreis. Unter den acht Nachbargemeinden im Umkreis von 4 km hat nur Rutsweiler am Glan mit 3,68 % eine niedrigere Rendite. Zum Vergleich: Etschberg (1,4 km) weist 6,66 %, Rammelsbach (2,3 km) 6,97 % und Schellweiler (3,2 km) 8,38 % auf. Der Perzentilrang im Bundesland beträgt 24,2 – Haschbach liegt also im unteren Viertel aller Orte in Rheinland-Pfalz bei der Rendite.

Der Grund für die niedrige Rendite liegt im Kaufpreis, der stärker über dem Mittel liegt als die Miete. Der Kaufpreisfaktor von 24,9 ist deutlich höher als der Kreiswert von 17,7, während die Miete nur leicht über dem Kreisdurchschnitt liegt. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist in Haschbach ungünstiger als in den meisten Nachbargemeinden.

Preisentwicklung

Die Mietpreise haben in den letzten Jahren deutlich an Wert verloren. Die Angebotsmiete fiel von 8,33 Euro pro m² im Jahr 2022 auf 5,97 Euro im Jahr 2026 – ein Rückgang von rund 28 Prozent. Diese Entwicklung ist signifikant und zeigt eine Abkühlung des Mietmarktes.

Die Kaufpreise sind in derselben Periode gestiegen. Die Zeitreihe der Kaufpreise ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen Anstieg von 1.300 Euro pro m² im Jahr 2021 auf 1.750 Euro im Jahr 2025. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.196 Euro liegt deutlich darüber, was auf eine weitere Steigerung hindeutet.

Diese Entwicklung – fallende Mieten bei steigenden Kaufpreisen – führt zu einer weiteren Verschlechterung der Bruttomietrendite. Der Kaufpreis-CAGR von 7,71 % steht einem Miet-CAGR von -7,99 % gegenüber. Diese divergierende Entwicklung ist ungewöhnlich und deutet auf eine Marktsituation hin, in der die Nachfrage nach Eigentum die Mietnachfrage übertrifft.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Haschbach ist seit 2018 leicht rückläufig. Von 680 Einwohnern im Jahr 2018 ging die Zahl auf 654 im Jahr 2022, bevor sie 2023 wieder auf 674 stieg und sich 2024 stabilisierte. Insgesamt beträgt die Veränderung seit 2018 -0,88 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,38 % und entspricht damit einem Niveau von 10 arbeitslosen Personen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Kusel mit dem Rang 365 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist die Bewertung im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 375) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 362). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 332 ebenfalls im unteren Drittel. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, sie geben aber Aufschluss über die strukturelle Einordnung der Region.

Haschbach verfügt über keine Hochschulen. Die Standortfaktoren sind damit primär durch die ländliche Struktur und das historische Erbe geprägt.

Regionale Einordnung

Haschbach am Remigiusberg zeigt ein ungewöhnliches Bild im Vergleich zu den Nachbarorten: Der Kaufpreis ist der zweithöchste im Umkreis von 4 km (Rutsweiler am Glan liegt mit 2.443 Euro darüber), während die Miete im Mittelfeld liegt. Dies führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen in der Region.

Die Nachbargemeinden zeigen ein stark heterogenes Bild. Schellweiler (3,2 km) hat mit 1.258 Euro den niedrigsten Kaufpreis und mit 8,38 % die höchste Rendite. Rutsweiler am Glan (1,9 km) hat mit 2.443 Euro den höchsten Kaufpreis und mit 3,68 % die niedrigste Rendite. Haschbach liegt mit 2.196 Euro und 4,02 % in der oberen Preisklasse, aber nicht an der Spitze.

Die Kombination aus historischem Erbe (Propstei St. Remigius), ruhiger Lage und dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis spricht für eine Nachfrage nach Eigentum, die über der lokalen Mietnachfrage liegt. Die fallenden Mietpreise bei steigenden Kaufpreisen deuten darauf hin, dass der Ort eher als Wohnstandort als als Investitionsobjekt wahrgenommen wird.