Matzenbach

Ort und Infrastruktur

Matzenbach ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Kusel mit rund 617 Einwohnern auf 7,05 km². Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Oberes Glantal und gliedert sich in die drei Ortsteile Matzenbach, Eisenbach und Gimsbach. Die B 423 verläuft durch den Ort, im Südwesten liegt die A 62. Im Ortsteil Eisenbach befindet sich der Bahnhof Eisenbach-Matzenbach an der Glantalbahn (Strecke Landstuhl–Kusel).

Der Immobilienmarkt in Matzenbach ist durch niedrige Angebotspreise gekennzeichnet, die deutlich unter den Landes- und Bundesdurchschnitten liegen. Gleichzeitig weist der Ort eine überdurchschnittlich negative Bevölkerungsentwicklung auf: Die Einwohnerzahl ist seit 2017 um über 5 % gesunken. Der Landkreis Kusel selbst erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 365 von rund 400 Kreisen, was auf strukturelle Schwächen in Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Wohlstand hinweist.

Marktüberblick und regionale Einordnung

Die Angebotsmiete liegt bei 6,57 € je m² und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 7,03 €/m², deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 €/m² und weit unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis beträgt 1.441 €/m² – ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt (1.463 €/m²), aber nur etwa 71 % des Landesdurchschnitts (2.030 €/m²) und 60 % des Bundesdurchschnitts (2.409 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor von 18,27 liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 17,68, aber unter dem Landesdurchschnitt von 21,16. Die Bruttomietrendite von 5,47 % liegt damit über dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %), aber unter dem Kreisdurchschnitt von 6,63 %. Dieser Unterschied zum Kreis ergibt sich daraus, dass die Miete in Matzenbach relativ stärker unter dem Kreisdurchschnitt liegt als der Kaufpreis: Die Miete beträgt 93,5 % des Kreiswerts, der Kaufpreis 98,5 %. Da der Faktor aus Kaufpreis geteilt durch Miete gebildet wird, führt diese Diskrepanz zu einem höheren Faktor und einer niedrigeren Rendite als im Kreisdurchschnitt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Matzenbach einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreis auf: Rehweiler (1,6 km entfernt) liegt bei 2.325 €/m², Neunkirchen am Potzberg (2,6 km) bei 1.614 €/m². Theisbergstegen (2,6 km) liegt mit 1.178 €/m² deutlich unter Matzenbach, Quirnbach (3,7 km) mit 1.039 €/m² noch weiter. Die Rendite von 5,47 % liegt über der von Rehweiler (3,55 %), aber unter der von Neunkirchen am Potzberg (5,5 %), Theisbergstegen (6,4 %), Quirnbach (8,25 %) und Etschberg (6,66 %). Der Markt zeigt also eine große Streuung zwischen den Nachbargemeinden.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete entwickelte sich zwischen 2018 und 2026 von 5,60 €/m² auf 6,17 €/m², was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 1,2 % entspricht. Die Entwicklung war dabei nicht linear: 2022 lag die Miete mit 8,97 €/m² deutlich höher als in den umliegenden Jahren, bevor sie 2023 und 2024 wieder auf 6,38 €/m² sank und 2025 mit 6,75 €/m² einen neuen lokalen Höchststand erreichte, bevor sie 2026 wieder auf 6,17 €/m² fiel.

Der Angebotskaufpreis zeigt noch stärkere Schwankungen. Von 1.105 €/m² (2018) stieg er bis 2024 auf 2.083 €/m², fiel dann 2025 auf 870 €/m² und liegt 2026 bei 1.441 €/m². Die zeitliche Entwicklung des Kaufpreises ist durch hohe Volatilität gekennzeichnet. Die CAGR von -3,37 % über den gesamten Zeitraum spiegelt diese Schwankungen wider und zeigt keinen klaren Trend.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotskaufpreis von 1.441 €/m² und dem Wert der Zeitreihe für 2025 (870 €/m²). Dieser Sprung von über 65 % innerhalb eines Jahres ist ungewöhnlich und könnte auf eine Veränderung der Angebotszusammensetzung oder auf einzelne extreme Inserate zurückzuführen sein. Die Werte stammen aus Inseraten und können durch einzelne hohe oder niedrige Angebote verzerrt sein.

Demografie und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl Matzenbachs ist von 650 (2017) auf 617 (2024) gesunken, ein Verlust von rund 5 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 88 Einwohner je km². Der Rückgang ist nicht gleichmäßig: Nach einem leichten Rückgang von 642 (2018) auf 637 (2019) folgte 2020 ein kleiner Anstieg auf 645, bevor 2021 ein deutlicher Einbruch auf 618 erfolgte, von dem sich die Gemeinde nur teilweise erholte (624 im Jahr 2022, dann wieder 617 in 2023 und 2024).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,41 % und damit auf einem Niveau, das über dem Wert von 2018 (1,94 %) liegt, aber unter dem Peak von 2021 (5,38 %). Die Zahl der Arbeitslosen betrug 14 Personen.

Der Landkreis Kusel erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 365 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Demografie Rang 139 (relativ gut), Arbeitsmarkt Rang 362, Wettbewerb und Innovation Rang 330, Wohlstand und soziale Lage Rang 375. Die schlechten Werte in Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Wohlstand spiegeln die strukturelle Schwäche des ländlichen Raums im westpfälzischen Raum wider. Der gute Demografie-Rang steht im Widerspruch zum Bevölkerungsrückgang in Matzenbach; eine Erklärung dafür ist nicht aus den vorliegenden Daten ableitbar.