Erdesbach

Marktüberblick

Erdesbach ist eine 3,93 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Kusel mit 578 Einwohnern. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.704 € je m², die Angebotsmiete bei 7,46 € je m². Damit liegt Erdesbach sowohl bei den Miet- als auch bei den Kaufpreisen über dem Durchschnitt des Landkreises Kusel (Miete: 7,03 €/m², Kaufpreis: 1.463 €/m²), aber unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (Miete: 8,08 €/m², Kaufpreis: 2.030 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 19,04 liegt über dem Kreiswert von 17,68, aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 21,16.

Die Bruttomietrendite von 5,25 % liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 6,63 %, aber nahe am Landesmittel von 5,25 %. Im Vergleich zu den acht nearest Nachbarn hat Erdesbach den höchsten Angebotskaufpreis (1.704 €/m²) und die niedrigste Rendite (5,25 %). Nachbarorte wie Oberalben (861 €/m², 10,45 % Rendite) oder Niederalben (688 €/m², 9,45 % Rendite) bieten deutlich günstigere Kaufpreise bei höheren Renditen. Erdesbach positioniert sich damit im regionalen Vergleich als der teuerste Ort im unmittelbaren Umkreis.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung, die sich aus der geringen Größe des Ortes erklärt. Der Angebotskaufpreis stieg von 409 €/m² (2021) auf 2.352 €/m² (2022) – ein Anstieg um das Fünffache. Dieser Sprung ist statistisch nicht durch fundamentale Marktentwicklungen erklärbar, sondern typisch für kleine Stichproben: Bei einer Gemeinde mit unter 600 Einwohnern können einzelne Inserate mit ungewöhnlich hohen Preisen den Durchschnittswert massiv nach oben ziehen.

Die Angebotsmiete entwickelte sich ebenfalls schwankungsanfällig: 6,60 €/m² (2021), Rückgang auf 4,69 €/m² (2024), dann Anstieg auf 7,86 €/m² (2025) und 8,33 €/m² (2026). Die aktuellen Werte von 2025/2026 liegen deutlich über dem Niveau von 2021–2024. Diese Schwankungen sind bei Angebotswerten aus Inseraten in kleinen Gemeinden zu erwarten, wo einzelne hochpreisige oder niedrigpreisige Inserate den Durchschnitt stark verzerren können.

Der CAGR für den Kaufpreis wird mit 475 % angegeben – ein Wert, der allein aus der extremen Diskrepanz zwischen 2021 und 2022 resultiert und keine nachhaltige Marktentwicklung abbildet. Die Mietentwicklung mit einem CAGR von 4,77 % ist ebenfalls durch die Volatilität verzerrt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Erdesbachs ist seit 2018 rückläufig: Von 614 Einwohnern (2018) auf 578 (2024), ein Verlust von 5,9 %. Der stärkste Rückgang occurred 2018–2019 (von 614 auf 569), gefolgt von einer leichten Erholung bis 2021 (596), dann erneutem Rückgang auf 578 (2023/2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 147 Einwohner je km².

Die Arbeitslosenquote schwankte zwischen 2,93 % (2019) und 5,15 % (2023). Mit 5,15 % (2023) liegt sie deutlich über dem Niveau von 2018/2019 (3,23 % bzw. 2,93 %). Die Zahl der Arbeitslosen beträgt 19 Personen. Die Schwankungen der Arbeitslosenquote – insbesondere der Anstieg von 2,93 % (2019) auf 5,12 % (2020) und der Rückgang auf 3,12 % (2021) – sind bei einer absoluten Zahl von 19 Arbeitslosen statistisch stark anfällig für einzelne Fälle.

Der Bevölkerungsrückgang geht einher mit der schlechten Bewertung des Landkreises Kusel im Prognos-Zukunftsatlas 2025: Rang 365 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders schlecht bewertet sind Wohlstand und soziale Lage (Rang 375) sowie der Arbeitsmarkt (Rang 362). Der Demografie-Index mit Rang 139 ist im Vergleich dazu besser positioniert, was auf die ländliche Struktur und die Alterung der Bevölkerung hindeuten könnte.

Standortfaktoren

Erdesbach liegt im Kuseler Musikantenland am Glan, durch den Ort führt die B 420, südlich verläuft die A 62. In Altenglan (ca. 2,8 km entfernt) befindet sich ein Bahnhof der Glantalbahn. Der Ort gehört der Verbandsgemeinde Kusel-Altenglan an.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Standortfaktoren werden maßgeblich durch die Bewertung des Landkreises Kusel im Prognos-Zukunftsatlas 2025 bestimmt: Mit Rang 365 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen eine heterogene Struktur: Der Demografie-Index (Rang 139) ist deutlich besser positioniert als Arbeitsmarkt (Rang 362), Wettbewerb und Innovation (Rang 330) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 375). Diese Struktur entspricht dem Muster ländlicher Räume in der Westpfalz mit alternder Bevölkerung und schwacher Wirtschaftsstruktur.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, hoher Arbeitslosigkeit im regionalen Vergleich und schlechter Prognos-Bewertung des Landkreises bildet den strukturellen Hintergrund des lokalen Immobilienmarktes. Der überdurchschnittliche Kaufpreis Erdesbachs im Vergleich zu den Nachbarorten steht in keinem direkten Zusammenhang mit den Standortfaktoren – er lässt sich vielmehr als Angebotsspezifika bei kleiner Stichprobengröße deuten.