Dennweiler-Frohnbach

Marktüberblick

Dennweiler-Frohnbach ist eine 6,11 km² große Gemeinde im Landkreis Kusel in Rheinland-Pfalz. Mit 274 Einwohnern (2024) und 45 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Die Gemeinde liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zu Oberalben (1,2 km) und Körborn (1,8 km).

Der Immobilienmarkt wird durch ein auffälliges Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis geprägt: Die Angebotsmiete liegt bei 8,42 €/m², der Angebotskaufpreis bei 2.290 €/m². Das entspricht einer Bruttomietrendite von 4,41 % und einem Kaufpreisfaktor von 22,67. Der Kaufpreisfaktor liegt damit 7 % über dem Landesdurchschnitt von 21,16, was bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur erzielbaren Miete überdurchschnittlich hoch sind.

Preisentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet und zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 5,40 €/m² (2021) auf 6,60 €/m² (2025), was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 5,1 % entspricht. Der geschätzte Kaufpreis entwickelte sich von 1.150 €/m² (2021) auf 1.450 €/m² (2025), mit einer jährlichen Steigerung von rund 6,0 %.

Ein wichtiger Befund ist die Diskrepanz zwischen den geschätzten Zeitreihenwerten und den aktuellen Angebotswerten: Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.290 €/m² liegt um 58 % über dem geschätzten Wert von 1.450 €/m² für 2025. Auch die Angebotsmiete von 8,42 €/m² übersteigt den geschätzten Zeitreihenwert von 6,60 €/m² um rund 27 %. Diese Differenz lässt sich damit erklären, dass die Zeitreihen geschätzte Durchschnittswerte abbilden, während die aktuellen Angebotswerte aus Inseraten stammen und systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und dem tatsächlichen Transaktionspreis liegen. Angebotswerte und geschätzte Zeitreihenwerte messen unterschiedliche Größen und sind nicht direkt vergleichbar.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Dennweiler-Frohnbach ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,42 €/m² liegt 20 % über dem Durchschnitt des Landkreises Kusel (7,03 €/m²) und knapp über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 2.290 €/m² übertrifft den Kreisdurchschnitt um 57 % und den Landesdurchschnitt um 13 %. Der Kaufpreisfaktor von 22,67 liegt über dem Kreiswert von 17,68 und dem Landeswert von 21,16.

Die Bruttomietrendite von 4,41 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 6,63 % und dem Landesdurchschnitt von 5,25 %. Im Perzentilrang des Bundeslandes belegt Dennweiler-Frohnbach mit 38,7 % einen unteren Mittelplatz – das bedeutet, dass etwa 61 % der 2.300 Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 5 km fällt auf, dass Oberalben mit nur 861 €/m² Kaufpreis deutlich unter dem Niveau Dennweiler-Frohnbachs liegt, bei einer Bruttomietrendite von 10,45 % jedoch den höchsten Wert aller Nachbarorte aufweist. Dies zeigt, dass die Kaufpreise im direkten Umland stark variieren und Dennweiler-Frohnbach eine Preisspitze im Nahumfeld darstellt. Ruthweiler mit 4,11 % Rendite liegt noch unter dem Wert Dennweiler-Frohnbachs, zeigt aber mit 1.993 €/m² einen ebenfalls hohen Kaufpreis bei niedriger Miete.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Dennweiler-Frohnbachs zeigt seit 2018 eine leichte Schwankung zwischen 265 und 275 Einwohnern. Die Gesamtentwicklung seit 2018 beträgt -0,36 %, was einer praktisch stabilen Bevölkerungsentwicklung entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,95 %.

Auf Ebene des Landkreises Kusel zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein eher schwaches Bild: Der Kreis belegt den Rang 365 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes variieren zwischen Rang 139 (Demografie, eher positiver Wert) und Rang 375 (Wohlstand und soziale Lage, schwacher Wert). Der Arbeitsmarkt-Index liegt bei Rang 362, der Index für Wettbewerb und Innovation bei Rang 330. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die hohen Kaufpreise bei moderater Mietentwicklung stehen im Widerspruch zu den schwachen Standortfaktoren des Landkreises im Prognos-Zukunftsatlas. Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig hohen Kaufpreisen entspricht dem Muster kleiner ländlicher Gemeinden, in denen die Kaufpreise weniger von der lokalen Wirtschaftskraft als von der begrenzten Angebotsmenge an Immobilien bestimmt werden können.