Wiesbach

Marktüberblick

Wiesbach ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Südwestpfalz mit knapp 4,1 km² Fläche und rund 479 Einwohnern. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Zweibrücken-Land und liegt in einer Senke der Sickinger Höhe auf 260 m ü. NHN. Die ländliche Struktur zeigt sich in einer Bevölkerungsdichte von 118 Einwohnern je km² und dem Fehlen jeglicher höherer Bildungseinrichtungen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Preisniveau und Entwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.418 Euro je m², die Angebotsmiete bei 7,75 Euro je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,24, die Bruttomietendite 6,56 Prozent. Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Der niedrige Kaufpreisfaktor und die hohe Rendite sind zwei Seiten derselben Medaille – sie zeigen, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen hoch sind.

Ein auffälliger Widerspruch besteht zwischen der Zeitreihe und den aktuellen Werten: Die Zeitreihe zeigt für 2024 einen Kaufpreis von 2.100 Euro je m², während der aktuelle Angebotskaufpreis bei 1.418 Euro je m² liegt. Diese Differenz von rund 32 Prozent deutet auf eine markedynamische Entwicklung hin, bei der die aktuellen Inserate deutlich unter dem historischen Zeitreihenwert liegen. Die Mietzeitreihe verläuft ähnlichschwankend: 2018 lag sie bei 4,12 Euro je m², 2026 bei 8,68 Euro je m², während der aktuelle Wert bei 7,75 Euro je m² liegt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Südwestpfalz liegt die Angebotsmiete in Wiesbach mit 7,75 Euro je m² über dem Kreisdurchschnitt von 7,18 Euro je m², während der Angebotskaufpreis mit 1.418 Euro je m² unter dem Kreiswert von 1.564 Euro je m² liegt. Daraus ergibt sich eine höhere Bruttomietendite (6,56 % gegenüber 6,00 % im Kreis) und ein niedrigerer Kaufpreisfaktor (15,24 gegenüber 18,82 im Kreis). Wiesbach folgt damit dem regionalen Muster, zeigt aber eine ausgeprägtere Ausprägung: höhere Mieten bei niedrigeren Kaufpreisen als der Kreisdurchschnitt.

Im Vergleich zu Rheinland-Pfalz insgesamt liegt Wiesbach bei allen drei Kennzahlen unter dem Landesdurchschnitt: Miete 7,75 gegenüber 8,08 Euro je m², Kaufpreis 1.418 gegenüber 2.030 Euro je m², Kaufpreisfaktor 15,24 gegenüber 21,16. Die Rendite liegt mit 6,56 % deutlich über dem Landesdurchschnitt von 5,25 %.

Der Vergleich mit den Nachbarorten zeigt extreme Unterschiede: Krähenberg (0,9 km Entfernung) weist mit 687 Euro je m² Kaufpreis und 13,62 % Rendite ein deutlich anderes Profil auf als Käshofen (2,9 km) mit 991 Euro je m² und 10,18 % Rendite. Winterbach (Pfalz) (3,7 km) liegt mit 2.060 Euro je m² Kaufpreis und 3,08 % Rendite auf der anderen Seite des Spektrums. Wiesbach bewegt sich mit 1.418 Euro je m² und 6,56 % Rendite im Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren und Demografie

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Südwestpfalz auf Platz 356 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen: Dynamik 391, Wettbewerb und Innovation 366, Arbeitsmarkt 372, Demografie 327, Wohlstand und soziale Lage 144. Die niedrigen Ränge in Dynamik, Arbeitsmarkt und Wettbewerb deuten auf strukturelle Schwächen hin, während der Wohlstandsindex mit Platz 144 die relativ gute soziale Lage des Kreises widerspiegelt. Dieser Rang bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde Wiesbach.

Die demografische Entwicklung in Wiesbach ist rückläufig: Die Einwohnerzahl ging von 512 im Jahr 2015 auf 479 im Jahr 2024 zurück, ein Verlust von 6,4 Prozent. Besonders deutlich war der Rückgang von 2021 (498) auf 2023 (479). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,73 Prozent und bewegte sich in den vergangenen Jahren zwischen 3,27 % (2016) und 5,41 % (2021). Mit 14 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, niedrigen Rängen in den Prognos-Teilindizes für Dynamik und Arbeitsmarkt sowie den moderaten Immobilienpreisen zeigt einen Ort, der strukturell vor Herausforderungen steht, aber durch verhältnismäßig stabile Kaufpreise und überdurchschnittliche Mietrenditen gekennzeichnet ist.