Käshofen

Marktüberblick: Niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten

Der Immobilienmarkt in Käshofen zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preis-Rendite-Gefälle aus. Mit einem Angebotskaufpreis von 991 Euro je Quadratmeter liegt Käshofen deutlich unter allen Vergleichswerten — unter dem Kreisdurchschnitt der Südwestpfalz (1.564 €/m²), unter dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (2.030 €/m²) und unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,82 und liegt damit mehr als halb so niedrig wie der Kreisdurchschnitt von 18,82.

Die Konsequenz dieses Preisniveaus ist eine Bruttomietrendite von 10,18 Prozent — ein Wert, der über dem Kreisdurchschnitt (6,00 %) und dem Landesdurchschnitt (5,25 %) liegt. Mit einem Perzentilrang von 97,25 im Bundesland gehört Käshofen zu den Orten mit den höchsten relativen Mietrenditen in Rheinland-Pfalz.

Die Angebotsmiete von 8,41 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt (7,18 €/m²) und über dem Landesdurchschnitt (8,08 €/m²), aber unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Das bedeutet: Die Mieten sind im regionalen und überregionalen Vergleich moderat bis mittel, während die Kaufpreise außergewöhnlich niedrig sind. Dieses Gefälle erzeugt die hohe Rendite.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei allen Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt — kein amtlicher Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und den tatsächlich erzielten Preisen.

Preisentwicklung: Volatile Verläufe mit Datenlücken

Die Zeitreihen zeigen für Käshofen eine starke, aber ungleichmäßige Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 5,90 €/m² im Jahr 2018 auf 9,52 €/m² im Jahr 2026 — ein Anstieg um 61 Prozent in acht Jahren. Der CAGR beträgt 6,16 Prozent. Allerdings verläuft dieser Anstieg nicht linear: Zwischen 2020 (6,95 €/m²) und 2022 (6,22 €/m²) gab es einen Rückgang, bevor die Werte ab 2023 wieder deutlich stiegen (7,38 im Jahr 2023, 8,57 im Jahr 2024, 9,80 im Jahr 2025).

Die Kaufpreisentwicklung ist noch ungleichmäßiger. Die Zeitreihe zeigt einen Kaufpreis von 1.293 €/m² im Jahr 2019, gefolgt von einem extremen Einbruch auf 311 €/m² in den Jahren 2020 und 2021. Ab 2024 folgen dann wieder deutlich höhere Werte: 1.463 €/m² im Jahr 2024 und 2.288 €/m² im Jahr 2025. Der CAGR für den Kaufpreis beträgt 9,97 Prozent.

Eine Diskrepanz besteht zwischen dem aktuellen Marktwert von 991 €/m² und dem Zeitreihenwert von 2.288 €/m² für 2025. Diese Differenz von mehr als einem Faktor zwei lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht erklären. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Gemeinde bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl von Käshofen ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: von 676 auf 618 im Jahr 2024, ein Rückgang um 8,6 Prozent. In den letzten beiden Jahren der Reihe (2023 und 2024) stabilisierte sich die Zahl bei 618 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 70 Einwohner je Quadratkilometer — Käshofen ist eine dünn besiedelte Gemeinde auf 8,8 km² Fläche.

Gleichzeitig liegt die Arbeitslosenquote mit 2,66 Prozent (Stand 2023) auf sehr niedrigem Niveau. Sie schwankte in der Beobachtungsperiode zwischen 2,17 Prozent (2019) und 2,66 Prozent (2023) und lag damit deutlich unter dem typischen Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2023 waren 11 Personen arbeitslos gemeldet.

Regionale Einordnung: Käshofen als Preis-Ausreißer

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 5,1 km Entfernung zeigt Käshofen ein klares Muster: Der Ort hat niedrige Kaufpreise und eine hohe Bruttomietrendite, ist aber weder der Günstigste noch der Renditestärkste.

Mit 991 €/m² liegt Käshofen über den Kaufpreisen von Großbundenbach (808 €/m², 2,4 km) und Krähenberg (687 €/m², 3,6 km), aber unter allen anderen Nachbarorten. Die höchste Bruttomietrendite im Nachbarumfeld weist Krähenberg mit 13,62 % auf, gefolgt von Großbundenbach (10,13 %) und Käshofen (10,18 %). Käshofen liegt damit an dritter Stelle der Rendite.

Die Angebotsmiete von 8,41 €/m² liegt im oberen Drittel der Nachbarorte — höher als in Großbundenbach (6,82 €/m²), Kleinbundenbach (5,48 €/m²) und Lambsborn (6,43 €/m²), aber unter Bechhofen (8,85 €/m²). Das bestätigt das Muster: Käshofen kombiniert moderate bis hohe Mieten mit niedrigen Kaufpreisen.

Auf Kreisebene liegt Käshofen mit seinem Kaufpreisfaktor von 9,82 mehr als 50 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 18,82. Auf Landesebene liegt der Faktor mehr als 50 Prozent unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 21,16. Käshofen ist damit ein deutlicher Ausreißer nach unten im Preisniveau.

Standortfaktoren: Schwache Zukunftsaussichten des Kreises

Der Landkreis Südwestpfalz, dem Käshofen angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 356 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel der Bewertung.

Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index »Wohlstand und soziale Lage« erreicht mit Rang 144 ein relativ gutes Ergebnis und ist der stärkste Teilindex des Kreises. Dagegen liegen »Arbeitsmarkt« (Rang 372), »Dynamik« (Rang 391) und »Wettbewerb und Innovation« (Rang 366) im unteren Bereich. Der Demografie-Index liegt mit Rang 327 ebenfalls im unteren Drittel. Diese Werte gelten für den Kreis Südwestpfalz als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Käshofen.

Verkehrstechnisch ist Käshofen über die Landesstraße 478 angebunden. Die nächsten Autobahnauffahrten der A 6 befinden sich in Waldmohr und Bruchmühlbach-Miesau im Norden. Ein Bahnanschluss besteht nicht mehr — der letzte Bahnhof Eichelscheid an der Strecke Mannheim–Saarbrücken wurde 1959 geschlossen. Die Lage direkt an der saarländischen Grenze könnte für Pendler in das Saarland von Bedeutung sein.

Es liegen keine Bodenrichtwerte für Käshofen vor. Am Ort bestehen keine Hochschulen.