Herschberg

Marktüberblick

Herschberg ist eine kleine Ortsgemeinde im ländlichen Landkreis Südwestpfalz in Rheinland-Pfalz. Mit 845 Einwohnern auf 11,55 km² handelt es sich um eine dünn besiedelte Gemeinde (73 Einwohner je km²), die seit 1970 als staatlich anerkannter Erholungsort geführt wird. Der Ort liegt auf der Sickinger Höhe auf 367 m ü. NHN und ist über die Anschlussstelle Weselberg (6 km nordöstlich) an die Autobahn 62 angebunden. Die Wirtschaft des Ortes wird maßgeblich von Tourismus sowie Land- und Forstwirtschaft geprägt.

Der Immobilienmarkt zeigt ein für den ländlichen Raum ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 7,75 €/m² knapp über dem Durchschnitt des Landkreises Südwestpfalz (7,18 €/m²), während der Angebotskaufpreis mit 967 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (1.564 €/m²) liegt. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 9,62 %, die weit über allen Vergleichswerten liegt – sowohl im Kreis (6,0 %), im Bundesland (5,25 %) als auch deutschlandweit (5,1 %). Herschberg belegt im Bundesland den 96. Perzentilrang bei der Rendite, was bedeutet, dass nur 4 % der Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 10,4 liegt bei knapp mehr als der Hälfte des Kreisdurchschnitts (18,8) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (21,2).

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Herschberg extreme Schwankungen, die deutlich über das hinausgehen, was aus typischen Immobilienmärkten bekannt ist. Der Angebotskaufpreis fiel von 2.419 €/m² im Jahr 2021 auf 448 €/m² im Jahr 2023 – ein Rückgang von über 80 %. Bis 2025 erholte er sich auf 830 €/m², liegt aber immer noch mehr als 60 % unter dem Niveau von 2021. Die Angebotsmiete entwickelte sich mit 9,56 €/m² (2023), 6,62 €/m² (2024) und 8,09 €/m² (2026) ebenfalls volatil, wenn auch in geringerem Ausmaß.

Diese Volatilität ist für eine kleine Gemeinde mit rund 845 Einwohnern ungewöhnlich. Sie könnte auf das geringe Angebot an transaktionsrelevanten Objekten zurückzuführen sein – bei wenigen verkauften Häusern können einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Inseraten basieren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Herschberg bei den Kaufpreisen zu den günstigsten Orten im Umkreis gehört, während die Mieten im Mittelfeld liegen. Von den acht benachbarten Orten weist nur Schauerberg mit 774 €/m² niedrigere Kaufpreise aus, während Schmitshausen mit 2.688 €/m² mehr als das Dreifache verlangt. Bei der Angebotsmiete liegt Herschberg mit 7,75 €/m² über Wallhalben (5,28 €/m²) und Saalstadt (4,96 €/m²), aber unter Schauerberg (10,40 €/m²).

Die Kombination aus moderaten Mieten und niedrigen Kaufpreisen führt dazu, dass Herschberg im Vergleich zu allen Nachbarorten eine der höchsten Bruttomietrenditen aufweist. Reifenberg liegt mit 7,31 % noch deutlich darüber, während Orte wie Schmitshausen (2,6 %) und Maßweiler (3,55 %) deutlich niedrigere Renditen bieten.

Die Arbeitslosenquote von 2,02 % (2023) zeigt eine stabile lokale Arbeitsmarktlage. Die Bevölkerung ist mit 845 Einwohnern (2024) nahezu stabil – seit 2015 (820 Einwohner) ist ein leichtes Wachstum von 3 % zu verzeichnen. Der Rückgang auf 801 Einwohner im Jahr 2020 hat sich umgekehrt, was auf eine Erholung oder Zuzug hindeutet.

Standortfaktoren

Der Landkreis Südwestpfalz, zu dem Herschberg gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 356 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht abschneidet der Kreis im Indexbereich Dynamik (Rang 391), was auf geringe wirtschaftliche Impulse und Innovationskraft hindeutet. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis mit Rang 144 deutlich besser, was auf eine stabile, wenn auch nicht dynamische Wirtschaftsstruktur schließen lässt.

Herschberg selbst verfügt über keine Hochschulen oder größeren Bildungseinrichtungen. Die Lage als staatlich anerkannter Erholungsort auf der Sickinger Höhe mit ihren Waldgebieten und Wanderwegen (Wasserschaupfad, Mühlenweg) bildet eine Grundlage für den Tourismus, der laut Wikipedia die lokale Wirtschaft maßgeblich mitbestimmt. Die Freizeitanlage des Ortes mit Minigolf, Tennisplätzen und Kinderspielplatz unterstreicht diesen Charakter.

Die Kombination aus Erholungsort-Status, niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten könnte Herschberg für bestimmte Käufergruppen attraktiv machen – insbesondere für Eigennutzer, die Ruhe und Natur suchen, oder für Investoren, die auf die aktuelle Rendite abzielen. Die extreme Preisschwankung der vergangenen Jahre macht den Markt jedoch unvorhersehbar.