Hettenhausen

Marktüberblick

Hettenhausen liegt im äußersten Süden Rheinland-Pfalz auf der Sickinger Höhe, etwa 4,4 km² groß und mit rund 221 Einwohnern eine der kleinsten Gemeinden der Verbandsgemeinde Thaleischweiler-Wallhalben. Der lokale Immobilienmarkt weist ein auffälliges Preisgefüge auf: Die Angebotsmiete liegt mit 6,05 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (7,18 Euro) und noch stärker unter dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.699 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch über dem Kreisdurchschnitt (1.564 Euro) und nähert sich dem Landesniveau (2.030 Euro) an.

Diese Diskrepanz zwischen niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis schlägt sich in der Bruttomietrendite von 4,27 Prozent nieder – eine der niedrigsten unter den Nachbarorten. Der Kaufpreisfaktor von 23,4 liegt ebenfalls über dem Kreis- (18,8) und Landesdurchschnitt (21,2). Das bedeutet: Im Verhältnis zur erzielbaren Miete sind die Kaufpreise in Hettenhausen höher als in der Umgebung. Ein Investor müsste bei aktuellen Mietniveaus etwa 23,4 Jahre Bruttomiete warten, um den Kaufpreis einzuspielen – gegenüber 18,8 Jahren im Kreisdurchschnitt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine volatile Entwicklung mit gegensätzlichen Bewegungen bei Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete lag 2019 bei 5,43 Euro pro Quadratmeter, fiel bis 2022 leicht auf 5,29 Euro und stieg dann bis 2025 auf 7,50 Euro an – ein Anstieg von rund 42 Prozent innerhalb von drei Jahren. Dieser Anstieg übertrifft das allgemeine Mietniveau in der Region deutlich.

Der Kaufpreis verhielt sich gegensätzlich: Von 2.036 Euro pro Quadratmeter (2022) brach er 2023 auf 1.313 Euro ein – ein Rückgang von rund 35 Prozent. Bis 2026 erholte er sich auf 1.951 Euro, liegt aber immer noch unter dem Niveau von 2022. Diese Entwicklung entspricht dem bundesweiten Trend eines korrigierenden Marktes nach der Zinswende, zeigt in Hettenhausen jedoch eine stärkere Schwankungsbreite als viele andere Regionen.

Der CAGR der Miete liegt bei 5,53 Prozent, der des Kaufpreises bei minus 1,06 Prozent – beide Werte beziehen sich auf den gesamten verfügbaren Zeitraum der Zeitreihen.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis von bis zu vier Kilometern zeigt Hettenhausen ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 6,05 Euro liegt über der von Saalstadt (4,96 Euro) und Wallhalben (5,28 Euro), deutlich unter der von Schauerberg (10,40 Euro) und Gerhardsbrunn (8,96 Euro). Der Kaufpreis von 1.699 Euro pro Quadratmeter liegt über dem von Saalstadt (977 Euro) und Herschberg (967 Euro), aber unter dem von Obernheim-Kirchenarnbach (1.905 Euro) und Gerhardsbrunn (2.650 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,27 Prozent liegt im unteren Drittel der verfügbaren Nachbarwerte. Gerhardsbrunn (4,06 Prozent) liegt darunter, Herschberg fällt mit 9,62 Prozent als deutlicher Ausreißer nach oben auf, was auf das Zusammenspiel eines sehr niedrigen Kaufpreises (967 Euro) mit einer überdurchschnittlichen Miete (7,75 Euro) zurückzuführen ist.

Bevölkerungsentwicklung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Hettenhausen ist seit 2015 um 7,1 Prozent gesunken – von 238 auf 221 Einwohner. Dieser Rückgang ist Teil eines übergeordneten Trends: Der Landkreis Südwestpfalz gehört in der Prognos-Bewertung zu den schwächeren Regionen Deutschlands. Im Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis den Gesamt-Rang 356 von rund 400 Kreisen. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Arbeitsmarkt (Rang 372), Dynamik (391) und Wettbewerb sowie Innovation (366) ab.

Ein positiver Gegenpol ist der Wohlstands-Index mit Rang 144 – der beste Teilindex des Kreises. Dies korrespondiert mit den relativ hohen Kaufpreisen im Verhältnis zum Mietniveau: Wohlstand kann sich in einer Region auch durch Eigentumsorientierung und höhere Immobilienwerte zeigen, ohne dass dies unmittelbar in höheren Mieten durchschlägt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,4 Prozent, was fünf Arbeitslosen entspricht. Im Vergleich zu 6,94 Prozent im Jahr 2015 hat sich die Quote deutlich verbessert, schwankt aber stark – 2021 wurde mit 0 Prozent ein Extremwert erreicht, was auf die kleine Bevölkerungszahl und die damit verbundene statistische Volatilität zurückzuführen ist.

Standortfaktoren und Struktur

Hettenhausen ist eine ländliche Gemeinde mit 50 Einwohnern pro Quadratkilometer. 53,8 Prozent der Gemarkungsfläche werden landwirtschaftlich genutzt, 34,7 Prozent sind bewaldet. Die historische Struktur als landwirtschaftlich geprägter Ort wird durch den Wegfall der lokalen Industrie verstärkt: Die bis 1987 bestehende Schuhfabrik, in der unter anderem Adidas-Schuhe produziert wurden, ist seit langem geschlossen. Seit 2016 existiert eine Windkraftanlage auf dem Gemeindegebiet.

Verkehrstechnisch ist Hettenhausen über die Kreisstraße 20 angebunden, die nach Norden zu Obernheim-Kirchenarnbach und nach Süden zu Wallhalben führt. Die Autobahn A 62 bietet Anschluss an den Fernverkehr. Der Öffentliche Nahverkehr ist im Verkehrsverbund Rhein-Neckar integriert.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher Dynamik im Prognos-Ranking und fehlenden Bildungsinfrastrukturen deutet auf eine Region hin, die strukturell mit Abwanderung und alternder Bevölkerung kämpft. Der überdurchschnittliche Kaufpreisfaktor im Verhältnis zum niedrigen Mietniveau ist ein Merkmal, das sich von anderen Orten der Region abhebt.