Obernheim-Kirchenarnbach

Marktüberblick

Obernheim-Kirchenarnbach ist die nördlichste Ortsgemeinde des Landkreises Südwestpfalz und liegt am Rande des Pfälzerwaldes in einem Tal unterhalb der Sickinger Höhe. Die 8,61 km² große Gemeinde mit drei Ortsteilen (Obernheim, Kirchenarnbach, Neumühle) gehört zur Verbandsgemeinde Thaleischweiler-Wallhalben. Die Anbindung an den überregionalen Verkehr erfolgt über die nahegelegene A 62, die nächste Bahnstation befindet sich in Landstuhl.

Der aktuelle Immobilienmarkt weist Angebotsmieten von 6,71 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 1.905 Euro je Quadratmeter aus. Beide Werte liegen unter dem Bundesdurchschnitt (Miete: 8,92 Euro, Kaufpreis: 2.409 Euro) und dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (Miete: 8,08 Euro, Kaufpreis: 2.030 Euro). Im Kreisvergleich zeigt sich ein anderes Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 6,71 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 7,18 Euro, der Kaufpreis von 1.905 Euro liegt jedoch deutlich über dem Kreiswert von 1.564 Euro.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,22 Prozent und liegt damit unter allen Vergleichswerten – dem Kreis (6,00 Prozent), dem Bundesland (5,25 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 23,68 übersteigt den Kreisdurchschnitt (18,82), den Landesdurchschnitt (21,16) und auch den rechnerischen Bundesdurchschnitt von rund 22,5. Die Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreis im Kreis und niedriger Rendite kennzeichnet einen Markt, in dem die Kaufpreise die Mieteinnahmen relativ zum Investitionsvolumen in den Hintergrund treten lassen.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der letzten Jahre ist durch starke Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete stieg von 3,88 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf 8,46 Euro im Jahr 2023 – ein Anstieg von über 118 Prozent in vier Jahren. Im Anschluss folgte ein Rückgang auf 5,45 Euro (2024) und 4,85 Euro (2025), bevor der Wert 2026 mit 10 Euro einen neuen Höchststand erreichte. Der aktuelle Wert von 6,71 Euro liegt damit in der Mitte dieser volatilen Entwicklung.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung ähnlich unruhig. Von 832,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg der Wert auf 2.652 Euro im Jahr 2023, fiel 2024 auf 1.880 Euro, stieg 2025 erneut auf 3.059 Euro und lag 2026 bei 1.843 Euro. Der aktuelle Wert von 1.905 Euro bewegt sich damit in der unteren bis mittleren Spanne der letzten sieben Jahre.

Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 14,48 Prozent für die Miete und 12,02 Prozent für den Kaufpreis. Diese Werte resultieren aus der starken Entwicklung von 2019 bis 2023 und werden durch die Schwankungen der Folgejahre mitbestimmt. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den sieben Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,7 Kilometern zeigt Obernheim-Kirchenarnbach ein gemischtes Bild. Bei der Angebotsmiete liegt der Ort mit 6,71 Euro je Quadratmeter im unteren bis mittleren Segment. Schauerberg führt mit 10,40 Euro deutlich, gefolgt von Mittelbrunn (9,00 Euro) und Queidersbach (8,37 Euro). Saalstadt (4,96 Euro) und Hettenhausen (6,05 Euro) liegen unter dem Wert von Obernheim-Kirchenarnbach.

Beim Kaufpreis von 1.905 Euro je Quadratmeter liegt der Ort im oberen Drittel der Nachbarorte. Mit 3.050 Euro führt Oberarnbach, gefolgt von Gerhardsbrunn (2.650 Euro) und Mittelbrunn (2.446 Euro). Schauerberg liegt mit 774 Euro deutlich unter dem Wert von Obernheim-Kirchenarnbach. Die Bruttomietrendite von 4,22 Prozent liegt im unteren Mittelfeld der Nachbarorte – höher als bei Gerhardsbrunn (4,06 %) und Oberarnbach (2,77 %), aber niedriger als bei Hettenhausen (4,27 %), Mittelbrunn (4,42 %), Weselberg (5,51 %), Saalstadt (6,09 %) und Queidersbach (7,04 %).

Im Landesvergleich liegt Obernheim-Kirchenarnbach mit einem Perzentilrang von 31,8 bei der Bruttomietrendite im unteren Drittel der 2.300 erfassten Orte in Rheinland-Pfalz.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl der Gemeinde ist rückläufig. Von 1.692 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Bevölkerung auf 1.611 im Jahr 2024 zurück – ein Verlust von 4,8 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 187 Einwohner je Quadratkilometer. Die Gemeinde zählt damit zu den kleineren Ortsgemeinden im Landkreis.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich entgegen dem Bevölkerungstrend positiv. Von 8,01 Prozent im Jahr 2015 sank sie auf 6,26 Prozent im Jahr 2023. Mit 64 arbeitslosen Personen liegt sie unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt, was auf eine relativ stabile lokale Arbeitsmarktsituation hindeutet, auch wenn der demografische Rückgang die Gemeinde strukturell belastet.

Standortfaktoren

Die Standortattraktivität wird maßgeblich durch die Struktur des Landkreises Südwestpfalz bestimmt, da der Prognos-Zukunftsatlas Kreisebene ausweist. Der Kreis erreichte im Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 356 von rund 400 deutschen Kreisen und gehört damit zu den schwächeren Regionen.

Besonders problematisch sind die Teilindizes Dynamik (Rang 391), Arbeitsmarkt (Rang 372) und Wettbewerb und Innovation (Rang 366). Diese Werte deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, die mit der ländlichen Peripherie-Lage und der Abwanderungsdynamik einhergehen. Der Bevölkerungsrückgang von fast 5 Prozent in den letzten neun Jahren bestätigt diese Tendenz.

Positiv hebt sich der Index Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 144 ab. Dieser Wert liegt im oberen Drittel aller Kreise und zeigt, dass die Lebensstandards in der Region trotz der strukturellen Schwächen vergleichsweise gut sind. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Attraktivität für junge, hochqualifizierte Zuzügler weiter einschränkt.