Biedershausen

Ort und Struktur

Biedershausen ist eine der kleinsten Gemeinden im Landkreis Südwestpfalz. Auf einer Fläche von 3,65 km² leben rund 187 Einwohner, was einer Dichte von etwa 51 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Gemessen an der Fläche ist Biedershausen die kleinste, gemessen an der Einwohnerzahl die drittkleinste Ortsgemeinde der Verbandsgemeinde Thaleischweiler-Wallhalben. Der Ort liegt auf der Sickinger Höhe auf 306 m ü. NHN; 70 Prozent der Gemarkungsfläche werden landwirtschaftlich genutzt, 22 Prozent sind Wald. Die nächstgelegenen Autobahnen, A 6 und A 62, verlaufen jeweils etwa zehn Kilometer entfernt. Der Öffentliche Nahverkehr ist in den Verkehrsverbund Rhein-Neckar integriert.

Die geringe Größe und die ländliche Struktur prägen den lokalen Immobilienmarkt: Das Angebot ist klein, die Nachfrage ist begrenzt. Dies spiegelt sich in den niedrigen Preisniveaus wider, die unter allen verfügbaren Vergleichswerten liegen.

Marktüberblick und Preisniveau

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.550 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,50 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (Kauf: 1.564 €/m², Miete: 7,18 €/m²), unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (Kauf: 2.030 €/m², Miete: 8,08 €/m²) und unter dem Bundesdurchschnitt (Kauf: 2.409 €/m², Miete: 8,92 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,87 – das heißt, der Quadratmeterkaufpreis entspricht dem 19,87-fachen der jährlichen Miete. Dieser Wert liegt über dem Kreisdurchschnitt von 18,82, aber unter dem Landesdurchschnitt von 21,16. Die Bruttomietrendite von 5,03 Prozent liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent, unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 6,00 Prozent.

Der über dem Kreisdurchschnitt liegende Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig niedrigerer Rendite als im Kreisvergleich beschreibt denselben Sachverhalt aus zwei Blickwinkeln: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zur Miete höher als im regionalen Durchschnitt. Der Ort liegt im Perzentilrang 57 im Bundesland, was bedeutet, dass er bei den betrachteten Kennzahlen im oberen mittleren Bereich von Rheinland-Pfalz liegt.

Wichtig: Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreiszeitreihe sind als geschätzt gekennzeichnet. Die Werte sind also keine gemessenen Transaktionspreise, sondern modelliert.

Preisentwicklung und Demografie

Die geschätzte Zeitreihe zeigt für die Miete einen Anstieg von 5,20 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 6,40 Euro im Jahr 2025. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 5,33 Prozent. Der Kaufpreis stieg im selben Zeitraum von 1.350 auf 1.700 Euro je Quadratmeter, mit einem CAGR von 5,93 Prozent.

Das Kaufpreiswachstum übertrifft das Mietwachstum. Beide Entwicklungsraten sind beträchtlich und deuten auf einen dynamischen lokalen Markt hin.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen deutlichen Rückgang: Von 208 Einwohnern im Jahr 2015 auf 187 im Jahr 2024, ein Verlust von rund 10 Prozent. Der Tiefpunkt lag 2021 mit 184 Einwohnern, seither stabilisiert sich die Zahl leicht auf dem niedrigeren Niveau. Diese Schrumpfung ist ein strukturelles Merkmal ländlicher Gemeinden in der Südwestpfalz und wirkt der Nachfrage nach Wohnraum entgegen.

Die Arbeitslosenquote schwankte zwischen 2,40 Prozent (2022) und 4,80 Prozent (2023). Der Wert von 4,8 Prozent im Jahr 2023 liegt über dem Landesdurchschnitt und deutet auf einen angespannteren lokalen Arbeitsmarkt hin als im Kreisvergleich.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Landkreis Südwestpfalz rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf dem Gesamt-Rang 356 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit gehört der Kreis zu den schwächer positionierten Regionen in Deutschland.

Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Index Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 144 einen vergleichsweise guten Wert – dieser Bereich ist die Stärke des Landkreises. Im Gegensatz dazu liegen die Indizes Dynamik (Rang 391), Arbeitsmarkt (Rang 372) und Wettbewerb und Innovation (Rang 366) im unteren Quintil. Der Demografie-Index mit Rang 327 liegt ebenfalls im unteren Drittel.

Dieses Muster – gute soziale Lage bei schwacher Dynamik und Innovation – entspricht dem typischen Profil einer ländlichen Peripherieregion. Die niedrige Dynamik (Rang 391 von 400) korrespondiert mit der Bevölkerungsschrumpfung in Biedershausen und der gesamten Region. Der schwache Arbeitsmarkt (Rang 372) spiegelt sich in der lokalen Arbeitslosenquote wider, die mit 4,8 Prozent im Jahr 2023 über dem Landesdurchschnitt liegt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Als kleine Gemeinde ohne akademische Infrastruktur ist Biedershausen auf die umliegenden Mittelzentren wie Thaleischweiler-Fröschen und Zweibrücken angewiesen.

Bodenrichtwerte liegen für Biedershausen nicht vor. Für den kleinen Ort sind keine gesonderten Bodenwertkennzahlen verfügbar.