Fußgönheim

Marktüberblick und regionale Einordnung

Fußgönheim ist eine 6,65 km² große Ortsgemeinde im Rhein-Pfalz-Kreis, rund sieben Kilometer westlich von Ludwigshafen. Mit 2.560 Einwohnern auf engem Raum ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 385 Einwohnern je Quadratkilometer. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Maxdorf und liegt verkehrsgünstig an der Schnittstelle der Landesstraßen 454 und 525, mit der A 650 nur nördlich vorbei und Anschluss an die Rhein-Haardtbahn seit 1913.

Der Immobilienmarkt positioniert sich deutlich über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt, liegt aber knapp unter dem Kreisdurchschnitt. Die Angebotsmiete beträgt 10,19 €/m² (Landesdurchschnitt: 8,08 €/m², Kreisdurchschnitt: 10,61 €/m²). Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.847 €/m² (Landesdurchschnitt: 2.030 €/m², Kreisdurchschnitt: 3.025 €/m²). Mit einem Kaufpreisfaktor von 23,28 liegt Fußgönheim leicht unter dem Kreiswert von 23,77, aber über dem Landeswert von 21,16. Die Bruttomietrendite von 4,3 % liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 4,27 %, deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 %. Im Perzentilrang der rheinland-pfälzischen Orte belegt Fußgönheim mit 35 % das untere Drittel – die Rendite ist im Landesvergleich eher niedrig, was den überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen geschuldet ist.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der Angebotspreise zeigen eine ausgeprägte Volatilität, die über eine einfache Trendaussage hinausgeht. Die Angebotsmiete stieg von 7,61 €/m² (2018) auf einen Höchstwert von 12,50 €/m² (2022), fiel dann auf 7,13 €/m² (2023) und liegt 2026 bei 12,21 €/m². Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 2.299 €/m² (2019) und 3.339 €/m² (2022), fiel auf 2.464 €/m² (2024) und liegt 2026 bei 3.314 €/m². Beide Reihen sind nicht geschätzt.

Die jährlichen Zuwachsraten (CAGR) über den gesamten Zeitraum betragen 6,09 % für die Miete und 4,00 % für den Kaufpreis. Die starken Schwankungen von Jahr zu Jahr – insbesondere der Einbruch der Miete von 12,50 auf 7,13 €/m² zwischen 2022 und 2023 – deuten auf einen Markt hin, der anfällig für kurzfristige Nachfrageschwankungen ist. Die Angebotswerte aus Inseraten liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Der Vergleich mit den Nachbarorten zeigt ein heterogenes Bild: Maxdorf (2,3 km) liegt mit 11,94 €/m² Miete und 3.049 €/m² Kaufpreis deutlich über Fußgönheim, während Ellerstadt (2,3 km) mit 8,74 €/m² Miete, aber 3.102 €/m² Kaufpreis ein ungewöhnliches Preisgefüge aufweist – niedrige Miete bei hohem Kaufpreis, was zu einer niedrigen Rendite von 3,38 % führt. Fußgönheim liegt mit 10,19 €/m² Miete und 2.847 €/m² Kaufpreis dazwischen.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Fußgönheims ging von 2.591 Einwohnern (2015) auf 2.560 (2024) um 1,2 % zurück. Der Rückgang beschleunigte sich zwischen 2019 und 2022, als die Einwohnerzahl von 2.593 auf 2.535 sank. Seit 2023 stabilisiert sie sich wieder bei 2.560. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,2 % (62 ‰) und hat sich nach einem Anstieg auf 8,2 % (2020) während der Pandemie wieder auf das Vorpandemieniveau von 5,9 % (2019) angenähert.

Die demografische Entwicklung steht in keinem direkten Zusammenhang mit den Immobilienpreisen, da der Rückgang marginal ist und sich bereits stabilisiert hat. Die niedrige Bevölkerungszahl bei hoher Dichte (385 Einw./km² auf nur 6,65 km²) spricht für eine kompakte Siedlungsstruktur mit begrenztem Baulandangebot, was preisstützend wirken kann.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Rhein-Pfalz-Kreis, auf den sich die Ränge beziehen, Rang 218 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Rang 39 in den Indizes Wohlstand und soziale Lage. Schwächer ist er mit Rang 324 in der Dynamik und Rang 296 in Wettbewerb und Innovation. Diese Struktur – hoher Wohlstand bei niedriger Dynamik – entspricht dem Muster einer etablierten, aber nicht wachstumsstarken Region im Umkreis größerer Städte.

Infrastruktur und Lage

Fußgönheim ist eine kompakte Gemeinde mit begrenzter Fläche von 6,65 km² und 2.560 Einwohnern. Die verkehrliche Anbindung ist durch die Landesstraßen 454 und 525, die A 650 nördlich sowie die Rhein-Haardtbahn (VRN-Tarifgebiet) gut. Vor-Ort-Infrastruktur umfasst einen Kindergarten, eine Grundschule und eine Gemeindebücherei. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Die Lage in der Oberrheinischen Tiefebene, sieben Kilometer von Ludwigshafen entfernt, macht Fußgönheim zu einer Pendlergemeinde im Einzugsbereich der Metropolregion Rhein-Neckar. Die hohen Immobilienpreise im Vergleich zum Landesdurchschnitt (Miete +26 %, Kaufpreis +40 %) spiegeln diese Lagenähe zu einer wirtschaftsstarken Region wider. Die niedrige Dynamik im Prognos-Ranking (Rang 324/400) korrespondiert mit der stabilen, aber rückläufigen Bevölkerungsentwicklung – der Ort wächst nicht, er besteht fort.

Boden- und Grundstücksdaten, einschließlich Bodenrichtwerte, liegen für diesen Ort nicht vor.