Hochdorf-Assenheim

Marktüberblick

Hochdorf-Assenheim liegt im Rhein-Pfalz-Kreis, südwestlich von Ludwigshafen, in der Oberrheinischen Tiefebene und gehört zur Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim. Die 2019 gebildete Ortsgemeinde vereint die historischen Dörfer Hochdorf und Assenheim auf 9,71 km². Mit 3.313 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 341 Einwohnern je km². Seit 2015 (3.194 Einwohner) ist die Bevölkerung um 3,7 % gewachsen.

Der Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 10,38 €/m² und einem Angebotskaufpreis von 3.157 €/m² ein deutliches Preisniveau, das über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt. Die Bruttomietrendite beträgt 3,94 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,35.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete ist von 6,48 €/m² (2018) auf 10,15 €/m² (2026) gestiegen – ein Anstieg um 57 % in acht Jahren. Der Jahresdurchschnittswachstum (CAGR) beträgt 5,77 %. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.281 €/m² (2018) auf 3.348 €/m² (2026), was einem CAGR von 4,92 % entspricht. Beide Reihen sind nicht geschätzt.

Die Entwicklung war nicht linear: Die Miete fiel 2021 auf 7,05 €/m² und 2024 auf 8,39 €/m², der Kaufpreis sank 2021 auf 2.705 €/m² und 2023 auf 2.988 €/m². Diese Einbrüche entsprechen der bundesweiten Marktkorrektur ab 2022.

Der aktuelle Kaufpreis von 3.157 €/m² liegt unter dem letzten Wert der Jahresreihe für 2026 (3.348 €/m²), während die aktuelle Miete von 10,38 €/m² leicht über dem Reihenwert von 10,15 €/m² liegt. Diese Abweichung zwischen den beiden aktuellen Werten und der Zeitreihe zeigt, dass die Inseratdaten nicht vollständig synchron verlaufen.

Der Kaufpreisfaktor von 25,35 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25,35-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Der Bundesdurchschnitt liegt bei rund 19,7 (abgeleitet aus der bundesweiten Rendite von 5,1 %). Der hohe Faktor in Hochdorf-Assenheim ergibt sich aus dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Regionale Einordnung

Hochdorf-Assenheim liegt im oberen Preissegment seiner Nachbarschaft. Von den acht benachbarten Orten im Umkreis bis 5 km hat der Ort die zweithöchste Angebotsmiete (10,38 €/m²) – nur Friedelsheim liegt mit 10,66 €/m² darüber. Der Kaufpreis von 3.157 €/m² ist ebenfalls der zweithöchste im Vergleich, hinter Friedelsheim (3.430 €/m²) und vor Ellerstadt (3.102 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,94 % ist die drittniedrigste im direkten Vergleich. Nur Ellerstadt (3,38 %) und Friedelsheim (3,73 %) liegen darunter. Das Muster ist klar: Die Orte mit den höchsten Preisen weisen die niedrigsten Renditen auf.

Im Kreisvergleich liegt die Miete mit 10,38 €/m² knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,61 €/m², der Kaufpreis mit 3.157 €/m² jedoch über dem Kreiswert von 3.025 €/m². Die Rendite von 3,94 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,27 %. Im Landesvergleich ist die Abweichung deutlicher: Die Miete liegt 28,5 % über dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt (8,08 €/m²), der Kaufpreis 55,5 % (2.030 €/m²). Die Rendite von 3,94 % entspricht dem 21. Perzentil aller 2.300 Orte im Bundesland – das bedeutet, dass etwa 79 % der Orte eine höhere Rendite aufweisen.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und niedriger Rendite kennzeichnet einen Wohnstandort, bei dem die Kaufpreise die Mieten übersteigen – ein Muster, das für ländliche Gemeinden im Umland größerer Städte in der Metropolregion typisch ist.

Standortfaktoren

Der Rhein-Pfalz-Kreis belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 218 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Index "Wettbewerb und Innovation" mit Rang 296, ebenso "Demografie" mit Rang 305. Stärker ausgeprägt sind "Wohlstand und soziale Lage" (Rang 39) und "Stärke der Wirtschaft" (Rang 190). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 324 ebenfalls im unteren Drittel.

Diese Struktur beschreibt einen wohlhabenden, aber dynamisch schwächeren Raum. Die niedrige Dynamik und der schwache Innovationsindex stehen im Kontrast zur guten sozialen Lage – ein Muster, das für viele Gemeinden im Umland größerer Städte zu beobachten ist.

Hochdorf-Assenheim selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Lage in der Metropolregion Rhein-Neckar mit den Zentren Ludwigshafen, Mannheim und Heidelberg bietet Zugang zu einem breiten Arbeits- und Bildungsangebot.

Die Arbeitslosenquote des Ortes lag 2023 bei 7,2 % (nach 5,7 % in 2015) und ist damit strukturell gestiegen. Die Bevölkerungsentwicklung verläuft positiv: Von 3.194 Einwohnern (2015) auf 3.313 (2024) entspricht einem Wachstum von 3,7 %. Die Bevölkerungsentwicklung geht einher mit dem allgemeinen Siedlungswachstum in der Metropolregion.