Friedelsheim

Marktüberblick

Friedelsheim liegt im Landkreis Bad Dürkheim in der Pfalz, unmittelbar an der Deutschen Weinstraße. Der Ort mit 1.412 Einwohnern auf 4,16 km² hat eine Bevölkerungsdichte von 339 Einwohnern pro Quadratkilometer und gehört zur Agglomeration der Kur- und Kreisstadt Bad Dürkheim, die als Mittelzentrum ausgewiesen ist. Die Lage am Rand des Pfälzerwalds und die Weinbaulage prägen die Struktur des Ortes.

Der Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 10,66 Euro pro Quadratmeter ein Niveau, das deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 9,80 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro liegt. Der Angebotskaufpreis von 3.430 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 2.844 Euro und dem Landeswert von 2.030 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 26,8 ist hoch, die Bruttomietrendite von 3,73 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,35 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Im Landesvergleich liegt Friedelsheim mit einem Perzentilrang von 16 auf einem der unteren Plätze bei der Rendite – das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Bundesland eher niedrig sind.

Preisentwicklung und Demografie

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen für Friedelsheim starke Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen und Inseraten hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,20 Euro (2019) und 13,14 Euro (2025), der Kaufpreis zwischen 2.164 Euro (2022) und 4.803 Euro (2024). Diese Volatilität erschwert eine klare Trendaussage.

Der Kaufpreis-CAGR von minus 0,66 Prozent über den verfügbaren Zeitraum zeigt eine leichte Abwärtsentwicklung, während die Miete mit einem CAGR von 6,09 Prozent deutlich zulegen konnte. Dieser Gegensatz aus steigenden Mieten und leicht fallenden Kaufpreisen ist ungewöhnlich und könnte auf eine Korrektur des Kaufpreismarkets nach den extremen Werten von 2023 und 2024 hindeuten. Die hohen Werte von 2023 (Miete 12,86 Euro) und 2024 (Kaufpreis 4.803 Euro) wirken als Ausreißer in den Reihen und verzerren die Gesamtbetrachtung.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil mit einem Zuwachs von rund einem Prozent seit 2015 (von 1.398 auf 1.412 Einwohner). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,92 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau, das unter dem deutschen Durchschnitt liegt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,4 Kilometern nimmt Friedelsheim eine Zwischenposition ein. Mit 10,66 Euro Angebotsmiete liegt der Ort knapp unter Wachenheim (10,69 Euro) und Bad Dürkheim (11,24 Euro), aber deutlich über Ellerstadt (8,74 Euro) und Forst an der Weinstraße (9,28 Euro). Der Kaufpreis von 3.430 Euro pro Quadratmeter liegt im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden – unter Wachenheim (3.731 Euro) und Bad Dürkheim (3.357 Euro), aber über den meisten anderen Orten.

Der berechnete Kaufpreisfaktor von 26,8 liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Ellerstadt (29,6) und Wachenheim (29,1) weisen höhere Faktoren auf, während Birkenheide (22,0) und Gönnheim (23,1) niedrigere Werte zeigen. Die Bruttomietrendite von 3,73 Prozent liegt damit nicht am unteren Ende – Ellerstadt (3,38 Prozent) und Wachenheim (3,44 Prozent) bieten niedrigere Renditen. Friedelsheim liegt mit seiner Rendite im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden, die zwischen 3,38 Prozent (Ellerstadt) und 4,54 Prozent (Birkenheide) streuen.

Der Kreis Bad Dürkheim als Ganzes liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 24,09 unter dem Wert von Friedelsheim. Das Landesniveau von 21,16 unterstreicht, dass die Weinregion insgesamt zu den teuersten Lagen in Rheinland-Pfalz gehört.

Standortfaktoren

Der Landkreis Bad Dürkheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 309 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Arbeitsmarkt (Rang 343) und Dynamik (Rang 342) ab. Der Wohlstands- und soziale Lage-Index liegt mit Rang 139 deutlich besser und ist einer der stärksten Bereiche des Rankings. Dieser Gegensatz zwischen wirtschaftlicher Dynamik und Wohlstand entspricht dem Muster einer ländlichen Weinbauregion mit hoher Lebensqualität, aber begrenztem industriellem Wachstum.

Die Arbeitslosenquote von 2,92 Prozent liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt den Wohlstandsindex wider. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.

Die Lage an der Deutschen Weinstraße und die Nähe zum Mittelzentrum Bad Dürkheim (4,1 Kilometer entfernt) sind die wichtigsten Standortfaktoren. Die Bevölkerungsdichte von 339 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine rheinland-pfälzische Gemeinde überdurchschnittlich und zeigt die Siedlungsdichte im Weinbaugebiet. Für Bodenrichtwerte liegen keine Daten vor.