Forst an der Weinstraße

Der Ort: Kompaktes Winzerdorf an der Weinstraße

Forst an der Weinstraße ist eine Ortsgemeinde im vorderpfälzischen Landkreis Bad Dürkheim mit 784 Einwohnern auf einer Fläche von 3,59 km². Sie ist die kleinste Gemeinde der Verbandsgemeinde Deidesheim, sowohl gemessen an der Einwohnerzahl als auch an der Fläche. Der Ort liegt am hügeligen Westrand der Oberrheinischen Tiefebene an der Deutschen Weinstraße im Weinbaugebiet Pfalz. Im Westen der Gemarkung erstreckt sich das Margarethental, das zum Naturpark Pfälzerwald gehört. Die Bevölkerungsdichte beträgt 218 Einwohner je km² – ein Wert, der für eine rheinland-pfälzische Gemeinde über dem Mittel liegt, aber angesichts der geringen Fläche von 3,59 km² kaum als verdichtet bezeichnet werden kann.

Forst ist als Winzerdorf bekannt. Rund 180 Hektar Rebfläche werden bewirtschaftet, davon etwa 85 Prozent mit der Rebsorte Riesling. Zu den renommierten Einzellagen zählen Forster Ungeheuer, Kirchenstück, Musenhang und Pechstein. Das Hansel-Fingerhut-Spiel, seit 1721 nachgewiesen, wurde 2016 in das UNESCO-Verzeichnis des immateriellen Kulturerbes aufgenommen. Diese kulturelle und weinbauliche Prägung wirkt sich auf die Struktur des lokalen Immobilienmarktes aus: Der Ort ist kein Pendlerstandort im engeren Sinn, sondern eine eigenständige Gemeinde mit lokaler Wirtschaft.

Marktüberblick: Preise, Mieten und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.754 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,28 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,72, die Bruttomietrendite 4,05 Prozent.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein klares Gefälle. Der Kreis Bad Dürkheim weist einen durchschnittlichen Angebotskaufpreis von 2.844 €/m² und eine Angebotsmiete von 9,80 €/m² aus. Forst liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt – ein Befund, der auf die geringere Größe und den geringeren Bekanntheitsgrad des Ortes im Vergleich zu größeren Gemeinden wie Bad Dürkheim oder Deidesheim hindeutet.

Im Bundeslandvergleich schneidet Forst deutlich besser ab: Rheinland-Pfalz weist einen durchschnittlichen Angebotskaufpreis von 2.030 €/m² und eine Angebotsmiete von 8,08 €/m² aus. Forsts Kaufpreis liegt damit rund 36 % über dem Landesdurchschnitt, die Miete rund 15 %. Die Bruttomietrendite von 4,05 % liegt unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 5,25 %, was die höhere Preisbasis bestätigt.

Der Kaufpreisfaktor von 24,72 ist höher als der Landesdurchschnitt von 21,16 und auch höher als der Kreisdurchschnitt von 24,09. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete über dem regionalen Mittel liegt – ein Hinweis auf einen eher verkäuferfreundlichen Markt mit steigenden Preisniveaus.

Preisentwicklung und Bevölkerungsdynamik

Die Mietpreise in Forst haben seit 2018 deutlich zugelegt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 8,05 €/m², beträgt sie aktuell 9,28 €/m². Der Anstieg war nicht linear: 2020 fiel die Miete kurzzeitig auf 8,04 €/m², 2021 sogar auf 4,80 €/m² – ein Ausreißer, der auf methodische Schwankungen in den Inseratedaten zurückzuführen sein könnte. Ab 2022 setzte ein starker Aufwärtstrend ein (9,50 €/m²), der sich bis 2026 fortsetzt (10,38 €/m²).

Die Kaufpreise entwickelten sich ähnlichermaßen dynamisch. Von 2.214 €/m² (2018) stiegen sie auf 2.333 €/m² (2022) und erreichen aktuell 3.000 €/m². Die CAGR für Mieten beträgt 3,23 %, für Kaufpreise 3,87 % – beide Werte sind positiv und zeigen eine stabile Preisentwicklung.

Die Bevölkerungsentwicklung steht in keinem direkten Zusammenhang mit den steigenden Immobilienpreisen. Die Einwohnerzahl ist von 833 (2015) auf 784 (2024) gesunken – ein Rückgang von 5,9 %. Dieser Trend ist durchgehend: Von 2015 bis 2020 fiel die Bevölkerung kontinuierlich, erst 2021 und 2022 gab es einen leichten Anstieg (792 bzw. 800), bevor sie wieder auf 784 sank. Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,05 % (2023) und damit auf einem sehr niedrigen Niveau – ein Zeichen für eine stabile lokale Wirtschaft, die jedoch nicht ausreicht, um den Bevölkerungsrückgang auszugleichen.

Regionale Einordnung: Nachbarn und Kreisvergleich

Der direkte Vergleich mit den Nachbarorten zeigt ein deutliches Gefälle. Deidesheim (1,9 km entfernt) weist mit 4.141 €/m² Kaufpreis und 12,39 €/m² Miete die höchsten Werte auf, gefolgt von Wachenheim (1,6 km) mit 3.731 €/m² und 10,69 €/m². Forst liegt mit 2.754 €/m² und 9,28 €/m² deutlich unter diesen Werten und auf einem ähnlichen Niveau wie Meckenheim (2.899 €/m², 10,31 €/m²) und Gönnheim (2.699 €/m², 9,74 €/m²).

Die Bruttomietrendite verhält sich umgekehrt: Deidesheim (3,59 %) und Wachenheim (3,44 %) weisen niedrigere Renditen aus als Forst (4,05 %). Das liegt daran, dass die Kaufpreise in Deidesheim und Wachenheim überproportional stark gestiegen sind im Verhältnis zu den Mieten. Niederkirchen bei Deidesheim (2.891 €/m², 4,04 %) und Bad Dürkheim (3.357 €/m², 4,02 %) liegen mit ihrer Rendite nahezu auf dem Niveau von Forst. Von den neun Nachbarorten liegt Forst mit 4,05 % auf Rang 7 – im unteren Drittel der Renditen.

Dieses Muster zeigt, dass Forst im regionalen Gefälle eine Mittelposition einnimmt: Die Preise sind moderat, die Rendite akzeptabel. Für Investoren könnte das bedeuten, dass Forst im Vergleich zu den bekannten Weinorten Deidesheim und Wachenheim ein günstigerer Einstiegsort ist, während die kulturelle und weinbauliche Attraktivität des Ortes erhalten bleibt.

Die Nachbargemeinden sind allesamt Teil des pfälzischen Weinanbaugebiets und teilen ähnliche wirtschaftliche Strukturen. Das Gefälle in den Preisen korreliert mit der Größe und dem Bekanntheitsgrad der Orte: Deidesheim und Wachenheim sind größere Städte mit höherer Infrastruktur, während Forst als kleinste Gemeinde der Verbandsgemeinde eher einen ruhigen Dorfcharakter aufweist.

Standortfaktoren: Wirtschaft, Demografie und Zukunft

Der Landkreis Bad Dürkheim erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtranking Rang 309 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Bei Wohlstand und sozialer Lage rangiert der Kreis mit Platz 139 deutlich besser, während er beim Arbeitsmarkt (Rang 343) und bei der Dynamik (Rang 342) schwächer abschneidet. Der Wettbewerb und die Innovation liegen mit Rang 320 ebenfalls im unteren Bereich.

Diese Struktur spiegelt sich in den lokalen Daten wider: Die Arbeitslosenquote von 1,05 % ist niedrig, was auf eine stabile lokale Wirtschaft hindeutet. Gleichzeitig zeigt der Bevölkerungsrückgang von 5,9 % seit 2015, dass der Kreis nicht ausreichend attraktiv für Zuzug ist. Die Dynamik-Ränge deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, die über die lokale Ebene hinausgehen.

Forst an der Weinstraße profitiert von der weinbaulichen Tradition und der Lage an der Deutschen Weinstraße, was den Tourismus und die lokale Wirtschaft stützt. Allerdings bestehen keine Hochschulen am Ort, was den Zuzug junger Menschen erschwert und den Bevölkerungsrückgang verstärkt.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, moderaten Immobilienpreisen und einer stabilen lokalen Wirtschaft macht Forst zu einem Ort mit begrenztem, aber stabilen Immobilienmarkt. Die Preise liegen über dem Bundes- und Landesdurchschnitt, was die Attraktivität der Lage bestätigt, aber die Renditen bleiben im regionalen Kontext moderat.