Ebertsheim

Marktüberblick

Ebertsheim liegt im Norden des Landkreises Bad Dürkheim in der Verbandsgemeinde Leiningerland. Die 5,29 km² große Gemeinde mit 1.326 Einwohnern (2024) zählt zu den kleineren Gemeinden der Region. Der Ort befindet sich im historischen Leiningerland im Eisenberger Becken, etwa drei Kilometer östlich des Eistals, das zur Deutschen Weinstraße und zur Rheinebene öffnet. Die Anbindung an die A 6 (Anschlussstellen Grünstadt oder Wattenheim) und die A 63 (Dreisen/Göllheim) ermöglichte eine Erreichbarkeit von Kaiserslautern, Mannheim und Mainz innerhalb von 30 bis 35 Minuten. Der Haltepunkt Ebertsheim an der Eistalbahn ist in den Verkehrsverbund Rhein-Neckar integriert.

Der Immobilienmarkt von Ebertsheim zeichnet sich durch eine ungewöhnliche Kombination aus: Die Angebotsmiete liegt mit 12,06 Euro pro Quadratmeter deutlich über allen Vergleichswerten – sowohl dem Kreisdurchschnitt (9,80 Euro), dem Landesmittel Rheinland-Pfalz (8,08 Euro) als auch dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.685 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt (2.844 Euro), aber über dem Landes- (2.030 Euro) und Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Diese Diskrepanz zwischen hoher Miete und relativ moderatem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 5,39 Prozent, die sowohl den Kreis- (4,35 Prozent) als auch den Landesdurchschnitt (5,25 Prozent) übertrifft. Der Kaufpreisfaktor von 18,56 liegt unter dem Kreiswert (24,09) und dem Landeswert (21,16), was auf ein günstigeres Verhältnis von Kaufpreis zu Miete im regionalen Vergleich hindeutet.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Ebertsheim zeigt starke Schwankungen über die letzten Jahre. Von 7,69 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 ging die Angebotsmiete 2020 auf 6,90 Euro zurück, erholte sich 2021 auf 7,73 Euro und stieg 2022 sprunghaft auf 11,50 Euro. Im Jahr 2023 folgte mit 9,00 Euro ein Rückgang, bevor die Miete 2024 auf 12,79 Euro und 2025 auf 13,43 Euro anstieg. Der aktuelle Marktwert von 12,06 Euro liegt zwischen den Werten von 2024 und 2025. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) der Miete beträgt 8,31 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft anders strukturiert, da die Zeitreihe Lücken aufweist. Von 2.600 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 sank der Preis 2019 auf 2.554 Euro, fiel 2022 auf 2.200 Euro und erreichte 2023 mit 1.717 Euro den Tiefpunkt der Reihe. Im Jahr 2024 folgte mit 3.391 Euro ein sprunghafter Anstieg um fast 97 Prozent innerhalb eines Jahres. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) des Kaufpreises beträgt 4,53 Prozent.

Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 18,56 ist deutlich niedriger als der Kreis- und Landesdurchschnitt. Dies ergibt sich aus dem Zusammenspiel von relativ moderatem Kaufpreis und einer Angebotsmiete, die über allen Vergleichswerten liegt. Die hohe Miete im Nenner des Kaufpreisfaktors drückt den Wert unter das regionale und überregionale Mittel.

Demografie und Nachfrage

Die Bevölkerung von Ebertsheim ist seit 2018 um 7,5 Prozent von 1.234 auf 1.326 Einwohner gewachsen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 251 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,19 Prozent (34 arbeitslose Personen). Im Zeitverlauf schwankte die Quote zwischen 2,79 Prozent (2017) und 4,26 Prozent (2021).

Das Bevölkerungswachstum in einer Gemeinde mit nur 5,29 km² Fläche und einer bereits jetzt hohen Dichte von 251 Einwohnern pro Quadratkilometer steht in einem Spannungsfeld mit dem begrenzten Baulandangebot. Die hohe Angebotsmiete geht einher mit dem Bevölkerungswachstum von 7,5 % seit 2018. Die Arbeitslosenquote von 4,19 Prozent liegt leicht über dem langjährigen Durchschnitt der Reihe und entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in der Region.

Ebertsheim hat keinen eigenen Hochschulstandort. Die nächstgelegenen größeren Städte mit höherer Bildungsinstitutionen sind Kaiserslautern und Mannheim, die jeweils etwa 30 Minuten entfernt liegen.

Regionale Einordnung

Der Kreis Bad Dürkheim belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 309 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Rang im Teilindex Dynamik liegt bei 342, der im Teilindex Stärke bei 287. Der beste Wert ist der Rang 139 im Teilindex Wohlstand und soziale Lage, was auf eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Basis des Kreises hinweist. Der Arbeitsmarktrang (343) und der Demografieberreich (312) liegen im unteren Drittel.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu vier Kilometern hebt sich Ebertsheim bei der Angebotsmiete klar ab: Mit 12,06 Euro pro Quadratmeter liegt der Wert über allen Nachbarorten, darunter Grünstadt (10,70 Euro), Kerzenheim (9,86 Euro) und Eisenberg (9,82 Euro). Bei der Bruttomietrendite liegt Ebertsheim mit 5,39 Prozent hinter Lautersheim (5,59 Prozent) und Eisenberg (5,43 Prozent) auf dem dritten Platz der Nachbargemeinden. Der Kaufpreis von 2.685 Euro pro Quadratmeter liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn, unter Tiefenthal (3.463 Euro) und Neuleiningen (3.340 Euro), aber über Grünstadt (2.958 Euro) und Kerzenheim (2.361 Euro).

Die Kombination aus höchster Miete und nicht höchstem Kaufpreis in der Nachbarschaft führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite. Dies unterscheidet Ebertsheim von Gemeinden wie Tiefenthal oder Neuleiningen, die zwar höhere Kaufpreise aufweisen, aber deutlich niedrigere Mieten und damit eine geringere Rendite von unter 3,3 Prozent bieten.