Freisbach

Marktüberblick und Preisniveau

Freisbach ist mit 4,97 km² Fläche und rund 1.170 Einwohnern die kleinste Ortsgemeinde der Verbandsgemeinde Lingenfeld im Landkreis Germersheim. Der Ort liegt in der Pfälzer Gäuebene zwischen Landau, Germersheim, Neustadt an der Weinstraße und Speyer und ist über die Bundesstraße 272 sowie Linienbusverbindungen nach Speyer und Neustadt an der Weinstraße an das überörtliche Verkehrsnetz angebunden.

Das aktuelle Angebotsmietniveau liegt bei 8,32 Euro je Quadratmeter, was knapp über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro liegt, aber deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,97 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.455 Euro je Quadratmeter und übertrifft damit den rheinland-pfälzischen Mittelwert von 2.030 Euro, bleibt jedoch unter dem Kreiswert von 2.826 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 24,6 liegt über dem Landesdurchschnitt von 21,2 und dem Kreiswert von 23,6.

Die Bruttomietrendite von 4,07 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,30 % und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 %. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Freisbach niedriger sind als in der Region – ein Hinweis auf einen nachfragestarken Markt mit entsprechend hohen Kaufpreisen.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Mietpreisentwicklung seit 2018 zeigt starke Schwankungen. Von 7,50 Euro im Jahr 2018 stieg der Wert auf 8,92 Euro im Jahr 2022, fiel dann 2023 auf 4,67 Euro – ein Ausreißer, der auf methodische Veränderungen oder eine Besonderheit im Angebot zurückzuführen sein könnte – und erreichte 2025 mit 10,87 Euro einen neuen Höchststand, bevor er 2026 auf 8,50 Euro sank.

Die Kaufpreise stiegen von 2.157 Euro im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 2.941 Euro im Jahr 2021, fielen dann kontinuierlich auf 2.091 Euro im Jahr 2026. Der CAGR für Mieten beträgt 1,58 %, für Kaufpreise -0,39 % über den jeweiligen Zeitraum.

Die hohen Schwankungen bei den Mietwerten – insbesondere der Einbruch 2023 und der Anstieg 2025 – deuten auf die Volatilität von Angebotswerten hin, die aus Inseraten stammen und keinen amtlichen Mietspiegel darstellen. Die Kaufpreise zeigen dagegen einen klareren Trend: nach dem Höhepunkt 2021 eine kontinuierliche Korrektur.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Freisbach bei den Kaufpreisen (2.455 Euro/m²) im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Die nächstgelegenen Orte Weingarten (1,9 km) und Gommersheim (2,1 km) weisen mit 3.393 bzw. 3.094 Euro/m² deutlich höhere Kaufpreise auf. Niedrigere Kaufpreise als Freisbach weisen nur Freimersheim (2.111 Euro/m²), Altdorf (4,3 km, 2.333 Euro/m²) und Zeiskam (4,6 km, 2.364 Euro/m²) auf.

Die Bruttomietrendite von 4,07 % liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden – höher als bei Weingarten (3,50 %) und Gommersheim (3,53 %), aber niedriger als bei Freimersheim (5,16 %) und Zeiskam (5,00 %). Der Kreis Germersheim weist im Durchschnitt höhere Miet- und Kaufpreise auf als Freisbach. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis mit dem Gesamtrang 143 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis beim Index Wettbewerb & Innovation (Rang 72) und beim Index Stärke (Rang 118) ab. Schwächer ist er bei Dynamik (Rang 275) und Wohlstand & Soziale Lage (Rang 243).

Standortfaktoren und Demografie

Die Einwohnerzahl Freisbachs stieg von 1.127 im Jahr 2015 auf 1.168 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 3,6 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 235 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,82 %.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist durch Linienbusse mit Speyer, Neustadt an der Weinstraße, Germersheim und Lingenfeld verbunden. Der ehemalige Bahnhof an der 1956 stillgelegten Lokalbahn Speyer–Neustadt ist nicht mehr in Betrieb.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil bis leicht positiv, die Arbeitslosenquote liegt mit 3,82 % im unteren bis mittleren Bereich. Die Kombination aus stabilen demografischen Werten und der Lage in der Metropolregion Rhein-Neckar spricht für eine grundlegende Nachfrage nach Wohnraum.

Kommunale Situation

Im August 2023 traten alle 16 Gemeinderäte und der langjährige Bürgermeister Peter Gauweiler geschlossen zurück, nachdem die Kommunalaufsicht den Gemeindehaushalt als unausgeglichen eingestuft hatte. Für 2023 und 2024 war jeweils ein Defizit von über 600.000 Euro vorgesehen. Jochen Ricklefs wurde im November 2023 als neuer Bürgermeister gewählt und bei der Kommunalwahl 2024 mit 72,2 % der Stimmen bestätigt.

Die finanzielle Situation der Gemeinde stellt einen strukturellen Faktor dar, der sich auf die kommunale Infrastruktur und die Attraktivität des Ortes auswirken kann. Ob dies direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.