Steinweiler

Marktüberblick

Steinweiler ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Germersheim in der Südpfalz, etwa neun Kilometer südlich von Landau und 27 Kilometer nordöstlich von Karlsruhe gelegen. Die 11,88 km² große Gemeinde mit rund 1.980 Einwohnern (2024) gehört der Verbandsgemeinde Kandel an. Der Ort liegt verkehrsgünstig zwischen zwei wirtschaftsstarken Regionen – der Region Landau/Pfalz und dem Großraum Karlsruhe – und hat sich in den vergangenen Jahrzehnten von einer bäuerlichen Gemeinde zu einer Wohngemeinde gewandelt, wie die Gemeindechronik beschreibt.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 9,56 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,97 Euro, aber deutlich über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.496 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreiswert von 2.826 Euro, aber über dem Landesmittel von 2.030 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,77 liegt leicht über dem Landesdurchschnitt (21,16) und unter dem Kreiswert (23,64). Die Bruttomietrendite von 4,59 Prozent liegt damit unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent, aber über dem Kreiswert von 4,30 Prozent.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis außergewöhnliche Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich von 2018 bis 2021 zwischen 7,00 und 7,44 Euro je Quadratmeter, stieg 2022 sprunghaft auf 12,39 Euro, fiel 2023 wieder auf 7,50 Euro und lag 2024 bei 10,81 Euro. Der aktuelle Wert von 9,56 Euro je Quadratmeter liegt damit in der Mitte des beobachteten Spektrums.

Beim Kaufpreis ist das Muster ähnlich volatil: Von 1.242 Euro je Quadratmeter (2019) stieg der Wert auf 2.171 Euro (2021), erreichte 2022 mit 3.800 Euro einen vorläufigen Höhepunkt, fiel 2023 auf 1.983 Euro und stieg 2025 auf 3.159 Euro. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.496 Euro liegt dazwischen.

Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) für den Kaufpreis beträgt 16,84 Prozent, für die Miete 5,38 Prozent. Diese Werte sind jedoch durch die starken jährlichen Schwankungen verzerrt und geben nur eine grobe Richtung vor. Die hohen jährlichen Schwankungen können auf einen dünn liquidierten Markt hindeuten, bei dem einzelne Transaktionen oder veränderte Angebotsstrategien die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Steinweiler ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 2.010 Einwohnern (2015) auf 1.977 (2024), was einem Rückgang von 1,64 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Rückgang von 2016 (2.014) auf 2019 (1.954). Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl bei 1.977 Einwohnern.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Germersheim auf Rang 143 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders gut schneidet der Kreis im Teilindex Wettbewerb und Innovation mit Rang 72 ab, während die Bereiche Demografie (Rang 220) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 243) schwächer abschneiden. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 275 im unteren Drittel. Diese Struktur – starke Wirtschaftskraft bei gleichzeitig demografischem und sozialem Nachholbedarf – entspricht dem Muster vieler ländlicher Kreise in der Pfalz.

Regionale Einordnung

Steinweiler liegt in einer Region mit sehr unterschiedlichen Immobilienpreisen. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,5 Kilometern reicht die Angebotsmiete von 7,52 Euro (Barbelroth) bis 11,77 Euro (Impflingen), der Kaufpreis von 1.833 Euro (Barbelroth) bis 3.383 Euro (Impflingen). Steinweiler liegt mit 9,56 Euro Miete und 2.496 Euro Kaufpreis mittig in dieser Spanne.

Besonders auffällig ist der Unterschied bei der Bruttomietrendite: Insheim weist mit 6,26 Prozent eine deutlich höhere Rendite aus als Steinweiler (4,59 Prozent), was auf den niedrigeren Kaufpreis von 1.917 Euro bei vergleichbarer Miete (10,00 Euro) zurückzuführen ist. Hergersweiler liegt mit 3,18 Prozent Rendite am unteren Ende – bei einem Kaufpreis von 3.143 Euro und einer Miete von nur 8,34 Euro.

Steinweiler positioniert sich damit als mittelpreisiger Standort in einer Region mit großer Preisspanne. Der Ort profitiert von der Lage zwischen Landau und Karlsruhe, ohne die Preise der größeren Zentren zu erreichen. Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt.