Impflingen

Marktüberblick: Überdurchschnittliche Preise im Weinbaugebiet

Impflingen ist eine 5,18 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Südliche Weinstraße mit 963 Einwohnern. Der Ort liegt unmittelbar westlich der Stadt Landau in der Pfalz und gehört zur Verbandsgemeinde Landau-Land. Als Winzerort im Anbaugebiet Pfalz ist er strukturell ländlich geprägt, profitiert aber von der räumlichen Nähe zur Kreisstadt Landau.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt zeigen sich deutlich überdurchschnittliche Preise: Die Angebotsmiete liegt bei 11,77 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.383 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Durchschnitt des Landkreises Südliche Weinstraße (Miete: 9,43 €/m², Kaufpreis: 2.717 €/m²) und über dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (Miete: 8,08 €/m², Kaufpreis: 2.030 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,95 – das bedeutet, dass die jährliche Bruttomiete etwa 24 Jahre benötigt, um den Kaufpreis zu decken. Mit einer Bruttomietrendite von 4,18 % liegt Impflingen im unteren Drittel aller Orte im Bundesland (Perzentilrang 30).

Preisentwicklung: Volatile Mieten, Kaufpreis unter Druck

Die historischen Preisreihen zeigen eine deutliche Volatilität, die für einen kleinen lokalen Markt typisch ist. Bei den Mieten schwankten die Werte zwischen 5,56 €/m² (2020) und 13,48 €/m² (2026). Der Anstieg von 8,84 €/m² im Jahr 2018 auf 11,77 €/m² im Jahr 2023 wurde von einem Einbruch auf 7,78 €/m² im Jahr 2024 unterbrochen. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 5,42 %, doch diese Kennzahl verdeckt die starken jahresweisen Schwankungen.

Beim Kaufpreis ist ein ähnliches Muster erkennbar, jedoch mit einem klareren Trend: Nach einem Anstieg von 2.347 €/m² (2019) auf einen Peak von 4.988 €/m² (2021) folgte ein starker Rückgang auf 2.286 €/m² im Jahr 2023. Die CAGR von -0,66 % beschreibt den Nettoverlauf von 2019 bis 2023 und spiegelt den allgemeinen deutschen Markteinbruch wider, der nach der Zinswende ab 2022 einsetzte. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.383 €/m² liegt damit zwischen dem Tiefstwert 2023 und dem Hoch 2021.

Demografie und Lage: Zuzug und Verkehrsanbindung

Die Bevölkerungsentwicklung von Impflingen ist seit 2015 deutlich positiv: Von 890 Einwohnern im Jahr 2015 auf 963 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von 8,2 %. Der größte Teil des Zuzugs entfiel auf die Jahre 2022 (+37) und 2023 (+34). Diese Entwicklung steht im Kontrast zu vielen ländlichen Gemeinden und deutet auf eine attraktive Lage als Wohngemeinde hin.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,34 % und damit leicht über dem langjährigen Niveau von rund 2 bis 2,5 %. Mit 19 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering. Die leichte Erhöhung der Quote entspricht einem bundesweiten Trend, bleibt aber im unteren Bereich.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und räumlicher Nähe zu Landau in der Pfalz (3,8 km Entfernung) spricht dafür, dass Impflingen als Pendlergemeinde genutzt wird. Die Attraktivität wurde durch die im August 2020 eröffnete ostseitige Ortsumgehung der Bundesstraße 38 erhöht, die den Ort vom Durchgangsverkehr entlastet hat.

Standortfaktoren: Wohlstand und Pendlerlage

Der Landkreis Südliche Weinstraße erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 101 von rund 400 deutschen Kreisen im Wohlstand – ein sehr guter Wert. Im Arbeitsmarkt rangiert der Kreis auf Platz 213, in der Dynamik auf Platz 209. Schwächer positioniert ist er im Wettbewerb und Innovation (Platz 328) und in der Demografie (Platz 354). Diese demografische Schwäche des Kreises steht im Widerspruch zur positiven Bevölkerungsentwicklung in Impflingen selbst, was die Lage als Ausnahmeort innerhalb des Kreises unterstreicht.

Impflingen ist als Winzerort Teil des Weinanbaugebiets Pfalz, wobei der Wein in der Einzellage Abtsberg (331,4 ha) angebaut wird. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Einordnung als Wohngemeinde mit Weinbauprägung und guter Anbindung an Landau in der Pfalz erklärt die überdurchschnittlichen Immobilienpreise im regionalen Vergleich.