Heuchelheim-Klingen

Marktüberblick

Heuchelheim-Klingen ist eine 7,38 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Südliche Weinstraße mit 806 Einwohnern. Der Weinort liegt am Haardtrand zwischen Landau in der Pfalz und Bad Bergzabern und besteht seit der Verwaltungsreform 1969 aus den beiden Ortsteilen Heuchelheim und Klingen. Die Gemeinde ist erheblich vom Weinbau geprägt – mit 403 Hektar bestockter Rebfläche zählt sie zu den größeren Weinbaugemeinden der Pfalz. Der Ortsteil Klingen wird als „Rotweindorf“ bezeichnet.

Auf dem aktuellen Immobilienmarkt liegt die Angebotsmiete mit 9,02 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,43 Euro, aber deutlich über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.627 Euro je Quadratmeter entspricht dem Kreisniveau von 2.717 Euro und liegt über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,12 Prozent liegt damit unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent – die Rendite-Perzentile von 28,1 bestätigt, dass Heuchelheim-Klingen im unteren Drittel der rheinland-pfälzischen Orte liegt. Der Kaufpreisfaktor von 24,26 entspricht dem Kreiswert von 24,38.

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen in den letzten Jahren eine ungewöhnlich hohe Volatilität: Nach 9,26 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 folgte ein Einbruch auf 5,88 Euro im Jahr 2020, bevor der Wert 2021 mit 9,72 Euro wieder deutlich anstieg. 2022 folgte mit 8,99 Euro eine weitere Korrektur, 2023 ein neuer Tiefstand bei 7,67 Euro. Seit 2024 bewegt sich die Miete wieder im oberen Bereich (9,88 Euro im Jahr 2024, 9,36 Euro in den Jahren 2025 und 2026). Diese Schwankungen von fast 70 Prozent zwischen Tiefst- und Höchstwert deuten auf einen kleinen, empfindlichen Markt hin, bei dem bereits wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Auch die Kaufpreise verlaufen nicht linear. Von 2.059 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stiegen sie bis 2023 auf 3.098 Euro, fielen dann 2025 auf 2.222 Euro und lagen 2026 wieder bei 3.103 Euro. Die CAGR für Kaufpreise beträgt 8,55 Prozent, was einen starken langfristigen Aufwärtstrend ausweist, der jedoch von den jährlichen Schwankungen überlagert wird. Die Miet-CAGR liegt mit 0,13 Prozent nahezu bei Null – die scheinbaren Mietsteigerungen im Zeitreihenvergleich werden durch die hohe Volatilität verwässert.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Südliche Weinstraße liegt die Angebotsmiete von Heuchelheim-Klingen mit 9,02 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 9,43 Euro. Der Kaufpreis von 2.627 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls leicht unter dem Kreiswert von 2.717 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,12 Prozent ist niedriger als der Kreiswert von 4,39 Prozent, was bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten im Kreis etwas höher sind als in Heuchelheim-Klingen.

Im bundeslandweiten Vergleich schneidet der Ort anders ab: Die Miete liegt deutlich über dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 Euro, der Kaufpreis ebenfalls über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,12 Prozent liegt jedoch unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent – die Rendite-Perzentile von 28,1 bestätigt, dass Heuchelheim-Klingen im unteren Drittel der rheinland-pfälzischen Orte liegt.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,6 Kilometern liegt Heuchelheim-Klingen preislich im unteren bis mittleren Segment. Die Angebotsmiete ist niedriger als bei allen Nachbarorten außer Gleiszellen-Gleishorbach (8,62 Euro). Beim Kaufpreis liegt der Ort mit 2.627 Euro unter Klingenmünster (3.939 Euro) und Impflingen (3.383 Euro), aber über Niederhorbach (2.216 Euro) und Gleiszellen-Gleishorbach (2.433 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,12 Prozent liegt im mittleren Bereich der Nachbarn – höher als bei Klingenmünster (3,04 %) und Billigheim-Ingenheim (3,8 %), aber niedriger als bei Niederhorbach (4,9 %), Ilbesheim (5,63 %) und Eschbach (5,26 %).

Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl von Heuchelheim-Klingen ist seit 2015 um 7,8 Prozent von 874 auf 806 zurückgegangen. Der Rückgang verlief zunächst kontinuierlich (von 874 auf 795 zwischen 2015 und 2019), erholte sich kurzzeitig bis 2022 auf 826, ging dann aber wieder auf 806 zurück. Die Bevölkerungsdichte beträgt 109 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,21 Prozent mit elf arbeitslosen Personen. Damit befindet sich der Ort auf einem sehr niedrigen Niveau, das jedoch Schwankungen unterliegt: Von 1,5 Prozent im Jahr 2016 stieg die Quote bis 2022 auf 3,02 Prozent und fiel dann wieder auf 2,21 Prozent.

Auf Ebene des Landkreises Südliche Weinstraße erreichte der Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Index „Wohlstand und soziale Lage“ Rang 101 von rund 400 deutschen Kreisen – ein starker Wert. Im Bereich „Wettbewerb und Innovation“ liegt der Kreis mit Rang 328 dagegen im unteren Drittel. Der Gesamt-Rang des Kreises beträgt 263. Für den Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Als Weinbaugemeinde mit 403 Hektar Rebfläche ist die lokale Wirtschaft strukturell vom Weinbau geprägt. Die Einzellagen Heuchelsheimer Herrenpfad und Klingener Herrenpfad gehören zur Großlage Kloster Liebfrauenberg. Der Ort ist über die Landesstraßen 493 und 510 an das Straßennetz angebunden und wird von der Buslinie 540 nach Landau in der Pfalz und Bad Bergzabern bedient.