Gleiszellen-Gleishorbach

Marktüberblick

Gleiszellen-Gleishorbach ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Südliche Weinstraße in Rheinland-Pfalz, die aus den beiden Ortsteilen Gleiszellen und Gleishorbach besteht, die baulich nahezu zusammengewachsen sind. Der Ort liegt im Weinbaugebiet Pfalz an der Deutschen Weinstraße (Bundesstraße 48) und ist als Winzerort geprägt. Die Gemeinde hat eine Fläche von 5,32 km² und zählt rund 790 Einwohner.

Der Immobilienmarkt zeigt ein für ländliche Weinbaugemeinden typisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,62 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt (9,43 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), aber leicht über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.433 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro) und deutlich über dem Landesmittel (2.030 Euro), bleibt aber unter dem Kreisdurchschnitt (2.717 Euro).

Preisentwicklung und Rendite

Die Preisentwicklung in Gleiszellen-Gleishorbach ist von deutlichen Schwankungen geprägt, was auf die geringe Größe des Marktes mit wenigen Transaktionen zurückzuführen ist. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,75 Euro (2023–2025) und 11,42 Euro (2021) pro Quadratmeter. Der langfristige Trend zeigt einen Rückgang von 10,38 Euro im Jahr 2019 auf 7,75 Euro im Jahr 2024, was einer durchschnittlichen jährlichen Veränderung von -1,35 Prozent entspricht. Der Wert für 2026 liegt bei 9,44 Euro.

Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.750 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 2.073 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Rückgang von -5,41 Prozent entspricht. Der Wert für 2026 liegt bei 2.202 Euro. Die starke Volatilität bei gleichzeitigem langfristigen Abwärtstrend bei beiden Kennzahlen deutet auf einen korrigierenden Markt hin, der sich nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre neu orientiert.

Der Kaufpreisfaktor von 23,53 liegt über dem Bundesdurchschnitt (21,16), aber unter dem Kreisdurchschnitt (24,38). Die Bruttomietrendite von 4,25 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,39 Prozent) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (5,25 Prozent). Das Verhältnis von hohem Kaufpreis im Verhältnis zur niedrigen Miete führt zu einer im regionalen Vergleich geringen Rendite.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5 Kilometern weist Gleiszellen-Gleishorbach die niedrigste Angebotsmiete auf (8,62 Euro pro Quadratmeter). Der Kaufpreis liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Diese Kombination aus niedriger Miete und mittelständischem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,25 Prozent, die unter der der meisten Nachbarn liegt. Klingenmünster weist mit 3,04 Prozent eine noch niedrigere Rendite auf, was dort jedoch auf einen deutlich höheren Kaufpreis (3.939 Euro) bei vergleichbarer Miete zurückzuführen ist.

Die niedrige Miete im regionalen Vergleich entspricht dem Muster kleiner Weinbaugemeinden in der Südpfalz. Der Kaufpreis liegt dennoch über dem Landesdurchschnitt, was auf die Attraktivität der Lage im Weinbaugebiet Pfalz und die Anbindung an die Deutsche Weinstraße als Tourismusfaktor hindeutet.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Gleiszellen-Gleishorbach ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 809 Einwohnern im Jahr 2015 auf 791 im Jahr 2024, was einer Abnahme von rund 2,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 149 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,19 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2020 war ein Anstieg auf 4,56 Prozent zu verzeichnen, der sich bis 2023 wieder auf das Vor-Corona-Niveau von 2,19 Prozent erholte.

Auf Kreisebene erreichte der Landkreis Südliche Weinstraße im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Bereich Wohlstand und Soziale Lage den Rang 101 von rund 400 deutschen Kreisen, was auf eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Basis hinweist. Im Bereich Demografie liegt der Kreis mit Rang 354 jedoch am unteren Ende, was den Bevölkerungsrückgang in den Gemeinden des Kreises widerspiegelt. Im Arbeitsmarkt (Rang 213) und in der Dynamik (Rang 209) liegt der Kreis im Mittelfeld. Im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 328) und in der Demografie (Rang 354) zeigt der Kreis Defizite.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist durch den Weinbau geprägt: Die Gemeinde verfügt über die Einzellagen Frühmess (124 Hektar) und Kirchberg (97,5 Hektar) und ist eine Hochburg des Muskatelleranbaus in Deutschland mit etwa 12 Hektar Gelber Muskateller, was rund 7 Prozent der deutschen Rebfläche entspricht. Gastronomie und Weinfeste sind ein bedeutender Tourismus- und Wirtschaftsfaktor.