Oberhausen

Marktüberblick: Hohe Rendite bei moderaten Preisen

Oberhausen bietet mit einer Angebotsmietrendite von 6,27 % die höchste Rendite aller bekannten Nachbarorte. Dieser Wert liegt sowohl über dem Durchschnitt des Landkreises Südliche Weinstraße (4,39 %) als auch über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (5,25 %). Die hohe Rendite ist vor allem auf den niedrigen Kaufpreis von 1.607 €/m² zurückzuführen – er liegt 41 % unter dem Kreisdurchschnitt von 2.717 €/m² und 21 % unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 €/m².

Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,96, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa 16 Jahre der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreisdurchschnitt liegt der Faktor bei 24,4, in Rheinland-Pfalz bei 21,2. Oberhausen gehört damit zu den preismäßigen Standorten in der Region. Die Angebotsmiete von 8,39 €/m² liegt knapp über dem Landesmittel von 8,08 €/m² und übertrifft die meisten Nachbargemeinden – mit Ausnahme von Kapellen-Drusweiler (9,68 €/m²) und Vollmersweiler (9,23 €/m²).

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Starker Anstieg seit 2018

Die Angebotsmiete in Oberhausen hat sich zwischen 2018 und 2024 mehr als verdoppelt. Lag sie 2018 noch bei 5,28 €/m², betrug sie 2024 bereits 9,13 €/m² – ein Anstieg von 73 %. Besonders dynamisch war die Entwicklung in den Jahren 2021 bis 2023, als die Miete von 7,95 €/m² auf 9,86 €/m² stieg. Im Jahr 2024 korrigierte sie sich leicht auf 9,13 €/m² zurück.

Für den Kaufpreis liegen aus der Zeitreihe nur Daten für 2019 vor (1.607 €/m²). Da der aktuelle Wert nahezu identisch ist, deutet dies auf eine weitgehend stabile Kaufpreisentwicklung in den letzten Jahren hin. Der Kaufpreisfaktor von 15,96 spiegelt diese Kombination aus gestiegener Miete und stabilen Kaufpreisen wider. Im direkten Vergleich mit den Nachbarn liegt Oberhausens Faktor mit 15,96 deutlich unter denen aller anderen bekannten Orte – Kapellen-Drusweiler liegt bei rund 28,5, Dierbach bei rund 31, Hergersweiler bei rund 31,4. Der niedrige Faktor ist die direkte Ursache für die hohe Rendite: Der Kaufpreis ist im Verhältnis zur Miete besonders niedrig.

Vergleich mit dem Umland: Günstigster Kaufpreis im Umkreis

Im direkten Vergleich mit den acht bekannten Nachbarorten innerhalb von fünf Kilometern fällt Oberhausens Position als preislich unterer Rand auf. Der Kaufpreis von 1.607 €/m² liegt unter allen Nachbarn – Kapellen-Drusweiler erreicht mit 3.307 €/m² das Doppelte, Dierbach 2.950 €/m² und Hergersweiler 3.143 €/m². Nur Vollmersweiler (2.005 €/m²) und Niederhorbach (2.216 €/m²) kommen noch in die Nähe.

Die Bruttomietrendite von 6,27 % ist damit die höchste im Umkreis. Die nächsthöchste Rendite weist Vollmersweiler mit 5,53 % auf. Kapellen-Drusweiler und Dierbach liegen mit 3,51 % bzw. 3,22 % deutlich darunter – hier treiben die hohen Kaufpreise die Rendite in die Tiefe, obwohl die Mieten teilweise über dem Oberhausener Niveau liegen.

Auf Ebene des Landkreises Südliche Weinstraße gehört Oberhausen mit seinem Kaufpreisfaktor von 15,96 zum günstigeren Drittel der 75 bekannten Orte. Im Bundesland liegt Oberhausen bei der Rendite auf dem 79. Perzentil – das bedeutet, dass 79 % der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.

Bevölkerungsentwicklung: Leichter Rückgang bei steigender Arbeitslosigkeit

Oberhausen ist mit 450 Einwohnern (2024) und einer Fläche von 4,5 km² eine der kleinsten Gemeinden des Landkreises. Die Bevölkerungsdichte beträgt 100 Einwohner je km². Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Einwohnerzahl um 4,1 % von 469 auf 450 gesunken. Der tiefste Wert wurde 2022 mit 448 Einwohnern erreicht, seither stabilisiert sich die Zahl bei 450.

Die Arbeitslosenquote stieg von 1,35 % im Jahr 2017 auf 3,01 % im Jahr 2023 – sie hat sich also mehr als verdoppelt. Mit acht arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl zwar gering, die relative Entwicklung ist jedoch deutlich.

Strukturelle Standortfaktoren: Weinbau und Prognos-Rang

Oberhausen ist ein kleiner Weinort. Die Einzellage Frohnwingert mit 220,3 Hektar gehört zur Großlage Kloster Liebfrauenberg im Weinanbaugebiet Pfalz. Der Weinbau ist ein strukturelles Merkmal der Gemeinde.

Der Landkreis Südliche Weinstraße erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 263 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Wettbewerb-Innovation-Index mit Rang 328, während der Wohlstand-Index mit Rang 101 zu den besseren Werten gehört. Der Demografie-Index liegt mit Rang 354 am unteren Ende.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Anbindung an das Nahverkehrsnetz erfolgt über die Buslinie 547 zwischen Kandel und Bad Bergzabern. Eine direkte Bahnanbindung besteht nicht.