Dernbach

Marktüberblick

Dernbach ist eine 3,86 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Südliche Weinstraße, die zur Verbandsgemeinde Annweiler am Trifels gehört. Der Ort liegt im Naturpark Pfälzerwald auf 219 m Höhe und hat 440 Einwohner. Die Gemeinde wurde erstmals 1189 urkundlich erwähnt und war bis Ende des 18. Jahrhunderts Teil der Herrschaft Scharfeneck des Fürsten von Löwenstein-Wertheim. Der Ort ist Bestandteil des Klettergebiets Südpfalz und wird vom Dernbach, einem linken Quellbach des Queich-Zuflusses Eisbach, durchflossen.

Der Immobilienmarkt von Dernbach zeigt ein außergewöhnliches Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 1.234 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.717 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 10,53 Euro pro Quadratmeter über dem Kreiswert von 9,43 Euro und dem Landeswert von 8,08 Euro. Diese Kombination aus niedrigem Kaufpreis und relativ hoher Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 10,24 Prozent – dem höchsten Wert im gesamten Bundesland Rheinland-Pfalz (97. Perzentil). Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,77, was bedeutet, dass die jährliche Bruttomiete nur knapp zehn Jahre benötigt, um den Kaufpreis zu decken. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 24,38 und der Landesdurchschnitt bei 21,16.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Dernbach zeigt seit 2019 einen deutlichen Aufwärtstrend, der jedoch von starken Schwankungen geprägt ist. Lag die Angebotsmiete 2019 noch bei 6,53 Euro pro Quadratmeter, stieg sie 2021 auf 10,50 Euro an, fiel 2022 auf 9,14 Euro zurück, erholte sich 2023 auf 9,76 Euro, sank 2024 erneut auf 9,43 Euro und stieg dann 2025 auf 11,20 Euro sowie 2026 auf 11,51 Euro. Die CAGR (jährliche Wachstumsrate) über diesen Zeitraum beträgt 8,43 Prozent.

Für den Kaufpreis steht nur ein Wert für 2025 zur Verfügung: 1.482 Euro pro Quadratmeter. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.234 Euro liegt darunter, was auf eine jüngere Abwärtsbewegung hindeuten könnte. Die Kaufpreisentwicklung ist damit nicht lückenlos nachvollziehbar.

Die hohe Volatilität der Mietwerte – mit einem Anstieg von 6,53 auf 11,51 Euro bei dazwischenliegenden Einbrüchen – deutet auf einen kleinen, wenig liquiden Markt hin, bei dem einzelne Inserate das Durchschnittsniveau stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Dernbach vor allem durch seine extrem niedrigen Kaufpreise hervor. Mit 1.234 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter allen sieben benachbarten Gemeinden im Umkreis von bis zu 5,3 Kilometern. Der nächstgelegene Nachbarort Frankweiler (4,4 km) weist mit 1.673 Euro bereits 35 Prozent mehr aus, gefolgt von Ramberg (1,5 km) mit 1.770 Euro. Die höchsten Kaufpreise in der Nachbarschaft finden sich in Gleisweiler (3.638 Euro) und Albersweiler (3.100 Euro).

Bei den Mieten liegt Dernbach mit 10,53 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Nur Ramberg (11,76 Euro) liegt darüber. Die niedrigen Kaufpreise bei gleichzeitig hohen Mieten führen dazu, dass die Bruttomietrendite in Dernbach mit 10,24 Prozent alle Nachbarorte übertrifft. Der nächsthöhere Wert liegt bei Ramberg mit 7,97 Prozent, gefolgt von Frankweiler mit 7,3 Prozent. Die übrigen Nachbarn liegen zwischen 3,09 und 5 Prozent.

Auf Kreisebene liegt Dernbach mit seinem Kaufpreisfaktor von 9,77 weit unter dem Kreisdurchschnitt von 24,38. Die Miete liegt leicht über dem Kreiswert. Diese Diskrepanz zwischen Miete und Kaufpreis ist im gesamten Kreis nicht in dieser Form zu beobachten.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Dernbach ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 443 Einwohnern im Jahr 2015 auf 440 im Jahr 2024, was einem Rückgang von 0,68 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 114 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote stieg von einem Tief von 3,99 Prozent im Jahr 2017 auf 7,28 Prozent im Jahr 2023, was mehr als einer Verdopplung entspricht.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Südliche Weinstraße im Gesamtrang Platz 263 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht abschneidet der Kreis beim Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 328, während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 101 zu den besseren Bereichen gehört. Der Demografie-Index liegt mit Rang 354 am unteren Ende, was den rückläufigen Bevölkerungstrend in Dernbach widerspiegelt. Der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 213 liegt im mittleren Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist über die Landesstraße 506 und die Buslinie 521 (Verbindung nach Landau in der Pfalz, Frankweiler, Albersweiler, Eußerthal und Ramberg) an das Verkehrsnetz angebunden. Für Boden- und Grundstücksdaten liegen keine Werte vor.