Offenbach an der Queich

Marktüberblick

Offenbach an der Queich liegt im Landkreis Südliche Weinstraße, drei Kilometer östlich von Landau in der Pfalz. Mit 6.314 Einwohnern auf 15,25 km² ist die Gemeinde ein Grundzentrum und Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde. Die Lage in der Nähe der Großen Kreisstadt Landau prägt den lokalen Immobilienmarkt: Die Preise liegen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, erreichen aber nicht das Niveau der benachbarten Stadt Landau.

Der aktuelle Angebotskaufpreis beträgt 3.079 Euro je Quadratmeter und liegt damit 13 % über dem Kreisdurchschnitt (2.717 €/m²) und 52 % über dem rheinland-pfälzischen Mittel (2.030 €/m²). Die Angebotsmiete von 10,45 €/m² übertrifft den Kreiswert um 11 % und den Landesdurchschnitt um 29 %. Der Kaufpreisfaktor von 24,55 liegt knapp über dem Kreiswert (24,38) und deutlich über dem Landesmittel (21,16). Die Bruttomietrendite von 4,07 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,39 %) und deutlich unter dem Landeswert (5,25 %). Der Perzentilrang im Bundesland beträgt 26,2 — das bedeutet, dass von 2.300 bewerteten Orten 26 % eine noch niedrigere Mietrendite aufweisen.

Die Nähe zu Landau wirkt doppelt: Sie hält die Preise über dem ländlichen Durchschnitt, führt aber dazu, dass einige nachfragende Haushalte direkt in die Stadt abwandern, was die Mietrendite im Vergleich zu anderen Orten mit ähnlichen Kaufpreisen drückt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die auf die geringe Marktgröße der Gemeinde zurückzuführen ist. Bei nur 6.314 Einwohnern können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Bei den Mieten liegt der Wert von 10,45 €/m² (aktuell) im Bereich der Vorjahre 2021 bis 2023 (9,13 bis 9,62 €/m²). Der Ausreißer von 13,33 €/m² im Jahr 2024 ist deutlich nach oben abgefallen und wurde 2025 auf 10,16 €/m² und 2026 auf 9,58 €/m² korrigiert. Der CAGR von 2,1 % über den gesamten Zeitraum ist durch diese Schwankungen nur bedingt aussagekräftig.

Beim Kaufpreis ist die Volatilität noch ausgeprägter: Nach einem Anstieg von 2.224 €/m² (2018) auf 3.192 €/m² (2021) folgte ein Rückgang auf 2.488 €/m² (2024), gefolgt von einem Sprung auf 3.799 €/m² (2025) und einer Korrektur auf 3.222 €/m² (2026). Der CAGR von 4,74 % überdeckt diese starken Ausschläge. Die aktuelle Angebotskennzahl von 3.079 €/m² liegt zwischen dem Tief von 2024 und dem Hoch von 2025.

Diese Schwankungen machen einzelne Jahreswerte für Offenbach an der Queich weniger verlässlich als für größere Märkte. Sie sind ein strukturelles Merkmal kleiner Gemeinden mit begrenztem Angebot.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 6 km zeigt Offenbach an der Queich ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 10,45 €/m² liegt über der von Ottersheim (9,53 €/m²) und Insheim (10,00 €/m²), knapp über der von Herxheim (10,28 €/m²), aber unter der von Bornheim (10,87 €/m²). Landau als nächstgrößere Stadt weist mit 11,67 €/m² die höchsten Mietwerte auf — ein Hinweis darauf, dass die Stadt als Zentrum einen deutlichen Aufschlag erzielt.

Beim Kaufpreis liegt Offenbach mit 3.079 €/m² im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Nur Landau (3.280 €/m²) und Herxheim (3.259 €/m²) liegen darüber. Insheim fällt mit 1.917 €/m² deutlich heraus und erzielt entsprechend die höchste Rendite von 6,26 %. Offenbachs Rendite von 4,07 % liegt damit im unteren Drittel der Nachbarn — nur Ottersheim (3,72 %) und Herxheim (3,79 %) schneiden schlechter ab.

Das Muster zeigt: Offenbach teilt sich den Markt mit Landau, profitiert von der Nähe zur Stadt, erzielt aber nicht deren Preise. Die niedrige Rendite im Vergleich zu entfernteren Orten wie Insheim resultiert aus dem höheren Kaufpreis, nicht aus niedrigeren Mieten.

Standortfaktoren

Der Landkreis Südliche Weinstraße erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 263 von rund 400 Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Profil: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage (101) ist deutlich besser als der bei Wettbewerb und Innovation (328) oder Demografie (354). Der Arbeitsmarktrang (213) und der Dynamikrang (209) liegen im mittleren Drittel.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil bis leicht rückläufig: Von 6.325 Einwohnern (2015) auf 6.314 (2024), ein Rückgang von 0,17 % über den Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte von 414 Einwohnern je km² ist für eine rheinland-pfälzische Gemeinde im ländlichen Raum überdurchschnittlich — ein Effekt der Nähe zu Landau.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 109 Promille (10,9 %). Dieser Wert ist deutlich über dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Struktur des Landkreises wider. Der schwache Prognos-Rang bei Wettbewerb und Innovation (328) korrespondiert mit dieser Quote.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Als Grundzentrum und Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde erfüllt Offenbach basisversorgende Funktionen. Wirtschaftlich prägend sind der Wellpappenhersteller Progroup und ein Außenstandort des Daimler-Global-Logistics-Centers. Diese industriellen Arbeitgeber bieten lokale Beschäftigung, können aber den demografischen und innovationspolitischen Rückstand im Kreis nicht allein ausgleichen.