Römerstein

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, niedrige Renditen

Römerstein präsentiert sich als Markt mit einem deutlichen Gefälle zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.544 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,64 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,26 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 30,64.

Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Käufer zahlen für eine Quadratmetermiete von 9,64 Euro den 30,64-Fachen pro Jahr — das entspricht einer Bruttorendite von 3,26 Prozent. Im bundesweiten Vergleich schneidet Römerstein dabei schlecht ab: Die deutsche Durchschnittsrendite liegt bei 5,10 Prozent, der durchschnittliche Kaufpreisfaktor bei rund 27,4. Römerstein liegt mit seiner Rendite im Bundesland auf dem unteren 3,5-Perzentil — von 1.102 untersuchten Orten hat nur etwa ein Drittel eine noch niedrigere Rendite.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Volatile Entwicklung mit starkem Anstieg

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine markedt mit hoher Volatilität. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,75 Euro je Quadratmeter (2019) und 10,32 Euro (2026). Der Kaufpreis erreichte 2025 mit 4.551 Euro je Quadratmeter einen deutlichen Höhepunkt, bevor er 2026 auf 3.297 Euro je Quadratmeter zurückging — ein Rückgang von rund 27 Prozent vom Peak.

Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) liegt bei 4,57 Prozent für die Miete und 2,35 Prozent für den Kaufpreis über den Zeitraum 2018 bis 2026. Die Mietentwicklung war dabei ungleichmäßiger: Nach einem Tief von 6,75 Euro im Jahr 2019 stieg der Preis auf 9,79 Euro im Jahr 2024, ein Einbruch auf 8,56 Euro im Jahr 2025 und ein erneuter Anstieg auf 10,32 Euro im Jahr 2026. Die Kaufpreisentwicklung verlief ähnlich unstetig: Von 2.737 Euro im Jahr 2018 stieg der Preis auf 3.906 Euro im Jahr 2023, fiel 2024 auf 3.370 Euro, stieg 2025 auf 4.551 Euro und sank 2026 wieder auf 3.297 Euro.

Die Datenreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Werten.

Regionale Einordnung: Teurer als der Kreisdurchschnitt

Römerstein liegt mit seinem Angebotskaufpreis von 3.544 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Reutlingen, der bei 3.000 Euro je Quadratmeter liegt. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 9,64 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,81 Euro. Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ moderater Miete drückt die Rendite.

Auf Landesebene zeigt sich ein ähnliches Bild: Der baden-württembergische Durchschnitt liegt bei 3.140 Euro je Quadratmeter Kaufpreis und 11,08 Euro je Quadratmeter Miete. Römersteins Kaufpreis übertrifft den Landesdurchschnitt um rund 13 Prozent, die Miete liegt rund 13 Prozent darunter.

Im Vergleich zu acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,6 Kilometer hat Römerstein die niedrigste Bruttomietrendite. Mit 3,26 Prozent liegt sie unter allen Nachbarn — der nächstgelegene Wert stammt von Hülben mit 3,29 Prozent. Die Nachbargemeinden weisen Renditen zwischen 4,49 Prozent (Münsingen) und 6,01 Prozent (Gutsbezirk Münsingen) auf. Besonders auffällig ist, dass Römerstein mit 3.544 Euro je Quadratmeter einer der höchsten Kaufpreise im direkten Umfeld entspricht, während die Miete im unteren bis mittleren Bereich liegt.

Der Kaufpreisfaktor von 30,64 liegt sowohl über dem Kreis- (23,09) als auch dem Landesdurchschnitt (23,49) und unterstreicht, dass Käufer in Römerstein im Verhältnis zur Miete einen überdurchschnittlichen Preis zahlen.

Standortfaktoren: Ländliche Lage mit stabilen Rahmenbedingungen

Römerstein liegt auf der Hochfläche der Schwäbischen Alb auf einer Höhe von 756 bis 874 Metern über dem Meeresspiegel. Die Gemeinde besteht seit der Gemeindereform 1975 aus den Ortsteilen Böhringen, Donnstetten und Zainingen und hat eine Fläche von 46,04 Quadratkilometern bei einer Bevölkerungsdichte von 89 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Bevölkerung entwickelte sich in den letzten Jahren stabil: Von 3.984 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs sie auf 4.097 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 2,8 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,7 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau, das deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Die Zeitreihe der Arbeitslosenquote zeigt jedoch Schwankungen zwischen 2,9 Prozent (2018) und 5,2 Prozent (2020).

Der Landkreis Reutlingen, dem Römerstein angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 54 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis mit Rang 58 im Index Wettbewerb und Innovation ab, während die Indizes Demografie (Rang 135) und Wohlstand (Rang 112) schwächer abschneiden. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das gesamte Gemeindegebiet liegt im Biosphärengebiet Schwäbische Alb und im UNESCO Geopark Schwäbische Alb.

Für Römerstein liegen keine Bodenrichtwerte vor.