Bellheim

Marktüberblick

Bellheim ist mit 8.911 Einwohnern die größte Kommune im Landkreis Germersheim ohne Stadtrecht und Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde. Als gemäß Landesplanung ausgewiesenes Grundzentrum erfüllt der Ort die versorgungsrelevanten Funktionen für das Umland. Die Gemeinde liegt in der Oberrheinischen Tiefebene, sechs Kilometer südwestlich von Germersheim und zwölf Kilometer westlich von Landau in der Pfalz. Mit 436 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Bellheim deutlich dichter besiedelt als viele ländliche Gemeinden der Region.

Die Bevölkerung hat sich seit 2015 um 4,6 Prozent von 8.519 auf 8.911 Einwohner entwickelt. Dieses Wachstum ist beständig: Von 2015 bis 2022 stieg die Einwohnerzahl kontinuierlich an, wobei 2020 und 2021 leichte Einbrüche verzeichnet wurden, die sich 2022 mit einem deutlichen Plus von 173 Einwohnern ausgeglichen haben. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 8.911.

Preisniveau und Rendite

Die Angebotsmiete liegt bei 10,57 Euro pro Quadratmeter und damit knapp 6 Prozent über dem Durchschnitt des Landkreises Germersheim (9,97 Euro) sowie rund 31 Prozent über dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 Euro). Der Angebotskaufpreis beträgt 2.866 Euro pro Quadratmeter und liegt damit leicht über dem Kreisdurchschnitt (2.826 Euro), aber deutlich über dem Landeswert (2.030 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 22,6 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 23,64, aber über dem Landesdurchschnitt von 21,16. Die Bruttomietrendite von 4,42 Prozent übertrifft den Kreiswert von 4,30 Prozent, liegt aber unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Im bundeslandweiten Perzentilrang belegt Bellheim damit Platz 39 – die Mietrendite liegt also unter dem Median aller Orte in Rheinland-Pfalz.

Im direkten Vergleich zu den Nachbargemeinden zeigt sich ein differenziertes Bild: Knittelsheim (2,4 km Entfernung) weist mit 10,02 Euro eine niedrigere Miete und mit 2.557 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis aus, was einer Rendite von 4,70 Prozent entspricht. Hördt (4,1 km) verlangt mit 3.325 Euro den höchsten Kaufpreis der Nachbarn bei einer Rendite von nur 3,68 Prozent. Zeiskam (5,4 km) bietet mit 2.364 Euro den niedrigsten Kaufpreis und damit die höchste Rendite von 5,00 Prozent. Bellheim positioniert sich damit preislich im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung verläuft seit 2018 durchgängig steigend: Von 8,03 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,57 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 2,78 Prozent. Der Verlauf ist dabei nicht linear: Nach einem Anstieg von 2018 auf 2019 (8,47 Euro) folgte 2020 ein leichter Rückgang auf 8,36 Euro, bevor die Mieten 2021 auf 9,17 Euro und 2023 auf 9,34 Euro stiegen. Der stärkste Anstieg erfolgte 2025 mit einem Sprung von 9,49 auf 10,77 Euro, gefolgt von einem Wert von 10,00 Euro im Jahr 2026.

Die Kaufpreisentwicklung war volatiler. Von 2.383 Euro im Jahr 2018 stiegen die Preise bis 2021 auf 3.252 Euro, fielen dann bis 2023 auf 2.599 Euro und erholten sich bis 2025 auf 3.044 Euro. Der Wert für 2026 liegt bei 3.406 Euro. Der CAGR von 4,56 Prozent übertrifft das Mietwachstum deutlich. Diese Schere zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite mit jedem Jahr, in dem die Preise schneller steigen als die Mieten, weiter reduziert.

Die Zeitreihen für Miete, Kaufpreis und Bevölkerung sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf tatsächlichen Werten.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Bellheim profitiert von einer verkehrsgünstigen Lage im Rhein-Neckar-Raum. Seit Dezember 2010 erschließt die Karlsruher Stadtbahn die Gemeinde mit den Haltepunkten Bahnhof Bellheim und Bellheim am Mühlbuckel auf der Strecke zwischen Germersheim und Wörth am Rhein. Seit Dezember 2023 hält zudem die S-Bahn Rhein-Neckar in Bellheim, was die Anbindung an das überregionale Schienennetz erheblich verbessert. Östlich der Gemeinde verläuft die vierspurig ausgebaute Bundesstraße 9, die Wörth am Rhein mit Speyer verbindet.

Der Landkreis Germersheim belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 143. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders auffällig ist die Splitterung der Teilindizes: Der Wettbewerbs- und Innovationsindex rangiert mit Platz 72 im oberen Drittel, während der Dynamik-Index mit Platz 275 und der Wohlstands-Index mit Platz 243 deutlich schwächer abschneiden. Der Demografie-Index liegt mit Platz 220 im unteren Mittelfeld. Diese Struktur deutet auf eine wirtschaftlich stabile, aber demografisch und dynamisch schwächelnde Region hin.

Bellheim selbst verfügt über keine Hochschulen. Als Grundzentrum mit Verbandsverwaltung, Jugendzentrum und öffentlichen Einrichtungen erfüllt der Ort eine zentrale Funktion für das Umland.