Ebersdorf b.Coburg

Marktüberblick

Ebersdorf bei Coburg liegt im oberfränkischen Landkreis Coburg, rund 15 Kilometer südlich der Kreisstadt Coburg. Die Gemeinde umfasst 26,36 km² und hat 6.258 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 237 Einwohnern je km² entspricht. Der Ort ist durch eine Mischung aus Wohnsiedlung und Industrie geprägt: Der größte Arbeitgeber ist die Mondi-Gruppe mit etwa 800 Beschäftigten in der Wellpappe-Produktion, gefolgt von den Schillig Polstermöbelwerken mit 555 Mitarbeitern. Diese industrielle Basis verleiht der Gemeinde eine gewisse wirtschaftliche Stabilität, die sich auch in der Bevölkerungsentwicklung widerspiegelt: Von 2015 bis 2024 wuchs die Einwohnerschaft um 5,7 % – ein Wert, der über dem Trend vieler ländlicher Gemeinden in Oberfranken liegt.

Der Immobilienmarkt wird durch zwei Faktoren bestimmt: die Lage im ländlichen Raum Oberfrankens und die Anbindung an die Autobahn A 73 (Anschlussstelle seit 2007) sowie die Bahnstrecke Lichtenfels–Coburg–Sonneberg. Beide Verkehrsachsen machen Ebersdorf zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler nach Coburg und weiter nach Nürnberg oder Suhl.

Preisniveau und Rendite

Die aktuellen Angebotswerte liegen bei 8,26 €/m² für Miete und 2.585 €/m² für den Kauf. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,07 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 26-jährigen Bruttomietbetrag entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,84 %. Diese Kennzahlen sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt zeigt: Die Angebotsmiete von 8,26 €/m² liegt unter dem deutschen Mittel von 8,92 €/m², während der Kaufpreis von 2.585 €/m² leicht darüber liegt (Deutschland: 2.409 €/m²). Die niedrige Miete bei gleichzeitig hohem Kaufpreis drückt die Rendite auf ein unterdurchschnittliches Niveau. Im bundesweiten Vergleich der Mietrenditen liegt Ebersdorf damit im unteren Drittel.

Im bayerischen Kontext zeigt sich ein anderes Bild: Mit einer Rendite von 3,84 % liegt Ebersdorf knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Der Perzentilrang von 50,2 % im Bundesland bestätigt: Ebersdorf liegt genau in der Mitte der bayerischen Ortsverteilung. Der Kaufpreisfaktor von 26,07 entspricht fast exakt dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet: Ebersdorf ist im bayerischen Vergleich ein typischer Mittelstandsort – weder besonders teuer noch besonders günstig.

Gegenüber dem Landkreis Coburg fällt auf, dass Ebersdorf einen höheren Kaufpreis (2.585 vs. 2.192 €/m²) bei nahezu gleicher Miete (8,26 vs. 8,37 €/m²) aufweist. Die Folge ist eine deutlich niedrigere Rendite (3,84 % vs. 4,73 % im Kreisdurchschnitt). Ebersdorf ist damit innerhalb des Kreises einer der teureren Orte – was mit der Lage und Infrastruktur zusammenhängen könnte.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen ein charakteristisches Muster: Die Miete entwickelte sich relativ stabil mit einem klaren Aufwärtstrend. Von 6,52 €/m² (2018) stieg sie auf 8,42 €/m² (2024), was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,4 % entspricht. Der aktuelle Angebotswert von 8,26 €/m² liegt leicht unter dem 2024-Wert.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatil. Zwischen 1.165 €/m² (2018) und 4.674 €/m² (2025) liegen extreme Schwankungen vor. Die jährliche Steigerungsrate wird mit 7,0 % angegeben. Diese Volatilität könnte auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen pro Jahr hindeuten, bei denen einzelne Verkäufe den statistischen Mittelwert stark nach oben oder unten ziehen. Die Werte von 2019 (2.202 €/m²), 2020 (2.947 €/m²) und 2023 (4.293 €/m²) weichen deutlich vom langfristigeren Trend ab. Der aktuelle Wert von 2.585 €/m² liegt wieder in einem plausibleren Bereich.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen stabil positiv: Von 5.920 Einwohnern (2015) auf 6.258 (2024) ist ein kontinuierlicher Anstieg zu verzeichnen. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2019 und 2021 (+209 Einwohner in zwei Jahren). Diese Entwicklung geht einher mit der wirtschaftlichen Lage: Der Standort der Mondi-Gruppe und der Polstermöbelindustrie bietet Arbeitsplätze, die Zuzug anziehen könnten. Die Arbeitslosenquote zeigt in den Jahren 2015 bis 2022 Werte zwischen 43 und 59. Der Wert von 126 für 2023 ist offensichtlich ein Datenfehler und kann nicht plausibel sein; er wird daher nicht weiter verwendet.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Ebersdorf profitiert von einer guten verkehrlichen Anbindung: Die B 303 verbindet den Ort direkt mit Coburg und Kronach, die A 73 bietet seit 2007 einen Autobahnanschluss. Seit 2010 ist Ebersdorf zudem Standort der Integrierten Leitstelle Coburg, was die infrastrukturelle Bedeutung des Ortes unterstreicht. Eine Grund- und Mittelschule sowie eine Außenstelle der Volkshochschule Coburg stehen für die lokale Daseinsvorsorge.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Coburg, in dem Ebersdorf liegt, mit dem Gesamtrang 349 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Gesamtbewertung ist jedoch unterschiedlich gewichtet: Der Index Wohlstand und Soziale Lage erreicht mit Rang 37 einen der Spitzenwerte – ein Indikator für die Kaufkraft und Lebensqualität im Kreis. Dagegen liegen die Indizes Arbeitsmarkt (Rang 376), Wettbewerb und Innovation (Rang 379) sowie Dynamik (Rang 398) deutlich unter dem Median. Dieses Muster beschreibt einen wohlhabenden, aber wirtschaftsdynamisch schwachen ländlichen Raum: Die Bevölkerung hat relativ hohes Einkommen, aber die wirtschaftliche Entwicklung und Innovationskraft hinken hinterher.

Ebersdorf selbst hat keine Hochschule. Die nächstgelegenen Hochschulen befinden sich in Coburg und in den größeren Oberzentren der Region.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Grub am Forst (4 km entfernt) weist mit 2.046 €/m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis auf, während Sonnefeld (4,2 km) mit 2.453 €/m² nahe an Ebersdorf liegt. Weidhausen bei Coburg (4,8 km) fällt mit 1.368 €/m² und einer Rendite von 6,57 % als deutlich günstigerer Ort auf. Ebersdorf liegt im Nachbarvergleich also im oberen Preissegment.