Grub a.Forst

Marktüberblick: Preiswerter Standort im ländlichen Umland Coburgs

Grub am Forst liegt im oberfränkischen Landkreis Coburg, rund 5 km südlich der Kreisstadt Coburg, und bildet den Verwaltungssitz der gleichnamigen Verwaltungsgemeinschaft. Mit 11,97 km² Fläche und 2.763 Einwohnern (2024) ist die Gemeinde eine der kleineren im Kreis. Die Gemeinde ist über die Bundesstraße 303 an die A 73 angebunden und verfügt über einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Coburg–Lichtenfels.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.046 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,88 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Landkreises Coburg (Kaufpreis: 2.192 €/m², Miete: 8,37 €/m²) und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 €/m² bzw. 10,11 €/m²). Im bundesweiten Vergleich (Kaufpreis 2.409 €/m², Miete 8,92 €/m²) positioniert sich Grub am Forst als preiswerter Standort. Der Kaufpreisfaktor von 21,63 entspricht nahezu dem Kreisdurchschnitt (21,70) und liegt unter dem bayerischen Mittel von 26,10.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit korrigierendem Trend

Die Mietpreise zeigen zwischen 2018 und 2026 eine starke Schwankungsbreite: Von 5,63 €/m² (2018) stiegen sie 2021 auf 8,54 €/m², fielen 2022 wieder auf 6,48 €/m² und bewegten sich danach zwischen 7,10 und 8,33 €/m². Der aktuelle Wert von 7,85 €/m² (2026) liegt damit auf einem mittleren Niveau der letzten acht Jahre.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler. Der Wert von 1.263 €/m² (2018) wurde 2021 sprunghaft auf 3.889 €/m² verdreifacht – ein Wert, der deutlich von den umliegenden Jahren abweicht. In den Folgejahren korrigierte sich der Wert auf 1.279 €/m² (2022), stieg dann aber kontinuierlich auf 2.136 €/m² (2026). Die CAGR von 6,79 % für den Verkaufsmarkt wird maßgeblich von diesem Ausreißer 2021 beeinflusst; ohne diesen Wert wäre die Entwicklung deutlich moderater.

Die Bruttomietrendite liegt bei 4,62 %. Sie ist höher als der bayerische Durchschnitt (4,13 %) und damit im Landesvergleich im oberen Quartil (Perzentilrang 76,7). Dies ergibt sich aus der Kombination moderater Kaufpreise und relativ stabiler Mieten – ein Merkmal, das Grub am Forst von teureren Standorten in Bayern abgrenzt.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt – aber im regionalen Kontext

Im Vergleich zu den acht nächstgelegenen Orten (bis 7,8 km Entfernung) weist Grub am Forst die niedrigste Angebotsmiete auf (7,88 €/m²). Alle Nachbarorte liegen mit 8,17 bis 10,04 €/m² darüber. Der niedrigste Nachbarwert findet sich in Großheirath (8,17 €/m², 7,8 km entfernt), der höchste in Coburg selbst (10,04 €/m², 5,3 km). Dies spiegelt die typische Preisdifferenz zwischen ländlichen Gemeinden und der Kreisstadt wider.

Beim Kaufpreis liegt Grub am Forst mit 2.046 €/m² im unteren Bereich der Nachbarn. Nur Untersiemau (1.767 €/m²) ist günstiger, während Coburg (2.943 €/m²) und Dörfles-Esbach (2.937 €/m²) deutlich darüber liegen. Die Bruttomietrendite von 4,62 % liegt damit im mittleren Bereich der Nachbarn – höher als in Coburg (4,09 %) und Ebersdorf (3,84 %), aber niedriger als in Untersiemau (6,09 %) und Ahorn (4,80 %).

Der Landkreis Coburg als Ganzes liegt mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 8,37 €/m² und einem Kaufpreis von 2.192 €/m² leicht über Grub am Forst. Die Abweichungen sind jedoch moderat, was auf eine relativ homogene Preisstruktur im ländlichen Raum um Coburg hindeutet.

Standortfaktoren: Wohlstand und Pendlerstruktur prägen den Ort

Die Bevölkerung von Grub am Forst ist seit 2015 um 2,6 % gesunken (von 2.837 auf 2.763 Einwohner). Die Bevölkerungsdichte beträgt 231 Einwohner pro km². Der Rückgang ist moderat, aber beständig – mit Ausnahme von 2022, als die Zahl kurzfristig wieder leicht anstieg.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 54 ‰ (5,4 %). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Landkreis Coburg bei den Indizes Arbeitsmarkt (Rang 376 von ~400) und Wettbewerb & Innovation (Rang 379) sehr schlecht ab. Dagegen erreicht er beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Rang 37 von 400 einen der Spitzenplätze. Diese Diskrepanz entspricht dem Muster von ländlichen Regionen mit hoher Pendlerquote.

Tatsächlich zeigt die Beschäftigungsstatistik (2020): 1.293 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte wohnen in der Gemeinde, aber nur 584 (459 produzierendes Gewerbe + 125 Handel/Verkehr) arbeiten vor Ort. Der Großteil der Erwerbstätigen pendelt also ab – vermutlich nach Coburg oder in das Umland. Die hohe Zahl der Wohnortbeschäftigten geht einher mit der stabilen Nachfrage nach Wohnraum, auch wenn die Bevölkerung leicht schrumpft.

Der Landkreis verfügt über keine Hochschulen am Ort. Grub am Forst selbst unterhält eine Grundschule. Der Prognos-Index Dynamik (Rang 398) unterstreicht die geringe wirtschaftliche Dynamik der Region.