Großheirath

Marktüberblick: Ländliches Preisniveau mit überdurchschnittlicher Rendite

Großheirath liegt im nordöstlichen Teil des Landkreises Coburg in Oberfranken und zählt mit rund 2.640 Einwohnern auf 22,27 km² zu den kleineren Gemeinden des Landkreises. Die Gemeinde umfasst die Teilorte Buchenrod, Gossenberg, Neuses an den Eichen, Rossach und Watzendorf. Mit 114 Einwohnern pro Quadratkilometer liegt die Bevölkerungsdichte unter dem Kreisdurchschnitt von 141 Einwohnern pro km².

Der Immobilienmarkt spiegelt die ländliche Struktur wider: Die Angebotsmiete liegt bei 8,17 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 8,37 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.129 Euro pro Quadratmeter entspricht fast exakt dem Kreiswert von 2.192 Euro. Beide Werte liegen deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete 10,11 Euro, Kaufpreis 3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 21,71 stimmt nahezu mit dem Kreisdurchschnitt von 21,70 überein.

Die Bruttomietrendite von 4,61 Prozent liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und positioniert Großheirath im 76. Perzentil aller bayerischen Orte. Das bedeutet: Von den rund 2.056 bewerteten Orten in Bayern liegen etwa 76 Prozent unter dieser Rendite. Die höhere Rendite ergibt sich strukturell daraus, dass die Kaufpreise in Großheirath deutlich unter dem Landesmittel liegen, während die Mieten nur moderat darunter bleiben.

Preis- und Mietentwicklung: Stabile Mieten, volatiler Kaufmarkt

Die Mietentwicklung verläuft seit 2018 moderat steigend: Von 7,86 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,70 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate von 1,28 Prozent entspricht. Der Verlauf ist dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 9,00 Euro im Jahr 2019 folgte eine Phase der Stabilität um 7,90 Euro (2020 bis 2023), ein Rücksetzer auf 7,71 Euro im Jahr 2024 und ein Sprung auf 9,26 Euro im Jahr 2025. Die aktuelle Angebotsmiete von 8,17 Euro liegt damit zwischen dem langfristigen Trend und dem jüngsten Höchstwert.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt eine deutlich stärkere Volatilität. Von 2.305 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis auf 2.505 Euro im Jahr 2021, fiel dann auf 2.178 Euro im Jahr 2023 und brach im Jahr 2024 auf 1.470 Euro ein - ein Rückgang von rund 33 Prozent innerhalb eines Jahres. Im Jahr 2025 erholte sich der Preis sprunghaft auf 2.520 Euro, bevor er 2026 wieder auf 1.904 Euro sank. Der langfristige CAGR von -2,36 Prozent wird durch diese Schwankungen geprägt.

Der Kaufpreisverlauf zeigt mit dem extremen Ausreißer 2024 und der folgenden Erholung 2025 eine stärkere Volatilität als für den bayerischen Durchschnitt typisch. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Mittelfeld im Landkreis, preisgünstig in Bayern

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 9 Kilometer zeigt sich ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,17 Euro liegt im Mittelfeld: Sie ist höher als die von Itzgrund (7,65 Euro), Seßlach (7,22 Euro) und Untermerzbach (7,32 Euro), aber niedriger als die von Untersiemau (8,96 Euro), Niederfüllbach (8,47 Euro) und Lichtenfels (8,56 Euro).

Beim Kaufpreis von 2.129 Euro pro Quadratmeter befindet sich Großheirath ebenfalls im mittleren Bereich. Er liegt über den Preisen in Untersiemau (1.767 Euro) und Itzgrund (1.558 Euro), aber unter denen von Niederfüllbach (2.594 Euro) und fast auf Höhe von Ahorn (2.082 Euro) und Grub a.Forst (2.046 Euro).

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft stark: Von 3,92 Prozent in Niederfüllbach bis 6,09 Prozent in Untersiemau. Großheirath liegt mit 4,61 Prozent im unteren Mittelfeld. Die niedrigeren Renditen in Niederfüllbach (3,92 %) und Untermerzbach (4,14 %) resultieren aus relativ hohen Kaufpreisen bei moderaten Mieten. Die höheren Renditen in Untersiemau (6,09 %) und Itzgrund (5,89 %) sind auf deutlich niedrigere Kaufpreise zurückzuführen, während die Mieten im ähnlichen Bereich liegen.

Auf Ebene des Landkreises Coburg (18 bewertete Orte) liegt Großheirath mit seiner Miete knapp unter dem Durchschnitt (8,37 Euro), mit dem Kaufpreis nahezu auf dem Mittel (2.192 Euro) und mit der Rendite leicht darunter (4,73 Prozent). Auf bayerischer Ebene positioniert sich der Ort als preisgünstiger Standort mit überdurchschnittlicher Rendite.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, starker Wohlstand, schwache Dynamik

Die Bevölkerungsentwicklung von Großheirath verlief seit 2015 relativ stabil: Von 2.569 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.639 im Jahr 2024, einem Zuwachs von 2,7 Prozent. Nach einem Anstieg bis 2018 (2.679) folgte eine leichte Abwärtsbewegung auf 2.635 im Jahr 2021, gefolgt von einer Stabilisierung auf aktuell 2.639. Diese Entwicklung ist für eine ländliche Gemeinde unauffällig und zeigt keine signifikante Abwanderung.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 43 Personen. Die Datenquelle benennt diesen Wert als unemployment_rate_pct, was auf eine prozentuale Angabe hindeutet. Ein Wert von 43 Prozent wäre für eine Gemeinde im wohlhabenden Landkreis Coburg (Prognos-Rang 37 im Wohlstand) jedoch unplausibel. Die Angabe ist ohne weitere Kontextinformationen nicht eindeutig als Prozent oder Personenanzahl zuzuordnen.

Die Standortfaktoren des Landkreises Coburg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, zeigen ein klares Gefälle: Mit Rang 37 von rund 400 deutschen Kreisen erreicht der Landkreis im Index Wohlstand und soziale Lage einen sehr guten Wert. Im Gegensatz dazu liegen die Ränge im Arbeitsmarkt (376), im Index Wettbewerb und Innovation (379) und insbesondere im Index Dynamik (398) im unteren Quartil. Die hohe Wohlstandsposition bei gleichzeitig schwacher Dynamik entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde mit stabiler Basis, aber begrenztem Wachstumsmotor.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Bodenrichtwerte liegen für diesen Ort nicht vor.