Riedenberg

Marktüberblick

Riedenberg ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Bad Kissingen mit 953 Einwohnern auf 16 km² Fläche. Sie liegt im Oberen Sinngrund im Naturpark Bayerische Rhön und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Bad Brückenau. Die Gemeinde besteht aus den beiden Gemeindeteilen Riedenberg (Kirchdorf) und Neufriedrichsthal (Einöde).

Das aktuelle Angebot liegt bei einer Angebotsmiete von 6,52 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.318 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,38 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 29,61. Beide Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Vergleichsmietniveau dar.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Riedenberg zeigt starke Schwankungen: Nach 7,83 Euro pro m² im Jahr 2021 stieg die Angebotsmiete 2022 auf 10,66 Euro, fiel dann 2023 auf 7,71 Euro und erreichte 2024 mit 5 Euro ihren tiefsten Wert. In den Jahren 2025 und 2026 stabilisierte sie sich bei 7,50 Euro. Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) über die gesamte Reihe liegt bei -0,86 Prozent.

Im Gegensatz dazu steigt der Kaufpreis kontinuierlich und deutlich: Von 1.995 Euro pro m² im Jahr 2022 über 2.092 Euro im Jahr 2023 auf 2.578 Euro im Jahr 2024. Der CAGR beträgt 13,69 Prozent.

Diese Entwicklung erklärt die niedrige Bruttomietrendite von 3,38 Prozent: Der Kaufpreis steigt schneller als die Miete. Der Kaufpreisfaktor von 29,61 bedeutet, dass der Kaufpreis das 29,6-Fache der Jahreskaltmiete beträgt — ein Wert, der über dem Landes- und Kreisdurchschnitt liegt und auf ein angespanntes Verhältnis zwischen Mietniveau und Kaufpreis hindeutet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Riedenberg mit 6,52 Euro pro m² unter dem Kreisdurchschnitt von 7,24 Euro, deutlich unter dem Bayern-Durchschnitt von 10,11 Euro und auch unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Beim Kaufpreis verhält es sich anders: Mit 2.318 Euro pro m² liegt Riedenberg über dem Kreisdurchschnitt von 1.945 Euro, knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, deutlich jedoch unter dem Bayern-Wert von 3.246 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,38 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten: Kreis 4,65 Prozent, Bayern 4,13 Prozent, Deutschland 5,10 Prozent. Im Perzentilrang belegt Riedenberg damit Platz 27,5 von 100 im Bundesland — das untere Drittel. Der Kaufpreisfaktor von 29,61 ist der höchste in der Vergleichsgruppe (Kreis 22,52, Bayern 26,10).

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Muster: Wildflecken weist mit 7,86 Prozent die höchste Rendite auf (bei einem Kaufpreis von nur 995 Euro pro m²), Bad Brückenau liegt bei 5,85 Prozent. Riedenberg liegt damit im unteren Bereich der Nachbargemeinden bei der Rendite, was primär am überdurchschnittlich hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete liegt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Riedenberg ist seit 2015 um 3,83 Prozent gesunken — von 991 auf 953 im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner pro km², was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,4 Prozent mit acht arbeitslosen Personen. Damit ist sie deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und kennzeichnet einen sehr engen lokalen Arbeitsmarkt. 2017 standen 421 Erwerbstätige 149 sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätzen gegenüber — ein Auspendlerüberschuss von 272 Personen. Die Bewohner pendeln also überwiegend zur Arbeit ab, was auf eine Schlafgemeinden-Charakteristik hindeutet.

Der Bevölkerungsrückgang steht in einem gewissen Spannungsfeld zur steigenden Nachfrage nach Immobilien, die den Kaufpreisantrieb von 13,69 Prozent pro Jahr erklärt. Bei schrumpfender Bevölkerung und gleichzeitig steigenden Preisen deutet dies auf eine Verknappung des Angebots oder auf Zuzug von außen hin, etwa durch Pendler oder Zweitwohnsitzinteressenten.

Standortfaktoren

Der Landkreis Bad Kissingen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 172 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 63 im oberen Drittel, während Demografie (Rang 213), Dynamik (Rang 188), Arbeitsmarkt (Rang 174) und Wettbewerb sowie Innovation (Rang 243) im unteren bis mittleren Bereich liegen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil des Biosphärenreservats Rhön, was die Lage als Erholungs- und Naturraum kennzeichnet, aber auch bauliche Einschränkungen mit sich bringen kann.

Für Riedenberg liegen keine Bodenrichtwerte vor, was für kleinere Gemeinden im ländlichen Raum typisch ist und die Einschätzung von Grundstückswerten erschwert.