Bischofsheim i.d.Rhön, St

Marktüberblick

Bischofsheim i.d.Rhön liegt im unterfränkischen Landkreis Rhön-Grabfeld am Fuße des Kreuzbergs und umfasst 14 Gemeindeteile auf 67,7 km². Mit 4.756 Einwohnern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 70 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Stadt ist ein etablierter Tourismusstandort der Rhön mit Jugendherberge, Kloster Kreuzberg, Skiliften und dem Besucherbergwerk Braunkohlestollen. Am Arbeitsort waren 2013 rund 942 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, davon die Mehrheit im produzierenden Gewerbe und im Handel. Die Gewerbesteuereinnahmen betrugen 2019 rund 1,05 Millionen Euro.

Der Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 6,26 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.933 Euro je Quadratmeter ein für die ländliche Rhön typisches Preisniveau. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,89 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 25,74. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung der vergangenen Jahre ist durch starke Schwankungen gekennzeichnet. Die Angebotsmiete stieg von 5,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,29 Euro im Jahr 2024, fiel dann aber auf 5,68 Euro im Jahr 2026 zurück. Der Kaufpreis verzeichnete einen noch extremeren Verlauf: Von 3.203 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stürzte er 2020 auf 1.189 Euro ab, erholte sich 2021 auf 2.565 Euro und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 1.557 und 2.320 Euro ein, bevor er 2026 auf 752 Euro je Quadratmeter sank.

Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei der Miete mit 1,61 Prozent leicht positiv, beim Kaufpreis hingegen bei minus 16,57 Prozent. Die aktuelle Angebotsmiete von 6,26 Euro liegt damit unter dem Spitzenwert von 2024, der aktuelle Kaufpreis von 1.933 Euro deutlich unter dem Niveau von 2018 und 2021. Die Zeitreihen weisen Lücken auf (beim Kaufpreis fehlt der Wert für 2019), was auf ein geringes Transaktionsvolumen hindeutet. Die starken Schwankungen zwischen den verfügbaren Jahren zeigen, dass einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Rhön-Grabfeld liegt Bischofsheim bei der Angebotsmiete mit 6,26 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 7,22 Euro. Beim Kaufpreis mit 1.933 Euro je Quadratmeter liegt der Ort ebenfalls unter dem Kreiswert von 2.185 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,89 Prozent ist leicht niedriger als der Kreiswert von 4,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 25,74 liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 25,59.

Im Landesvergleich zu Bayern fällt die Diskrepanz deutlicher aus: Die bayerische Durchschnittsmiete beträgt 10,11 Euro, der Kaufpreis 3.246 Euro. Bischofsheim liegt bei beiden Kennzahlen deutlich unter dem Landesmittel. Die bayerische Bruttomietrendite beträgt 4,13 Prozent, der Kaufpreisfaktor 26,10. Mit einem Perzentilrang von 52,8 im Bundesland liegt Bischofsheim knapp über dem Median der bayerischen Vergleichsorte.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 14 Kilometern liegt Bischofsheim bei der Miete im unteren Drittel. Nur Wildflecken (6,52 Euro) und Sondheim v.d.Rhön (6,45 Euro) weisen niedrigere Mieten aus. Gersfeld mit 8,33 Euro und Bastheim mit 7,41 Euro liegen deutlich darüber. Beim Kaufpreis liegt Bischofsheim mit 1.933 Euro im mittleren Bereich. Wildflecken fällt mit 995 Euro deutlich auf, Sondheim v.d.Rhön mit 2.755 Euro und Gersfeld mit 2.353 Euro liegen darüber. Die Bruttomietrendite von 3,89 Prozent liegt unter allen Nachbarorten außer Sondheim (2,81 Prozent). Die hohe Rendite in Wildflecken von 7,86 Prozent korrespondiert mit dem extrem niedrigen Kaufpreis von 995 Euro.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bischofsheim ist seit 2021 mit 4.756 Einwohnern stabil. Der Höchststand von 5.248 Einwohnern wurde 1995 erreicht, seither ist ein Rückgang um rund 500 Einwohner zu verzeichnen. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 liegt die Bevölkerungsentwicklung mit plus 1,23 Prozent kaum im positiven Bereich. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,3 Prozent und hat sich seit dem Anstieg während der Pandemie (7,5 Prozent im Jahr 2021) wieder erholt.

Auf Kreisebene zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein gemischtes Bild. Der Landkreis Rhön-Grabfeld erreicht den Gesamt-Rang 125 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark positioniert ist der Arbeitsmarkt mit Rang 69 und der Wohlstand mit Rang 56. Schwächer ausgeprägt sind die Demografie mit Rang 269, die Dynamik mit Rang 247 und Wettbewerb und Innovation mit Rang 223. Diese Struktur entspricht dem Muster ländlicher Räume in der Rhön: Stabile Beschäftigung und Wohlstand stehen einer alternden Bevölkerung und geringen Innovationsdynamik gegenüber.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist durch produzierendes Gewerbe (515 Beschäftigte 2013), Handel und Gastgewerbe (277 Beschäftigte) sowie den Tourismus geprägt. Die Gewerbesteuereinnahmen von rund 1,05 Millionen Euro im Jahr 2019 belegen eine moderate lokale Wirtschaftsleistung.