Ilmtal-Weinstraße

Marktüberblick

Ilmtal-Weinstraße liegt mit einer Angebotsmiete von 8,12 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.854 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Thüringer Durchschnitt (Miete: 6,88 Euro, Kaufpreis: 1.459 Euro). Im bundesweiten Vergleich bleibt die Gemeinde jedoch unter dem Niveau (Miete: 8,92 Euro, Kaufpreis: 2.409 Euro). Die Bruttomietrendite beträgt 5,25 Prozent und liegt damit unter dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent, aber knapp über dem Bundeswert von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 19,04 entspricht etwa 19 Jahren Bruttomieten, um den Kaufpreis zu refinanzieren, und liegt über dem Thüringer Mittelwert von 17,9, aber unter dem Bundesdurchschnitt.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Preisen und unterdurchschnittlicher Rendite im Landesvergleich kennzeichnet einen nachfragestarken Markt: Die Preise sind gestiegen, ohne dass die Mieten in gleichem Maße nachgezogen sind. Das Ergebnis ist eine Rendite, die im Landesvergleich im unteren Drittel liegt (Perzentilrang 35,4 von 605 Orten in Thüringen).

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Ilmtal-Weinstraße sind seit 2018 um 44,5 Prozent gestiegen (von 5,85 auf 8,46 Euro je Quadratmeter im Jahr 2026), die Kaufpreise um 42,0 Prozent (von 1.200 auf 1.705 Euro). Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 4,72 Prozent für die Miete und 4,48 Prozent für den Kaufpreis.

Die Entwicklung war jedoch nicht linear. Die Miete stieg von 2018 bis 2021 von 5,85 auf 6,77 Euro, fiel dann 2022 und 2023 auf 5,93 Euro, bevor sie 2024 sprunghaft auf 9,61 Euro anstieg und 2025 wieder auf 8,28 Euro sank. Auch beim Kaufpreis ist ein ähnliches Muster erkennbar: Anstieg von 1.200 Euro (2018) auf 1.750 Euro (2021), leichter Rückgang 2022, erneuter Anstieg auf 2.013 Euro (2024), gefolgt von einem Rückgang auf 1.705 Euro (2026). Diese Volatilität entspricht dem bundesweiten Trend der letzten Jahre, in dem die Immobilienmärkte nach der Corona- und Zinswende schwankten.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf eine ausreichende Datenbasis hindeutet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Weimarer Land liegt Ilmtal-Weinstraße mit der Angebotsmiete (8,12 gegenüber 7,76 Euro) und dem Kaufpreisfaktor (19,04 gegenüber 19,90) leicht über dem Kreisdurchschnitt, während die Rendite (5,25 gegenüber 5,43 Prozent) darunter liegt. Die Kaufpreisentwicklung ist nahezu identisch mit dem Kreisdurchschnitt (1.854 gegenüber 1.841 Euro je Quadratmeter).

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Mit 8,12 Euro Miete liegt Ilmtal-Weinstraße im oberen Drittel der umliegenden Gemeinden, deutlich über Buttstädt (6,43 Euro) und Wiegendorf (5,00 Euro), aber unter Kapellendorf (9,04 Euro). Beim Kaufpreis von 1.854 Euro je Quadratmeter liegt die Gemeinde ebenfalls im oberen Segment, knapp über Umpferstedt (1.716 Euro) und Apolda (1.709 Euro), weit unter Kapellendorf (2.450 Euro) und deutlich über den günstigeren Orten wie Eberstedt (461 Euro) oder Buttstädt (886 Euro).

Die Rendite von 5,25 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarorte. Die höchsten Renditen weisen die Orte mit den niedrigsten Kaufpreisen auf: Eberstedt (12,03 Prozent), Obertrebra (9,85 Prozent) und Buttstädt (8,71 Prozent). Das Muster ist konsistent: Niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu hohen Renditen, während hohe Kaufpreise die Rendite drücken. Ilmtal-Weinstraße folgt diesem Muster mit einem mittleren Kaufpreis und einer entsprechend mittleren Rendite.

Standortfaktoren

Ilmtal-Weinstraße liegt im Nordosten des Landkreises Weimarer Land mit direkter Grenze zur kreisfreien Stadt Weimar. Diese Nähe zum Kultur- und Hochschulstandort Weimar ist ein wesentlicher Standortvorteil und erklärt die überdurchschnittlichen Immobilienpreise im Vergleich zum Thüringer Durchschnitt. Die Gemeinde ist über die Weinstraße, einen historischen Höhenweg, mit der Region verbunden.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Weimarer Land auf Rang 336 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Wohlstands- und soziale Lage-Index liegt mit Rang 177 im oberen Drittel, während der Arbeitsmarkt-Index (Rang 366) und der Demografie-Index (Rang 338) schwach sind. Der Dynamik-Index (Rang 355) deutet auf geringe Entwicklungsimpulse hin. Der Wettbewerb- und Innovationsindex (Rang 288) liegt im mittleren Bereich.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 96 Promille (entspricht 9,6 Prozent) und ist damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Sie war 2015 mit 114 Promille (11,4 Prozent) noch höher und sank bis 2022 auf ein Tief von 61 Promille (6,1 Prozent), bevor sie 2023 wieder auf 96 Promille (9,6 Prozent) anstieg.

Die Gemeinde hat 16 Ortsteile auf 84,7 Quadratkilometern und eine Bevölkerungsdichte von 74 Einwohnern je Quadratkilometer. Im Wappen der Gemeinde ist ein Rotmilan dargestellt, da sich hier das größte Rotmilan-Dichtezentrum der Bundesrepublik befindet.

Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl von Ilmtal-Weinstraße betrug 2024 6.270. Die aktuelle Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang: Von einem Höchststand von 6.393 Einwohnern im Jahr 2020 ging die Zahl auf 6.270 im Jahr 2023 zurück, wo sie seitdem stabil bleibt.

Der scheinbare Bevölkerungssprung von 4.540 Einwohnern (2018) auf 6.348 (2019) ist auf die Eingemeindungen zurückzuführen: Am 31. Dezember 2013 entstand die Landgemeinde aus neun Gemeinden der ehemaligen Verwaltungsgemeinschaft Ilmtal-Weinstraße. Am 1. Januar 2019 kamen Kromsdorf, Leutenthal und Rohrbach hinzu, was den Bevölkerungszuwachs von 2018 auf 2019 erklärte.

Seit der letzten Eingemeindung 2019 ist die Bevölkerung um 1,23 Prozent gesunken (von 6.348 auf 6.270), was einem Verlust von etwa 80 Einwohnern entspricht. Der stabile Wert von 6.270 in den Jahren 2023 und 2024 deutet jedoch auf eine gewisse Stabilisierung hin.