Schönfeld

Marktüberblick: Über dem regionalen Durchschnitt

Schönfeld liegt im Nordosten des Landkreises Meißen, direkt an der sächsisch-brandenburgischen Grenze. Die Gemeinde mit 39,16 km² Fläche und 1.781 Einwohnern ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Schönfeld und umfasst fünf Ortsteile. Die Bundesstraße 98 verläuft durch das Gemeindegebiet und verbindet Schönfeld mit der Bundesautobahn 13; Großenhain liegt 25 Kilometer westlich.

Der lokale Immobilienmarkt weist ein auffälliges Muster auf: Die Angebotsmiete liegt mit 7,50 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 7,18 Euro und dem Landesdurchschnitt Sachsens von 6,50 Euro. Noch deutlicher fällt die Differenz beim Kaufpreis aus: Mit 1.767 Euro je Quadratmeter liegt Schönfeld deutlich über dem Kreiswert von 1.446 Euro und dem sächsischen Landesdurchschnitt von 1.226 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 19,63 übertrifft sowohl den Kreiswert (16,11) als auch den Landeswert (15,47) um erhebliche Margen.

Die Bruttomietrendite von 5,09 % liegt knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 % und deutlich unter dem sächsischen Mittel von 7,18 %. Dieser Befund ist konsistent mit den hohen Kaufpreisen: Je höher der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, desto niedriger die Rendite. Schönfeld liegt im Perzentilrang 19,13 im Bundesland, was bedeutet, dass 80,87 % der sächsischen Orte eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der Ort gehört damit zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in Sachsen.

Die Angebotsmieten liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete, da es sich um Inseratwerte handelt. Der Hinweis der Datenquelle bestätigt, dass diese Werte keinen amtlichen Mietspiegel darstellen.

Preisentwicklung: Steigende Kaufpreise bei volatilen Mieten

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Schönfeld zeigt unterschiedliche Dynamiken für Miete und Kaufpreis.

Bei den Kaufpreisen ist ein durchgängiger Aufwärtstrend zu verzeichnen: Von 1.900 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Wert auf 2.500 Euro im Jahr 2025. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 7,10 %. Allerdings ist die Kaufpreisreihe als geschätzt gekennzeichnet, was die Aussagekraft einschränkt. Die Entwicklung entspricht einem deutlichen Preisanstieg über vier Jahre, der den Kreis- und Landesdurchschnitt übertrifft.

Die Mietentwicklung zeigt ein deutlich volatileres Bild. Die Angebotsmiete lag 2018 bei 7,00 Euro, stieg 2020 auf 8,67 Euro, fiel dann aber bis 2024 auf 4,20 Euro – ein Rückgang von fast 52 % vom Höchst- zum Tiefstwert. 2025 erholte sie sich wieder auf 8,27 Euro. Die CAGR von 2,08 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese Schwankungen. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, was ihre Aussagekraft erhöht.

Die Kombination aus steigenden Kaufpreisen und volatilen Mieten führt zu einer sich verschlechternden Renditeentwicklung. Der Kaufpreisfaktor von 19,63 ist der höchste im Vergleich zu den aggregierten Vergleichswerten für Kreis und Bundesland. Dies spiegelt wider, dass die Kaufpreise schneller gestiegen sind als die Mieten.

Regionale Einordnung: Im oberen Bereich der Nachbarorte

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern zeigt sich ein klares Bild: Schönfeld liegt bei Kaufpreis und Miete im oberen Bereich der Nachbarorte, wird aber von Thiendorf bei der Miete (7,72 Euro) und von Großkmehlen beim Kaufpreis (2.860 Euro) übertroffen.

Die Angebotsmiete von 7,50 Euro liegt über sechs der acht Nachbarorte, jedoch unter Thiendorf (7,72 Euro) und deutlich unter Radeburg (9,93 Euro). Lampertswalde (2,7 km) liegt mit 6,56 Euro deutlich darunter. Radeburg (9,8 km) weist mit 9,93 Euro die höchste Miete im Vergleich auf.

Beim Kaufpreis ist Schönfeld mit 1.767 Euro je Quadratmeter teurer als die meisten Nachbarorte, wird aber von Großkmehlen (2.860 Euro) übertroffen. Lampertswalde liegt mit 998 Euro am günstigsten. Der Kaufpreisfaktor von 19,63 ist der höchste im Vergleich zu den aggregierten Vergleichswerten für Kreis und Bundesland.

Die Bruttomietrendite von 5,09 % liegt unter dem Median der Nachbarorte (6,11 %). Lampertswalde weist mit 7,88 % die höchste Rendite auf, Großkmehlen mit 3,14 % die niedrigste. Die niedrige Rendite in Schönfeld entspricht dem Muster aus moderaten Mieten und hohen Kaufpreisen.

Im Kreis Meißen liegt Schönfeld mit seinen Kaufpreisen über dem Durchschnitt von 1.446 Euro, aber unter dem teureren Ort Großkmehlen (2.860 Euro). Im Landesvergleich Sachsen liegt Schönfeld mit 1.767 Euro deutlich über dem Durchschnitt von 1.226 Euro.

Demografie: Bevölkerungsrückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Schönfeld ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 1.886 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.781 im Jahr 2024, ein Rückgang von 5,57 %. Besonders deutlich war der Rückgang zwischen 2019 und 2023, als die Einwohnerzahl von 1.870 auf 1.781 fiel. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 1.781.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 45 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,23 % und damit deutlich unter dem sächsischen und deutschen Durchschnitt. Mit 24 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.781 ist der Arbeitsmarkt lokal stabil.

Der Bevölkerungsrückgang steht im Widerspruch zu den steigenden Kaufpreisen. Normalerweise führt Schrumpfung zu sinkenden oder stabilen Immobilienpreisen. Die steigenden Kaufpreise in Schönfeld gehen einher mit einem Bevölkerungsrückgang, was auf andere nachfrageseitige Faktoren hindeuten kann.

Die niedrige Arbeitslosenquote von 2,23 % spiegelt eine stabile lokale Arbeitsmarktlage wider.

Standortfaktoren: Ländliche Lage mit Infrastrukturanschluss

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Meißen, zu dem Schönfeld gehört, auf Rang 283 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 170 im oberen Drittel, während der Demografie-Index mit Rang 387 erhebliche Schwächen aufweist. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 230) und der Index für Stärke im Wettbewerb (Rang 231) liegen im mittleren Bereich. Der Dynamik-Index (Rang 376) ist der schwächste Teilindex und deutet auf geringe wirtschaftliche Dynamik hin.

Diese Bewertung gilt für den Kreis Meißen, nicht für die Gemeinde Schönfeld selbst. Die niedrige Dynamik im Kreis geht einher mit dem Bevölkerungsrückgang, während der gute Wohlstandsindex auf eine relativ stabile lokale Wirtschaft hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Dies ist für eine ländliche Gemeinde mit 1.781 Einwohnern typisch und bedeutet, dass kein studentischer Wohnungsmarkt vorhanden ist. Die Nachfrage nach Immobilien wird daher vor allem von Familien und Einwohnern mit lokaler Bindung getrieben.

Die Lage an der Bundesstraße 98 und die Anbindung an die Autobahn 13 sind infrastrukturelle Merkmale, die die Erreichbarkeit des Ortes bestimmen.