Kubschütz / Kubšicy

Marktüberblick

Kubschütz / Kubšicy liegt im sächsischen Landkreis Bautzen und umfasst eine Fläche von 43,64 Quadratkilometern. Die Gemeinde hat 2.490 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 57 Einwohnern pro Quadratkilometer. Zum Gemeindegebiet gehört unter anderem Blösa, ein sorbischer Rundling, der zum offiziellen sorbischen Siedlungsgebiet zählt. Die Große Kreisstadt Bautzen, das kulturelle und politische Zentrum der Sorben, befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft und ist nur 5,6 Kilometer entfernt.

Der lokale Immobilienmarkt ist durch niedrige Angebotsmieten und moderate Kaufpreise geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 6,38 Euro pro Quadratmeter und damit leicht unter dem sächsischen Durchschnitt von 6,50 Euro, deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 1.240 Euro pro Quadratmeter und liegt damit knapp über dem sächsischen Mittel von 1.226 Euro, aber knapp über der Hälfte des deutschen Durchschnitts von 2.409 Euro.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Kubschütz zeigen in den verfügbaren Jahren 2018 bis 2026 starke Schwankungen: Von 5,36 Euro pro Quadratmeter (2019) über einen Höhepunkt von 8,54 Euro (2025) bis hin zu 5,00 Euro (2023). Diese Volatilität deutet auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Der Kaufpreis verzeichnete zwischen 2021 (691 Euro pro Quadratmeter) und 2024 (1.516 Euro pro Quadratmeter) einen Anstieg um rund 119 Prozent auf das 2,2-Fache. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt knapp 30 Prozent. Diese Entwicklung basiert jedoch auf nur zwei Messzeitpunkten über drei Jahre und ist daher mit großer Vorsicht zu betrachten. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.240 Euro liegt zwischen diesen beiden Extremen.

Der Kaufpreisfaktor von 16,19 liegt über dem sächsischen Durchschnitt von 15,47, was zusammen mit der niedrigeren Bruttomietrendite von 6,18 Prozent (Sachsen: 7,18 Prozent) zeigt, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten in Kubschütz höher sind als im sächsischen Durchschnitt. Im bundesweiten Vergleich liegt die Bruttomietrendite von 6,18 Prozent jedoch über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Kubschütz bei den Kaufpreisen im Mittelfeld der Nachbarorte. Bautzen Stadt weist mit 1.826 Euro pro Quadratmeter den höchsten Preis auf, Cunewalde mit 673 Euro den niedrigsten. Bei den Mieten bewegt sich Kubschütz mit 6,38 Euro pro Quadratmeter im oberen Drittel der Nachbargemeinden, die zwischen 5,59 Euro (Hochkirch) und 6,63 Euro (Bautzen Stadt) liegen.

Die Bruttomietrendite von 6,18 Prozent ist höher als in fünf von acht Nachbarorten (Bautzen Stadt: 4,36 Prozent, Hochkirch: 4,92 Prozent, Großpostwitz: 5,41 Prozent, Großdubrau: 5,49 Prozent, Doberschau-Gaußig: 5,61 Prozent). Sie liegt jedoch unter Malschwitz (6,65 Prozent), Obergurig (6,98 Prozent) und Cunewalde (10,61 Prozent). Letzterer Ort fällt als deutlicher Ausreißer auf, was auf den extrem niedrigen Kaufpreis in diesem Ort zurückzuführen ist.

Der Landkreis Bautzen als Ganzes weist einen durchschnittlichen Kaufpreis von 1.310 Euro pro Quadratmeter und eine durchschnittliche Bruttomietrendite von 6,79 Prozent auf. Kubschütz liegt damit bei der Rendite unter dem Kreisdurchschnitt, was auf den überdurchschnittlichen Kaufpreis im Verhältnis zu den Mieten zurückzuführen ist. Im Perzentilrang der sächsischen Gemeinden liegt Kubschütz bei der Rendite mit 36,6, was bedeutet, dass etwa 37 Prozent der sächsischen Gemeinden eine niedrigere Rendite aufweisen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl der Gemeinde ist zwischen 2015 (2.579) und 2024 (2.490) um 3,45 Prozent gesunken. Der Rückgang verlief dabei nicht linear: Nach einem leichten Anstieg 2016 auf 2.582 Einwohner folgte ein kontinuierlicher Rückgang bis 2021 auf 2.499, gefolgt von einem kurzen Anstieg 2022 auf 2.515, bevor die Zahl 2023 und 2024 wieder bei 2.490 stagnierte.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,7 Prozent und damit leicht unter dem sächsischen Durchschnitt von 6,5 Prozent (2024). Im Zeitverlauf ist die Quote von 9,1 Prozent (2015) auf einen Tiefstwert von 3,4 Prozent (2017) gesunken und seither wieder auf 5,7 Prozent (2023) angestiegen. Dieser Anstieg in den letzten Jahren entspricht einem bundesweiten Trend in ländlichen Räumen, ist aber im sächsischen Vergleich moderat.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Bautzen mit einem Gesamt-Rang von 333 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Drittel ein. Besonders schwach sind die Werte bei der Demografie (Rang 371) und beim Wettbewerb und Innovation (Rang 359). Im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis mit Rang 182 jedoch im oberen Drittel, was auf eine relativ stabile soziale Infrastruktur hindeutet.

Standortfaktoren

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die nächste größere Bildungs- und Arbeitsstättenkonzentration befindet sich in der 5,6 Kilometer entfernten Kreisstadt Bautzen mit rund 38.000 Einwohnern. Bautzen ist nicht nur Kreissitz, sondern auch das kulturelle und politische Zentrum der Sorben in der Oberlausitz.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher Innovationsdynamik und dem niedrigen Prognos-Rang deutet auf eine Gemeinde hin, die strukturell mit den typischen Herausforderungen ländlicher Räume in Ostdeutschland konfrontiert ist. Gleichzeitig zeigt der überdurchschnittliche Wohlstands-Rang des Landkreises, dass die soziale Infrastruktur und die Lebensgrundlagen im Vergleich zu anderen ländlichen Regionen relativ stabil sind.

Der Immobilienmarkt in Kubschütz spiegelt diese Struktur wider: Niedrige Preise im bundesweiten Vergleich, aber eine im regionalen Kontext moderate bis gute Rendite. Die starke Preisschwankung bei den Mieten und der kurze, aber steile Anstieg der Kaufpreise deuten auf einen Markt hin, der auf Nachfrageschwankungen empfindlich reagiert.