Heyersdorf

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Heyersdorf ist mit rund 108 Einwohnern auf einer Fläche von 3,78 km² die kleinste Gemeinde des Landkreises Altenburger Land. (Das Thüringer Landesamt für Statistik führt 111 Einwohner zum 31. Dezember 2024, die Lagefaktor-Datenbasis liegt bei 108.) Der Ort liegt direkt an der Bundesautobahn 4 (Anschlussstelle 61 Schmölln) und verfügt über ein eigenes Gewerbegebiet. Die nächsten größeren Städte sind Crimmitschau (3 km südöstlich) und Schmölln (3 km nördlich). Verwaltungsaufgaben werden von der Stadt Gößnitz als erfüllender Gemeinde wahrgenommen, was die begrenzte kommunale Infrastruktur erklärt.

Der lokale Immobilienmarkt ist durch sehr niedrige Preise geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 950 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,80 Euro je Quadratmeter. Beide Werte sind deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Altenburger Land (1.124 €/m² Kaufpreis, 5,67 €/m² Miete) und noch stärker unter dem Thüringer Durchschnitt (1.459 €/m², 6,88 €/m²). Im bundesweiten Vergleich (2.409 €/m² Kaufpreis, 8,92 €/m² Miete) liegt Heyersdorf jeweils bei etwa 40 % bzw. 65 % des deutschen Niveaus.

Preis- und Mietentwicklung: Kontinuierlicher Anstieg auf niedrigem Niveau

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisentwicklung seit 2021 beruhen auf geschätzten Reihen. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 5,00 Euro je Quadratmeter (2021) auf 5,80 Euro (2025) – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 3,78 %. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 800 auf 950 Euro je Quadratmeter (CAGR 4,39 %). Beide Werte liegen damit auf einem niedrigen absoluten Niveau, zeigen aber eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung.

Die Bruttomietrendite beträgt 7,33 %. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt sie im Mittelfeld: Crimmitschau weist 9,24 % auf, Ponitz 12,25 %, während Vollmershain mit 4,85 % und Jonaswalde mit 3,91 % niedrigere Renditen verzeichnen. Der Kaufpreisfaktor von 13,65 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 16,77 und dem Thüringer Durchschnitt von 17,88. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 13,65-Fache der Jahreskaltmiete beträgt – ein Wert, der im regionalen Vergleich attraktiv ist.

Regionale Einordnung: Niedrige Kaufpreise, stabile Bevölkerung

Heyersdorf liegt mit 5,80 €/m² Angebotsmiete im unteren Bereich der Nachbarschaft, ist aber nicht die niedrigste: Thonhausen verzeichnet 5,15 €/m². Crimmitschau (6,29 €/m²) und Schmölln (6,16 €/m²) liegen darüber. Der Kaufpreis von 950 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Vollmershain (1.455 €/m²) und Jonaswalde (1.903 €/m²), aber über Ponitz (564 €/m²).

Im Landkreis Altenburger Land liegt Heyersdorf mit seiner Miete knapp über dem Kreisdurchschnitt (5,67 €/m²), während der Kaufpreis deutlich darunter liegt (950 vs. 1.124 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen niedrigen Kaufpreisen und relativ höherer Miete erklärt die überdurchschnittliche Rendite von 7,33 % im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 6,64 %. Im Bundesland Thüringen liegt Heyersdorf bei der Rendite im 73. Perzentil – von 605 erfassten Orten liegen 73 % unter diesem Wert.

Die niedrigen Kaufpreise in Heyersdorf stehen im Zusammenhang mit der geringen Einwohnerzahl und der demografischen Entwicklung. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 14,3 % von 126 auf 108 Einwohner gesunken. Der Höhepunkt des Rückgangs lag zwischen 2019 und 2022, als die Zahl von 120 auf 105 fiel. Seit 2023 stabilisiert sie sich bei 108 Einwohnern.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und Infrastruktur

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,94 %, was unter dem Landesdurchschnitt liegt. Allerdings sind nur zwei Personen arbeitslos gemeldet, was die Aussagekraft dieses Werts begrenzt. Die Zeitreihe der Arbeitslosenquote weist Lücken auf – für 2021 und 2022 sind keine Werte verfügbar.

Der Landkreis Altenburger Land schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 sehr schlecht ab: Mit Rang 399 von rund 400 deutschen Kreisen liegt er fast auf dem letzten Platz. Besonders negativ sind die Werte bei Arbeitsmarkt (Rang 398), Demografie (384) und Dynamik (397). Der Index Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Rang 330 relativ besser ab. Diese Bewertungen gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächste Anbindung an den Schienenverkehr besteht über die Bahnhöfe in Ponitz, Crimmitschau und Schmölln (Bahnstrecken Leipzig–Hof bzw. Gößnitz–Gera). Der ÖPNV wird durch die Buslinie 354 abgedeckt, die an Werktagen außer samstags verkehrt. Die Lage an der A4 bietet eine gute Straßenanbindung in Richtung Leipzig (westlich) und Erfurt (östlich).