Döbeln, Stadt
Döbeln (PLZ 04720) liegt im Kreis Mittelsachsen in Sachsen. Der Ort zählt 23.728 Einwohner auf 91,8 km², das entspricht 259 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,19 € pro m², der Kaufpreis bei 1.181 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,29 % und ein Kaufpreisfaktor von 15,9 — rechnerisch sind das 16 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Döbeln über dem Renditeniveau von 39 % der Orte in Sachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 4,96 € auf 6,97 € pro m², im Mittel 4,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 6,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Mittelsachsen Rang 307 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 347, Stärkerang 283). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Großweitzschen, Roßwein und Striegistal an.
Immobilienpreise in Döbeln im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Sachsen.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Döbeln, Stadt
Döbeln ist eine Große Kreisstadt im Landkreis Mittelsachsen mit rund 23.700 Einwohnern. Der Immobilienmarkt weist Angebotsmieten von 6,19 €/m² und Angebotskaufpreise von 1.181 €/m² auf. Die Stadt liegt verkehrsgünstig im Dreieck zwischen Dresden, Chemnitz und Leipzig an der A 14. Im Prognos-Zukunftsatlas rangiert der Landkreis Mittelsachsen im unteren Mittelfeld.
Marktüberblick
Döbeln ist eine Große Kreisstadt im sächsischen Landkreis Mittelsachsen mit rund 23.700 Einwohnern auf einer Fläche von 91,75 km². Die Stadt liegt im Mittelsächsischen Hügelland in einem Talkessel der Freiberger Mulde, verkehrsgünstig positioniert im Dreieck zwischen Dresden (ca. 50 km), Chemnitz (ca. 40 km) und Leipzig (ca. 70 km). Zwei Autobahnabfahrten an der A 14 verbinden Döbeln mit dem überregionalen Netz. Die Stadt ist die zweitgrößte Kommune ihres Landkreises und verfügt über eine historische Innenstadt, die auf einer Muldeninsel liegt.
Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt eine Angebotsmiete von 6,19 Euro pro Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 1.181 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 6,29 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 15,9. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Döbeln sind im betrachteten Zeitraum von 2018 bis 2026 deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 4,96 Euro pro Quadratmeter, erreichte sie 2026 einen Wert von 6,97 Euro pro Quadratmeter. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt 4,34 Prozent. Besonders dynamisch war der Anstieg von 2021 auf 2022, als die Miete von 5,24 auf 5,73 Euro pro Quadratmeter kletterte.
Die Kaufpreise zeigten eine volatilere Entwicklung. 2018 lagen sie bei 806 Euro pro Quadratmeter, fielen 2019 auf 760 Euro, stiegen dann 2020 auf 941 Euro und erreichten 2022 mit 1.087 Euro einen ersten Höhepunkt. 2023 folgte ein Rückgang auf 1.003 Euro, 2024 ein erneuter Anstieg auf 1.209 Euro. 2025 wurde mit 967 Euro ein Tiefststand verzeichnet, bevor 2026 wieder 1.190 Euro erreicht wurden. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,99 Prozent.
Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich schneidet Döbeln im Landkreis Mittelsachsen, der 52 Orte umfasst, leicht über dem Durchschnitt ab. Die durchschnittliche Angebotsmiete im Kreis liegt bei 6,14 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.105 Euro pro Quadratmeter. Döbeln liegt mit 6,19 Euro bei der Miete knapp über dem Kreisdurchschnitt, bei den Kaufpreisen mit 1.181 Euro deutlich darüber.
Im Landesvergleich mit Sachsen (418 Orte) zeigt sich ein ähnliches Bild. Der sächsische Durchschnitt liegt bei 6,50 Euro pro Quadratmeter Miete und 1.226 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Döbeln liegt damit unter dem Landesdurchschnitt, sowohl bei der Miete als auch bei den Kaufpreisen.
Auf Bundesebene ist der Abstand größer. Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 Euro pro Quadratmeter Miete und 2.409 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Döbeln liegt damit deutlich unter dem bundesweiten Niveau, was für ostdeutsche Städte außerhalb der Großstädte typisch ist.
Der Kaufpreisfaktor von 15,9 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 15,03 und dem sächsischen Durchschnitt von 15,47, was auf einen etwas höheren Preis im Verhältnis zur Miete hindeutet. Im Bundesland liegt Döbeln im Perzentilrang von rund 39, was bedeutet, dass etwa 39 Prozent der sächsischen Orte niedrigere Werte aufweisen.
In der Nähe liegen einige Orte mit deutlich unterschiedlichen Preisen. So weist Kriebstein (10,5 km Entfernung) mit 777 Euro pro Quadratmeter einen deutlich niedrigeren Kaufpreis auf, während Jahnatal (9,4 km) mit 1.965 Euro pro Quadratmeter überdurchschnittlich liegt. Roßwein (7,7 km) liegt mit 791 Euro pro Quadratmeter ebenfalls deutlich unter dem Döbelner Niveau.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Döbeln hat sich im betrachteten Zeitraum von 2015 bis 2024 von 21.730 auf 23.728 Einwohner entwickelt, was einem Anstieg von rund 9,2 Prozent entspricht. Dieser Zuwachs ist maßgeblich auf Eingemeindungen zurückzuführen. Zwischen 2011 und 2016 wurden mehrere Nachbargemeinden eingegliedert: Ebersbach (2011), Teile von Ziegra-Knobelsdorf (2013) und Mochau (2016). Ohne diese Gebietsänderungen wäre die Bevölkerungsentwicklung eher rückläufig gewesen.
Die Bevölkerungsdichte beträgt 259 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt umfasst 9 Stadtteile und 38 Ortsteile.
Die Anzahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 928. Die Zeitreihe zeigt absolute Zahlen, keine Prozentwerte. Im Vergleich zu den Vorjahren ist eine leichte Erhöhung von 880 (2022) auf 928 (2023) festzustellen.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Mittelsachsen unter rund 400 deutschen Kreisen auf Platz 307 im Gesamtindex. Die Einzelindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Wohlstand (Rang 149) gehört zum besseren Drittel, während die Demografie (Rang 360) und die Dynamik (Rang 347) im unteren Bereich liegen. Der Arbeitsmarkt (Rang 311) und Wettbewerb/Innovation (Rang 310) befinden sich ebenfalls im unteren Mittelfeld. Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig.
Fazit
Döbeln präsentiert sich als mittelgroße Stadt mit einem vergleichsweise günstigen Immobilienmarkt im ostdeutschen Kontext. Die Angebotsmieten von rund 6,20 Euro pro Quadratmeter und Kaufpreise von etwa 1.180 Euro pro Quadratmeter liegen deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt, aber leicht über dem Kreisdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 6,29 Prozent liegt über dem bundesweiten Durchschnitt von 5,10 Prozent.
Die Bevölkerungsentwicklung wird durch Eingemeindungen gestützt, was die langfristige Nachfrage nach Wohnraum positiv beeinflussen kann. Die verkehrsgünstige Lage an der A 14 zwischen drei sächsischen Metropolen ist ein Standortvorteil für Pendler.
Allerdings zeigen die Prognos-Indizes für den Landkreis Schwächen in den Bereichen Demografie und Dynamik, was auf strukturelle Herausforderungen hinweisen kann. Die Abwesenheit von Hochschulen am Ort begrenzt die Anziehungskraft für junge Bevölkerungsgruppen.
Die volatile Entwicklung der Kaufpreise mit einem deutlichen Einbruch 2025 auf 967 Euro pro Quadratmeter und dem anschließenden Anstieg 2026 auf 1.190 Euro zeigt, dass der Markt in Döbeln empfindlich auf konjunkturelle Veränderungen reagiert.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Döbeln entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Döbeln
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4,96 €/m² |
| 2019 | 4,98 €/m² |
| 2020 | 5,10 €/m² |
| 2021 | 5,24 €/m² |
| 2022 | 5,73 €/m² |
| 2023 | 5,57 €/m² |
| 2024 | 5,91 €/m² |
| 2025 | 6,11 €/m² |
| 2026 | 6,97 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Döbeln
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 806 €/m² |
| 2019 | 760 €/m² |
| 2020 | 941 €/m² |
| 2021 | 1.046 €/m² |
| 2022 | 1.087 €/m² |
| 2023 | 1.003 €/m² |
| 2024 | 1.209 €/m² |
| 2025 | 967 €/m² |
| 2026 | 1.190 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Döbeln
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 7,38 % |
| 2019 | 7,86 % |
| 2020 | 6,51 % |
| 2021 | 6,01 % |
| 2022 | 6,32 % |
| 2023 | 6,66 % |
| 2024 | 5,87 % |
| 2025 | 7,58 % |
| 2026 | 7,03 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Döbeln
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 21.730 Einwohner |
| 2016 | 23.823 Einwohner |
| 2017 | 23.728 Einwohner |
| 2018 | 23.829 Einwohner |
| 2019 | 23.583 Einwohner |
| 2020 | 23.467 Einwohner |
| 2021 | 23.232 Einwohner |
| 2022 | 23.763 Einwohner |
| 2023 | 23.728 Einwohner |
| 2024 | 23.728 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Döbeln
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 5,97 % |
| 2016 | 5,69 % |
| 2017 | 4,91 % |
| 2018 | 7,26 % |
| 2019 | 6,63 % |
| 2020 | 7,50 % |
| 2021 | 7,12 % |
| 2022 | 6,62 % |
| 2023 | 6,85 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 307 Rang |
| Dynamik | 347 Rang |
| Stärke | 283 Rang |
| Demografie | 360 Rang |
| Arbeitsmarkt | 311 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 310 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 149 Rang |
Renditeverteilung in Sachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Döbeln liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Sachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 2,00 Orte |
| 3–4 | 20,00 Orte |
| 4–5 | 52,00 Orte |
| 5–6 | 63,00 Orte |
| 6–7 | 75,00 Orte |
| 7–8 | 69,00 Orte |
| 8–9 | 61,00 Orte |
| 9–10 | 23,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 15,00 Orte |
| 12+ | 16,00 Orte |
Wie schneidet Döbeln im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Döbeln ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Döbeln ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Döbeln
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Großweitzschen | 6,87 €/m² |
| Mügeln | 6,39 €/m² |
| Döbeln | 6,19 €/m² |
| Kriebstein | 6,14 €/m² |
| Hartha | 5,98 €/m² |
| Jahnatal | 5,85 €/m² |
| Roßwein | 5,74 €/m² |
| Waldheim | 5,73 €/m² |
| Striegistal | 5,70 €/m² |
| Leisnig | 5,42 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Döbeln ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Döbeln
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Mügeln | 9,69 % |
| Kriebstein | 9,49 % |
| Leisnig | 8,98 % |
| Roßwein | 8,70 % |
| Großweitzschen | 8,16 % |
| Waldheim | 7,72 % |
| Hartha | 7,42 % |
| Döbeln | 6,29 % |
| Striegistal | 5,97 % |
| Jahnatal | 3,57 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Großweitzschen | 6,6 km | 04720 | 6,87 € | 1.011 € | 8,16 % |
| Roßwein, Stadt | 7,7 km | 04741 | 5,74 € | 791 € | 8,70 % |
| Striegistal | 8,9 km | 09661 | 5,70 € | 1.145 € | 5,97 % |
| Waldheim, Stadt | 9,0 km | 04736 | 5,73 € | 890 € | 7,72 % |
| Jahnatal | 9,4 km | 04749 | 5,85 € | 1.965 € | 3,57 % |
| Hartha, Stadt | 10,4 km | 04746 | 5,98 € | 968 € | 7,42 % |
| Kriebstein | 10,5 km | 09648 | 6,14 € | 777 € | 9,49 % |
| Mügeln, Stadt | 13,8 km | 04769 | 6,39 € | 792 € | 9,69 % |
| Leisnig, Stadt | 14,2 km | 04703 | 5,42 € | 724 € | 8,98 % |
Wo liegt Döbeln?
Lage
Döbeln auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Döbeln
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,19 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.181 € |
| Bruttomietrendite | 6,29 % |
| Kaufpreisfaktor | 15,9 |
| Einwohner | 23.728 |
| Einwohner je km² | 259 |
| Fläche (km²) | 91,8 |
| Arbeitslosenquote | 6,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #307 |
| Prognos Dynamikrang | #347 |
| Prognos Stärkerang | #283 |
| Koordinaten | 51,1217, 13,1210 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Döbeln
Was kostet eine Wohnung in Döbeln?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Döbeln liegt bei 6,19 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.181 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen leicht über dem Durchschnitt des Kreises Mittelsachsen (6,14 Euro/m² Miete, 1.105 Euro/m² Kaufpreis) und etwas unter dem sächsischen Landesdurchschnitt (6,50 Euro/m² Miete, 1.226 Euro/m² Kaufpreis). Im bundesweiten Vergleich sind die Werte deutlich niedriger als der deutsche Durchschnitt von 8,92 Euro/m² Miete und 2.409 Euro/m² Kaufpreis. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Döbeln entwickelt?
Die Angebotsmiete in Döbeln ist von 4,96 Euro/m² im Jahr 2018 auf 6,97 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,3 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 806 Euro/m² (2018) auf 1.190 Euro/m² (2026), mit einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 5,0 Prozent. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet. Besonders auffällig ist der starke Anstieg zwischen 2020 und 2021, sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Döbeln?
Die Bruttomietrendite in Döbeln beträgt 6,29 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 15,9. Im Vergleich dazu weist der Kreis Mittelsachsen eine höhere Rendite von 7,23 Prozent bei einem niedrigeren Kaufpreisfaktor von 15,0 auf. Auf Landesebene liegt Sachsen bei 7,18 Prozent Rendite und 15,47 Kaufpreisfaktor. Döbelns Rendite liegt damit unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was auf ein relativ hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet. Der Perzentilrang von 39,0 im Bundesland bedeutet, dass rund 61 Prozent der Orte in Sachsen eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Döbeln?
Döbeln hat aktuell 23.728 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 259 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 (21.730 Einwohner) ist die Bevölkerung um rund 9,2 Prozent gewachsen. In den Jahren 2019 bis 2021 gab es jedoch einen Rückgang auf 23.232 Einwohner, bevor die Zahl wieder auf 23.728 stieg. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit insgesamt positiv, wenn auch mit kurzen Schwankungen.
Wie schneidet Döbeln im Vergleich zu anderen Orten ab?
Döbeln liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 307 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Bereich Demografie erreicht der Kreis Mittelsachsen Rang 360, im Bereich Arbeitsmarkt Rang 311, während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 149 am besten abschneidet. Am Ort selbst gibt es keine Hochschule. Im Umkreis liegen Nachbargemeinden wie Kriebstein (Rendite 9,49 %) und Mügeln (9,69 %) deutlich höher in der Bruttomietrendite als Döbeln.
Woher stammen die Daten zu Döbeln?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Döbeln sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Döbeln führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Mittelsachsen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Reinsberg | 09629 | 7,12 € | 646 € | 13,23 % |
| Lichtenberg/Erzgeb. | 09638 | 6,40 € | 669 € | 11,48 % |
| Geringswalde, Stadt | 09326 | 5,39 € | 606 € | 10,66 % |
| Rossau | 09661 | 5,91 € | 708 € | 10,02 % |
| Frauenstein, Stadt | 09623 | 5,97 € | 721 € | 9,93 % |
| Kriebstein | 09648 | 6,14 € | 777 € | 9,49 % |
| Seelitz | 09306 | 6,04 € | 778 € | 9,31 % |
| Oederan, Stadt | 09569 | 5,89 € | 779 € | 9,08 % |