Freyburg (Unstrut), Stadt

Marktüberblick: Höhere Kaufpreise bei niedrigeren Mieten

Freyburg (Unstrut) gehört mit einer Angebotsmiete von 6,23 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.169 Euro pro Quadratmeter zum unteren Preissegment der Region. Die Angebotsmiete liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 6,12 Euro, aber leicht unter dem Landesdurchschnitt von 6,40 Euro. Der Kaufpreis liegt über dem Landesmittel von 1.095 Euro und über dem Kreisdurchschnitt von 1.078 Euro. Diese Konstellation – höhere Kaufpreise bei niedrigeren Mieten als im Landesdurchschnitt – führt zu einer Bruttomietrendite von 6,4 Prozent, die unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von 7,6 bzw. 7,8 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,63 und liegt damit über dem Kreiswert von 14,59 und dem Landeswert von 14,11.

Die Zeitreihen zeigen extreme Schwankungen: Die Angebotsmiete stieg von 6,15 Euro (2018) auf 8,50 Euro (2020), fiel dann auf 5,05 Euro (2023) und lag 2024/2025 bei 7,71 bzw. 7,95 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 6,02 Euro sank. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 611 Euro (2024) und 1.968 Euro (2026). Diese Volatilität ist für einen kleinen ländlichen Markt typisch, wo bereits wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen bei Miete und Kaufpreis

Die Angebotsmiete in Freyburg zeigt eine unruhige Entwicklung: Von 6,15 Euro (2018) stieg sie 2020 auf 8,50 Euro, fiel dann auf 5,05 Euro (2023) und erholte sich 2024/2025 auf 7,71 bzw. 7,95 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 6,02 Euro sank. Die Kaufpreise bewegten sich zwischen 611 Euro (2024) und 1.968 Euro (2026). Diese extremen Schwankungen sind für einen kleinen ländlichen Markt typisch, wo bereits wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Der CAGR der Miete liegt bei -0,27 Prozent, der der Kaufpreise bei 1,93 Prozent über den verfügbaren Zeiträumen. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf eine ausreichende Datenbasis hindeutet. Die aktuelle Angebotsmiete von 6,23 Euro liegt nahe dem Wert von 2018, während der Kaufpreis von 1.169 Euro deutlich über dem 2024er Wert von 611 Euro, aber unter dem 2026er Wert von 1.968 Euro liegt.

Regionale Einordnung: Über dem Kreis-, unter dem Landesdurchschnitt bei der Rendite

Freyburg liegt mit seiner Angebotsmiete von 6,23 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Landesdurchschnitt von 6,40 Euro, aber über dem Kreisdurchschnitt von 6,12 Euro. Der Kaufpreis von 1.169 Euro liegt über dem Kreiswert von 1.078 Euro und über dem Landeswert von 1.095 Euro. Die Bruttomietrendite von 6,4 Prozent liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von 7,6 bzw. 7,8 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 15,63 liegt über dem Kreiswert von 14,59 und dem Landeswert von 14,11.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Freyburg eine mittlere Position: Balgstädt (2,8 km) hat mit 751 Euro einen niedrigeren Kaufpreis als Freyburg, aber eine höhere Rendite von 9,71 Prozent. Gleina (5,9 km) liegt mit 5,71 Euro unter Freyburg bei der Miete und mit 950 Euro unter Freyburg bei den Kaufpreisen. Laucha an der Unstrut (6,6 km) hat mit 1.311 Euro einen höheren Kaufpreis als Freyburg. Naumburg (7,4 km) liegt mit 1.646 Euro deutlich über Freyburg bei den Kaufpreisen. Goseck (7,3 km) hat mit 2.437 Euro den höchsten Kaufpreis im Umkreis, aber auch die niedrigste Rendite von 3,41 Prozent.

Der Perzentilrang von 33,03 im Bundesland bedeutet, dass Freyburg bei den Vergleichswerten unter den 218 erfassten Orten in Sachsen-Anhalt im unteren Drittel liegt.

Standortfaktoren: Weinbau und Tourismus als Strukturmerkmale

Freyburg ist Zentrum des Weinanbaugebiets Saale-Unstrut und staatlich anerkannter Erholungsort. Die Stadt beherbergt die Rotkäppchen Sektkellerei und das Schloss Neuenburg, was auf eine touristische Ausrichtung hindeutet. Friedrich Ludwig Jahn, der Turnvater Jahn, ist in Freyburg gestorben, was die Stadt als Jahn- und Weinstadt ausweist.

Der Burgenlandkreis, dem Freyburg angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 383 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Demografie 375, Arbeitsmarkt 389, Wettbewerb und Innovation 353, Wohlstand und soziale Lage 322. Diese Ränge deuten auf eine schwache wirtschaftliche und demografische Entwicklung hin. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Bevölkerung ist von 4.735 (2015) auf 4.579 (2024) um 3,3 Prozent gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 98 Einwohner pro Quadratkilometer. Die absolute Zahl der Arbeitslosen ist von 209 (2015) auf 110 (2023) gesunken, was auf eine positive Entwicklung im Arbeitsmarkt hindeutet, jedoch bei einer Bevölkerung von rund 4.600 Einwohnern immer noch eine hohe Arbeitslosigkeit bedeutet.

Fazit: Kleiner Markt mit strukturellen Herausforderungen

Freyburg (Unstrut) ist ein kleiner ländlicher Markt mit niedrigen Immobilienpreisen im Vergleich zum Bundesdurchschnitt, aber höheren Preisen als der Kreis- und Landesdurchschnitt bei den Kaufpreisen. Die Bruttomietrendite von 6,4 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 7,8 Prozent, was auf die relativ hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten zurückzuführen ist.

Die demografische Entwicklung ist negativ: Die Bevölkerung ist seit 2015 um 3,3 Prozent gesunken. Der Burgenlandkreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas auf Platz 383 von rund 400 Kreisen, was auf strukturelle Schwächen in Wirtschaft, Arbeitsmarkt und Demografie hindeutet.

Gleichzeitig bietet Freyburg mit seiner Position als Zentrum des Weinanbaugebiets Saale-Unstrut, dem Schloss Neuenburg und der Rotkäppchen Sektkellerei touristische Attraktivität, die sich positiv auf die Nachfrage nach Ferienimmobilien und Kurzzeitmietwohnungen auswirken könnte. Die niedrigen Kaufpreise im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro machen den Ort für preisbewusste Käufer attraktiv, während die niedrige Bruttomietrendite von 6,4 Prozent im Vergleich zum Landesdurchschnitt von 7,8 Prozent die Renditeerwartungen dämpft.