Wernburg

Marktüberblick: Günstiges Preisniveau, hohe Rendite

Wernburg ist eine Gemeinde im südlichen Saale-Orla-Kreis mit 615 Einwohnern auf 6,9 km². Das Preisniveau für Immobilien ist hier deutlich unter dem regionalen und bundesweiten Durchschnitt. Die Angebotsmiete liegt bei 5,99 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 934 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter denen aller acht gemessenen Nachbarorte. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 7,7 % ist damit eine der höchsten im Umkreis und im oberen Drittel aller 605 gemessenen Orte in Thüringen (Perzentilrang 77,9 %).

Das niedrige Preisniveau entspricht der Lage der Gemeinde abseits der größeren Zentren. Wernburg liegt südlich von Pößneck und östlich von Ranis, angebunden über die Landesstraße 1102. Der Ort gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Oppurg und hat keine Hochschulen. Die Kaufpreisentwicklung bestätigt diese Einordnung: Von 1.076 Euro pro Quadratmeter (2021) fiel der Wert bis 2024 auf 972 Euro pro Quadratmeter, ein Rückgang von rund 10 %. Der Kaufpreisfaktor von 13,0 liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 17,1 und dem Bundesdurchschnitt von 27,0.

Preisentwicklung: Kaufpreisrückgang bei schwankender Miete

Die Mietentwicklung in Wernburg zeigt deutliche Schwankungen. Von 5,00 Euro pro Quadratmeter (2019) stieg die Angebotsmiete bis 2024 auf 7,00 Euro, fiel dann aber bis 2026 wieder auf 5,45 Euro. Der CAGR von 1,24 % über den gesamten Zeitraum verbirgt diese Schwankungen.

Im Gegensatz dazu verlief die Kaufpreisentwicklung einseitig rückläufig: 1.076 Euro pro Quadratmeter (2021) zu 972 Euro (2024), was einem jährlichen Rückgang von rund 3,3 % entspricht. Beide Entwicklungen zusammen zeigen einen Markt, in dem die Kaufpreise nachgeben, während die Mieten kurzfristig schwanken, ohne eine klare Trendrichtung zu entwickeln.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt – im regionalen Muster

Wernburg liegt bei allen relevanten Kennzahlen unter dem Durchschnitt seines Umlands. Die Angebotsmiete von 5,99 Euro liegt 38 Cent unter dem Kreisdurchschnitt von 6,37 Euro und 2,93 Euro unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 934 Euro liegt 363 Euro unter dem Kreisdurchschnitt (1.297 Euro) und 1.475 Euro unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,3 km hat Wernburg die niedrigste Angebotsmiete. Nur Gertewitz (860 Euro pro Quadratmeter) liegt noch günstiger beim Kaufpreis. Die Nachbarn zeigen ein breites Spektrum: Peuschen weist mit 1.892 Euro pro Quadratmeter den mit Abstand höchsten Kaufpreis auf, bei gleichzeitig niedriger Rendite von 4,41 %. Wernburg liegt damit in der unteren Preiskategorie der Region.

Die Bruttomietrendite von 7,7 % ist im Nachbarnvergleich im oberen Mittelfeld. Sie übertrifft den Kreisdurchschnitt (6,38 %) und den Bundesdurchschnitt (5,10 %) deutlich. Dieser Zusammenhang ist rechnerisch zwingend: Ein niedriger Kaufpreis bei moderater Miete erzeugt eine hohe Rendite.

Standortfaktoren: Demografischer Druck und strukturelle Schwäche

Die demografische Entwicklung Wernburgs ist von anhaltendem Rückgang geprägt. Von 680 Einwohnern (1994) ist die Bevölkerung bis 2024 auf 614 gesunken, ein Verlust von fast 10 %. Seit 2015 (639) betrug der Rückgang 3,8 %. Die Bevölkerungsdichte von 89 Einwohnern pro Quadratkilometer ist gering.

Die Arbeitslosenquote stieg von 0 % (2015) auf 5,56 % (2023), wobei sie zwischenzeitlich 2021 und 2022 mit 3,2 % und 3,3 % wieder niedriger lag. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt 20 Personen.

Der Saale-Orla-Kreis, dem Wernburg angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 377 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht bewertet sind die Teilindizes Demografie (Platz 396) und Dynamik (Platz 392). Der Wohlstand-Index liegt mit Platz 272 besser, bleibt aber im unteren Drittel der Rangliste. Diese strukturelle Lage des Kreises entspricht dem niedrigen Immobilienpreisniveau Wernburgs. Es gibt keine Hochschulen am Ort, die die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell stützen könnten.