Bürgel, Stadt

Marktüberblick

Bürgel ist eine Landstadt im Saale-Holzland-Kreis im thüringischen Saaletal, gelegen zwischen Jena und Eisenberg. Die 27,19 km² große Stadt mit rund 3.070 Einwohnern ist seit dem 15. Jahrhundert als Töpferstadt bekannt und beherbergt rund zehn Töpfereien. Die Bundesstraße 7 verläuft durch den Ort, Busverbindungen bestehen nach Jena und Eisenberg. Die Stadt ist erfüllende Gemeinde für die umliegenden Dörfer Graitschen bei Bürgel, Nausnitz und Poxdorf.

Der Immobilienmarkt in Bürgel weist mit einer Angebotsmiete von 7,98 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.274 Euro je Quadratmeter ein Preisniveau auf, das deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Die Bruttomietrendite von 7,51 Prozent gehört damit zu den höchsten im Bundesland und positioniert Bürgel im 76. Perzentil aller thüringischen Orte. Der Kaufpreisfaktor von 13,31 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 17,88 und dem Kreisdurchschnitt von 19,78. Das bedeutet: Ein Käufer braucht in Bürgel weniger Jahre Mieteinnahmen, um den Kaufpreis zu decken, als im Landes- oder Bundesdurchschnitt – ein Merkmal, das auf einen eher angebotsgesteuerten Markt mit moderaten Kaufpreisen hindeutet.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Verlaufsverlauf: Von 8,04 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 fiel die Angebotsmiete bis 2022 auf ein Tief von 6,28 Euro. Seither erholte sie sich wieder und lag 2024 bei 7,37 Euro. Die aktuelle Angebotsmiete von 7,98 Euro liegt damit wieder nahe am Niveau von 2018.

Der Kaufpreis verzeichnete einen noch extremeren Verlauf: Von 1.412 Euro je Quadratmeter 2018 stieg er bis 2020 auf 1.655 Euro, fiel dann bis 2023 auf 750 Euro – ein Rückgang von rund 55 Prozent – und erholte sich 2024 auf 1.693 Euro. Diese Volatilität ist für einen kleinen ländlichen Markt typisch, wo einzelne Transaktionen das Durchschnittsniveau stark beeinflussen können.

Zwischen den aktuellen Marktdaten und der Zeitreihe besteht eine Diskrepanz: Die Zeitreihe weist für 2026 eine Angebotsmiete von 10,06 Euro und für 2024 einen Kaufpreis von 1.693 Euro aus, während die aktuellen Marktdaten 7,98 Euro Miete und 1.274 Euro Kaufpreis zeigen. Diese Abweichung könnte auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Methodiken zurückzuführen sein. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, weisen aber bei den Kaufpreisen Lücken auf (nur fünf Datenpunkte von 2018 bis 2024).

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Bürgel mit 7,98 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 7,52 Euro, aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 1.274 Euro liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.764 Euro und dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro.

Die Bruttomietrendite von 7,51 Prozent übertrifft sowohl den Kreiswert von 5,72 Prozent als auch den Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent. Dieser Unterschied ergibt sich daraus, dass die Mieten in Bürgel relativ höher liegen als die Kaufpreise im Verhältnis zu den jeweiligen Kreis- und Landesdurchschnitten.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Nausnitz weist mit 9,63 Euro die höchste Angebotsmiete auf, Serba mit 5,81 Euro die niedrigste. Bei den Kaufpreisen reicht die Spanne von 405 Euro in Rauschwitz bis 2.337 Euro in Graitschen. Bürgels Rendite von 7,51 Prozent liegt damit an zweiter Stelle von neun Orten – nur Waldeck (8,89 Prozent) übertrifft sie. Der niedrige Kaufpreis in Bürgel im Vergleich zu den Nachbarorten ist der Grund für die überdurchschnittliche Rendite.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Bürgel bewegte sich zwischen 2015 und 2024 in einem engen Korridor von 3.032 bis 3.137 Einwohnern. Nach einem leichten Rückgang auf das Tief von 3.032 im Jahr 2021 stabilisierte sich die Einwohnerzahl wieder bei rund 3.070. Die Bevölkerungsdichte von 113 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht dem Muster kleiner thüringischer Landstädte.

Die Arbeitslosenquote sank von 6,5 Prozent im Jahr 2016 auf 4,6 Prozent im Jahr 2022 und lag 2023 bei 4,8 Prozent. Damit liegt sie auf einem moderaten Niveau.

Der Saale-Holzland-Kreis, zu dem Bürgel gehört, wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 292 von rund 400 deutschen Kreisen eingestuft. Besonders schwach ist der Kreis im Demografie-Rang (361) und im Rang für Wettbewerb und Innovation (306). Im Arbeitsmarkt-Rang (262) und im Wohlstands-Rang (200) schneidet er besser ab. Diese Strukturdaten gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde. Bürgel selbst verfügt über keine Hochschule.