Rauschwitz

Marktüberblick

Rauschwitz ist eine Gemeinde im Norden des Saale-Holzland-Kreises mit 8,77 km² Fläche und 210 Einwohnern (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 24 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort liegt an der Landesstraße L 1070, die Hermsdorf mit Camburg verbindet, und wird von landwirtschaftlichen Nutzflächen umgeben. Erfüllende Gemeinde ist die Kreisstadt Eisenberg.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 405 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,56 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Der Kaufpreisfaktor beträgt rund 5,1 — berechnet aus dem Verhältnis des Kaufpreises zur Jahreskaltmiete. Dieser Wert ist deutlich niedriger als in den Vergleichsregionen (Saale-Holzland-Kreis: 19,8, Thüringen: 17,9, Deutschland: 27,0). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete gering ist.

Die berechnete Bruttomietrendite liegt bei rund 19,4 Prozent. Dieser Wert ist ein rechnerisches Ergebnis aus den vorliegenden Angebotswerten und liegt weit über allen Vergleichswerten (Kreis: 5,7%, Thüringen: 6,3%, Deutschland: 5,1%). Die hohe Rendite ist nicht auf eine überdurchschnittlich hohe Miete zurückzuführen — die Miete liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt — sondern ausschließlich auf dem extrem niedrigen Kaufpreis. Bei einer so kleinen Gemeinde mit wenigen Transaktionen können einzelne Vergleichsobjekte die Durchschnittswerte stark verzerren.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet. Von 2021 bis 2025 stieg die Angebotsmiete von 5,80 auf 7,00 Euro pro Quadratmeter — ein jährliches Wachstum von rund 4,8 Prozent. Dieser Anstieg entspricht dem allgemeinen Mietspreistrend in den vergangenen Jahren.

Die Kaufpreisentwicklung basiert auf zwei Datenpunkten: 2018 lag der Preis bei 283,33 Euro pro Quadratmeter, 2019 bei 466,67 Euro pro Quadratmeter. Der Anstieg von 64,7 Prozent in einem Jahr ist außergewöhnlich und deutet auf eine sehr geringe Anzahl von Transaktionen hin, die die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 405 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Wert von 2019, was darauf hindeutet, dass sich der Markt seitdem wieder eingependelt hat.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang: Von 217 Einwohnern im Jahr 2015 auf 210 im Jahr 2024 entspricht das einem Verlust von rund 3,2 Prozent. Der Bevölkerungshöhepunkt lag 2020 bei 222 Einwohnern, seitdem ist die Zahl wieder gesunken.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Saale-Holzland-Kreis liegt die Angebotsmiete von Rauschwitz mit 6,56 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 7,52 Euro. Der Angebotskaufpreis von 405 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.763,50 Euro pro Quadratmeter — bei weniger als einem Viertel.

Im Vergleich zu Thüringen liegt die Miete leicht unter dem Landesdurchschnitt von 6,88 Euro, der Kaufpreis liegt mit 405 Euro weit unter dem Landesdurchschnitt von 1.458,96 Euro.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6 Kilometern weist Rauschwitz den niedrigsten Angebotskaufpreis auf. Die nächsten Nachbarorte liegen bei 1.206 Euro pro Quadratmeter (Hainspitz) und 1.274 Euro pro Quadratmeter (Bürgel). Die Angebotsmiete von 6,56 Euro liegt im unteren Mittelfeld der Nachbarn — sie liegt über Serba (5,81 Euro) und Mertendorf (5,99 Euro), aber unter allen anderen Nachbarorten, die zwischen 7,00 und 7,98 Euro pro Quadratmeter liegen.

Der extreme Unterschied im Kaufpreis zwischen Rauschwitz und den Nachbarorten ist auf die geringe Größe des Ortes zurückzuführen: Bei nur 210 Einwohnern und einer Fläche von 8,77 Quadratkilometern können einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren. Die niedrige Bevölkerungszahl führt zu einer geringen Anzahl von Angeboten und Transaktionen, was die Aussagekraft der Durchschnittswerte einschränkt.

Standortfaktoren

Der Saale-Holzland-Kreis, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, liegt im Gesamtindex auf Rang 292 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im unteren Drittel der Bewertung. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 262 im oberen Mittelfeld, die Wohlstand- und soziale Lage mit Rang 200 im mittleren Bereich. Demografie (Rang 361) und Dynamik (Rang 323) liegen im unteren Bereich, was auf alternde Bevölkerung und geringe wirtschaftliche Dynamik hindeutet. Wettbewerb und Innovation (Rang 306) sowie Stärke (Rang 276) bestätigen das Bild einer eher schwach dynamischen Region.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,38 Prozent. Im Vergleich dazu lag sie 2015 bei null Prozent und stieg bis 2020 auf 2,22 Prozent an, bevor sie sich bei 2,38 Prozent einpendelte. Die absolute Zahl der Arbeitslosen beträgt drei Personen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Seit 2003 bestehen in Rauschwitz drei Windkraftanlagen (zwei Nordex S77 mit je 1.500 kW Nennleistung und eine GE 1,5sl mit 1.500 kW), was auf die landwirtschaftlich geprägte Umgebung und die verfügbare Fläche hinweist.

Rauschwitz wurde 1230 erstmals urkundlich erwähnt und umfasst die Ortsteile Döllschütz (1145), Karsdorfberg (1378), Pretschwitz (1230), Rauschwitz (1230) und Schmörschwitz (1145). Die Gemeinde gehörte zum Lehensbesitz der Abtei Bürgel und später zum Kreisamt Eisenberg.